9. 건설비용관리 실무 - 9.3 비용관리 절차서 [1]

9.3 비용관리 절차서

 

비용과 일정, 통합 원가관리 체계를 통하여 건설사업 참여자들이(발주자, 설계자 및 건설관리자) 사업의 전 단계 동안 사업비를 관리, 통제 및 감독하는 것을 지원하는 건설관리에서의 건설비용관리자를 위한 단계별 업무 절차이다.

 

효과적인 비용관리는 발주자의 사업비 한도 내에서 실제적인 건설사업 예산을 수립하고 사업을 가장 경제적인 방법으로 계획, 설계, 조달 및 건설하기 위한 원가관리 기술 및 기법을 적용하는 것이다.

 

비용관리 체계는 발주자의 회계규정에 적합해야 하며 사용하기에 편리한 형식으로 적기에 원가 자료를 얻으려는 발주자 및 건설비용관리자의 요구를 반영해야 한다.

 

9.3.1 설계 전 단계의 비용관리

 

1) 공사비용 작성을 위한 시장조사

 

① 공사비 자료를 작성하기 이전에 건설비용관리자는 제안된 사업현장을 상세히 파악하여 공사비용에 영향을 미칠 수 있는 요인들을 철저하게 조사해야 한다.

② 건설비용관리자는 근로자, 자재, 공장 및 장비의 현재 가격과 가용성, 현재 및 향후의 입찰환경 및 기타 관련 요인들을 결정하기 위하여 현지의 건설시장을 조사해야 한다.

 

2) 사업예산 및 공사비 산정

 

① 건설비용관리자는 성능, 품질 및 공사기간에 대한 발주자의 사업 목표에 근거하여 공사비를 산정하고 전체 건설사업비를 산정하여 건설사업관리 계획수립 시 반영한다.

② 예산 산정 단계에서의 기초 자료의 수준은 일반적으로 개략적인 특성을 가지고 있기 때문에 설계 예비비를 15～25% 고려하여 이를 산정 된 공사비에 추가 할 수 있다.

③ 공사비와 건설사업비의 산정 액은 프로젝트 구성요소들과 일치하고 사업수행 팀이 수용할 수 있는 작업분류구조에 근거한 형식으로 사업 및 건설공사 예산으로 작성되어야 한다.

④ 건설비용관리자는 수립된 추정사업비의 적합성 여부를 판단하기 위해 예산을 검토해야 한다. 발주자 및 설계자와 조사결과를 검토하고 필요한 조정을 하여야 하고 사업 및 공사 예산을 준비하는 과정에서 적용된 가정치들을 목록으로 만들고 제외된 항목들을 명확히 확인해야 한다.

 

3) 공사비 분석

 

① 건설비용관리자는 사업의 설계 이전 단계에서 발주자가 설계자에게 현장의 위치 조정이나 건설사업의 계획 조정을 통하여 개념설계 대안들을 준비하도록 요청할 경우 설계자가 작성한 이러한 대안들에 대한 공사비를 산정하고 발주자와 설계자에게 검토를 의뢰해야 한다.

② 대안설계 검토 시에는 부대설비, 토양조건, 지형, 진입로, 위치, 시장조건, 근로자 등에 대한 공사비 차액을 빠짐없이 확인해야 한다.

③ 건설비용관리자는 이와 관련하여 건설사업 수명주기 사업비 연구, 에너지 절감방안 연구 및 예비 현금흐름 등의 연구를 요청할 경우 실비로 연구용역을 수행하여 보고서로 발주자와 설계자에게 제출해야 한다.

 

9.3.2 설계 단계의 비용관리

 

설계과정 동안 공사비를 관리하는 방법은 사후 대처가 아니라 사전 대처하는 것이다. 건설비용관리자가 적기에 설계팀에 참여하여 공사비에 대한 조언을 제공함으로서 공사비의 초과로 인한 재 설계 가능성을 상당히 감소시킬 수 있다.

 

1) 견적서 작성

 

① 공사예산이 승인되면 설계가 설계자에 의해 예산범위 내에서 수행된다는 것을 보증키 위해 건설비용관리자는 비용관리 용역을 제공해야 한다

② 건설비용관리자는 사업의 초기부터 설계이전, 설계, 입찰 및 낙찰, 그리고 건설단계까지 일정한 공사비 내역체계를 수립하고 유지해야 한다. 일정한 내역체계의 적용은 일관된 비용보고와 설계과정에서의 비용변경에 대한 신속한 확인을 용이하게 해준다.

③ 일반적으로 견적서는 이용 가능한 도면 및 시방서에 의거하여 건설비용관리자가 작성하고 발주자 또는 설계자의 지시사항과 구두요청에 의하여 보충된다. 모든 구두자료는 서면으로 확인되어 견적서에 첨부되어야 한다.

④ 개념 및 설계개발 단계에서의 견적서 작성에는 공사부위별 및 사업 형태에 따른 유사공사의 실적자료에 의해 산출된 공사비 자료가 적절하다. 이때에는 과거 실적자료를 사용하기 때문에 공사비에 영향을 주는 시간, 위치 및 기타 요인들을 검토하여 조정해야 한다.

⑤ 기본설계 및 실시설계 단계에서의 견적서 작성 시에는 단가수준의 공사비 자료가 더 적절하다. 단가수준의 공사비 자료를 활용할 경우 공종이나 공사부위의 개별구성요소들(즉, 콘크리트, 철근, 거푸집 등)에 대한 가격평가 작업을 할 수 있다. 이러한 자료들은 사용 전 필요한 경우 확인 조정되어야 한다.

⑥ 단가는 일반적으로 여러 가지 요소들이 혼합된 가격이며 하나의 단가 속에 근로자를 위해서 필요하다면, 근로자, 자재 및 장비를 개별적으로 분리하여 각 수량에 대한 가결을 작성할 수 있다.

⑦ 건설비용관리자는 설계단계 동안에 공사비 견적서를 작성할 때 도면에 표시되지 않은 항목이라 할지라도 설계자들이 시방서에 중요한 비용으로 간주하는 항목들을 포함하기 때문에 이용할 수 있는 모든 시방서들을 면밀히 검토해야 한다.

⑧ 공사비의 물가변동 견적은 견적일로 부터 건설공사의 중간까지 월간 요율을 근거로 계산해야 한다. 사업의 건설공사 도서를 작성하는 단계로 넘어갈 때 물가변동은 낙찰일을 근거로 하여 건설사업의 주요 요소들의 물가변동에 따라 다시 수정될 수 있다. 물가변동의 산출근거는 다양하기 때문에 산출내역은 세밀하게 검토되어야 한다.