중국, 부동산 출구전략 시작하나?

12%대 성장에 2%대 물가라니..

 

“고성장 저물가”, 모든 경제정책 당국자가 꿈꾸는 환상의 단어다. 1분기에 중국은 11.9%의 GDP성장에 CPI는 2.2%증가에 그쳤다. 12%대의 고성장에 2%대의 저물가라면 정말 기막힌 경제운영이다. 이런 정도면 주가가 안 오르고는 못 배긴다. 그런데 중국주가는 2900-3400대의 박스권에 갇혔다.

 

 

 

무슨 문제가 있는 것일까? 원자바오 총리가 3월 양회의 즈음에 부동산가격을 잡겠다고 기자회견 한 다음날 북경의 왕징 근처 아파트부지경매가 있었다. 사상최고가의 낙찰가격이 나왔다. 정부발표 “엿 먹어라”는 것이었다. 물론 땅을 최고가로 낙찰 받은 기업입장에서는 황금지역의 부지확보의 목적이 있고 그것이 주가상승에 영향을 주기 때문에 주가상승분과 땅값을 비교하면 손해가 없다. 

 

엄청나게 풀어놓은 돈이 개발사업에서 돌아 나와 부동산에 몰린 것이다. 과잉유동성이 주식이나 채권으로 가지 않고 부동산으로 몰린 것이다. 북경, 상해 할 것 없이 아파트는 모두 최근 1년간 배 이상 올랐다. 북경의 왕징과 상해의 구베이의 한국인 집단 거주지의 집값은 금융위기 때 놀라서 집을 판 한국인들 소유 부동산매물로 폭락했지만 지금 그 집값은 모두 전 고점을 갱신하고 계속 상승 중이다. 한국인들이 팔고 나간 물량을 받은 중국인들은 대박이었다.  

 

 

 

중국, 부동산 출구전략을 시작한 것일까?

 

증시격언에 정부에 맞서지 말라는 말이 있다. 특히 국가권력이 강한 사회주의 국가에서 정부에 맞서는 것은 자살행위다. 중국 정부가 얼마 전부터 소리 소문 없이 부동산에 손을 대기 시작했다. 부동산 출구전략을 가동한 것이다. 중국 정부는 바로 70여 개 중국 국유기업의 부동산사업과 투자를 금했다. 그리고 바로 이어서 아파트 3채 이상 보유자의 대출을 중단시켰고 2채 이상도 은행대출규제를 바로 실시했다. 이어서 은행감독원, 보험감독원이 나서서 부동산으로 자금이 흘러가지 못하게 철저히 막겠다는 발표가 있었다.

 

 

중국의 중앙은행의 1분기 대출 투자 성향 발표를 보면 중국이 부동산에 손을 대지 않을 수 없다는 것을 단 적으로 알 수 있다. 1분기 부동산 신규 대출 증가액은 8,457억 위안으로 동기 대비 44%증가했다. 부동산 관련 신규 대출 증가는 전체 신규 대출 증가의 34%를 차지 하였고 이는 전년에 비해 12.6p 높은 수치다. 1분기 개인 부동산 구입 신규대출 증가는 5,227억 위안으로 동기 대비 53%증가했고 작년에 비해 10.3p 상승했다. 부동산개발 신규 대출 증가액은 3,207억 위안으로 동기 대비 31% 증가, 전년 대비 0.5p상승했다.  정부가 부동산 안정화 정책을 쓰지 않을 방법이 없다.

 

 

서방국가들은 여전히 부동산 경기침체로 헤매고 있는 데 반해 중국은 부동산 경기 활황으로 정책당국자들은 미칠 지경이다. 서방국가들이 지표상으로 보이는 경기상황 때문에 출구전략 운운하고 있지만 실업률이 10%가 넘는 상황에서 아무도 액션을 하지 않고 있다. 그런데 중국은 모든 국가들에 앞서 부동산 출구전략을 시작한 것으로 보인다. 

 

중국의 부동산 출구전략의 방법은 “통화 단속”이다. 금리지표 소위 가격지표를 가지고 통제하는 것이 아니라 물량지표와 보이지 않는 손, “창구 지도”정책으로 손을 보는 것이다. 중국의 부동산 출구전략은 시작된 것 같고 그 영향을 증시가 어떻게 받을 지가 관심이다. 왜냐하면 중국에서 부동산과 주식은 방향으로 보면 서로 친구다. 그러나 정책의 손이 어느 방향으로 가냐에 따라 호재일수도 악재일수도 있다. 유동성의 입구를 막아 버리면 증시도 힘을 못 쓴다.

 

 

미국과 중국의 CPI 미스터리- 모두 부동산이 문제다.

 

미국과 중국의 경기지표를 보면 공통적인 특징이 있다. 돈을 무지막지하게 풀었음에도 불구하고 CPI가 올라가지 않고 있다. 이상한 일이다. 돈을 풀면 일정한 시차를 두고 물가에 영향을 주는 것이 당연하다. 중국과 미국의 물가 미스터리는 바로 부동산에 있다.

 

 

미국과 중국의 CPI구성 항목의 가중치를 보면 가장 큰 차이가 바로 주거관련항목의 비중이다. 미국은 43%나 되는 반면 중국은 13%밖에 되지 않는다. 그래서 중국은 CPI는 2%대의 낮은 수준이지만 부동산 수치가 물가에 잡히지 않는다. 때문에 그 수치의 의미가 약해 정부가 낮은 물가수준에도 불구하고 부동산 가격상승에 통화단속을 바로 들어가고 부동산 경기억제정책을 바로 실시한 것이다. 반면 미국은 부동산경기가 엉망이다 보니 부동산경기가 살아 나기 전까지는 아무리 돈을 풀어도 CPI가 올라 갈수 없다. 마음대로 무한정 돈을 풀어도 된다.

 

 

그러나 중국은 구조적으로 부동산 경기를 죽일 수 없다

 

중국은 특이하게 부동산을 팔아 국가 재정으로 쓰는 나라다. 땅을 국가가 소유하기 때문에 토지 임대를 하고 그 임대료를 매년 국가의 재정수입으로 쓴다. 재정부가 13일 발표한 2009년 전국 토지 매매수입 현황을 보면 ‘09년 전국 토지매매 수입은 1조4,239억 위안으로, 전년대비 43.2% 증가했다.

 

미국이 대형사고를 친 것은 부동산을 가지고 금융업의 파생상품을 만들어 사기를 친 때문이다. 중국이 지난해 고성장을 한 것은 전국을 공사판으로 만들어 도시개발을 하고 부동산가격을 올린 때문이다. 중국은 작년에 부동산가격이 올라 국가 수입이 대폭 늘었다. 만약 부동산값이 안 올랐으면 예산적자가 크게 났다.

 

중국 내 부동산 시장의 점진적인 회복에 영향을 받아, 중국의 2009년 한해 토지매매 수입의 증가 속도는 상반기 말 이후 강세를 보였고 그 중 상반기 수입은 동기 대비 19.7% 하락했지만, 하반기 수입은 동기 대비 110.9% 증가했다. 지역별로 보면, 전국 토지매매 수입의 평균 2/3가 동부 연안에서 발생했다. 정부가 땅 장사로 톡톡히 재미를 본 것이다.

 

중국의 부동산 가격의 속등에 대해 서방세계는 중국도 미국과 같은 부동산버블로 곧 문제가 생길 거라는 걱정을 많이 한다. 그러나 중국은 다른 점이 있다. 일단 부동산의 수요가 매년 1,000만 명 이상의 도시 진입인구진입에 따른 실수요가 뒷받침되는 경기라는 것이다. 둘째, 중국은 미국 같은 부동산 금융버블이 있을 수 없다. 즉 부동산 상품이 단순한 주택담보대출수준이고 이를 통한 파생상품이나 레버리지 상품이 없다. 따라서 부동산 금융버블은 없다.

 

그리고 정부가 땅의 사용권을 팔아 정부수입으로 잡아서 써야 하기 때문에 부동산 경기를 죽여서도 안되지만 정부는 언제든지 정책수단을 통해 부동산경기를 올렸다 내렸다 할 수 있다. 이게 자본주의 사회와 다른 점이다. 과거 일본이 80년대에 과잉유동성을 관리를 못해 부동산버블을 만들고 그게 터지는 바람에 10여 년 이상을 고생했다. 중국도 지금 부동산풍선을 불고 있는데 앞서 말한 중국만의 특수성으로 일본과 같은 상황이 발생할 가능성은 상대적으로 낮다.

 

 

중국은 지금 중부 내륙의 2선, 3선도시 개발을 대대적으로 벌이고 있어 부동산 경기를 전면적으로 죽이는 것은 곤란하다. 연안도시는 죽이고 중부는 부양해야 하는 선별적 정책이 중요하다. 이는 정책의 창구지도가 가장 좋은 방법이다. 중국은 금리와 같은 가격정책이 잘 안 먹히는 나라다.  대신 창구지도가 바로 약효를 발휘한다. 중국은 수량통제가 가격통제보다 더 무섭다. 가격정책보다는 물량정책이 효과가 직빵이고 영향력도 더 세다. 지금 중국은 부동산 시장에 대해 물량정책을 시작했다.