경매토지 낙찰 받고, 반값으로 깎는 법

경매토지 낙찰 받고, 반값으로 깎는 법

                            (재미있고 돈 되는 법정지상권 9)

1. 아파트 짓기에 참 좋은 산이다.

부산 녹산동에 있는 산양마을 뒷산 2550평이 2003년 7월에 첫 경매에 나왔다.

날은 뜨겁지만 좋은 땅인지 아닌지는 가서 현장을 봐야 하므로 가벼운 마음으로 답사를 했다.

背山臨水(배산임수)이며 남향인 토지는 좋은 것인데, 앞에 있는 물이 강물도 아니고, 바다가 아련히 발아래 깔리니 더 좋아 보인다. 산의 주변을 돌아보니 탓할 게 없을 정도로 좋아 보인다. 그런데 이렇게 좋은 산이면 묘가 없을 리가 없는데, 보이지를 않는다.

산 입구에는 대나무가 촘촘하여 뚫고 들어가기가 어려워 보이는데, 하필이면 망사구두를 신고 왔는데 차에 등산화도 없는 날이다.

감정가는 8000만원에 불과하다.

마을 앞에 있는 8차선 도로 건너편 평지에는 수십만 평의 공장이 들어설 것이고, 이 땅은 비스듬한 경사로 멀리 바다까지 보이니 아파트를 짓기에는 산속에 있어서 쾌적하며 국도와 가깝고 위치도 좋은 최적의 땅이라고 할 수 있다.

1) 매각물건명세서에 분묘 소재 여부 확인하라.

입찰하는 날,

직원들을 법원에 보내면서, 감정평가서와 현황조사서 매각물건명세서를 다시 한 번 꼼꼼히 챙겨서 보고 분묘가 있으면 응찰하지 말라고 단단히 일러서 보냈는데 어디에도 분묘라는 말은 전혀 없단다.

감정평가금액 8000만 원인데 1억 9500만 원에 응찰하도록 지시하였고 최고가매수신고인이 되었다.

약 20일 후, 매각대금납부 통지서가 왔고, 이제 잔대금을 납부해야 하는데 임야의 속을 보지 않고는 잔금을 납부할 수 없으므로, 등산화를 신고 카메라를 들고 다시 이 산에 갔다.

산 앞에 서는 순간 "아! 묘가 있구나.!" 하는 탄성을 나오지 않을 수 없었다. 전에는 앞을 가로막았던 대나무 숲에 구멍이 뚫린 것이다.

양력으로 8월에는 대부분 산소에 벌초를 하러 다닐 때이므로 벌초를 하기 위해 산에 들어가면서 산의 입구를 가로막는 대나무 숲에 구멍을 뚫은 것이다.

이 속으로 들어가 보니 묘가 무려 여덟 기가 순서대로 점잖게 앉아 있었다.

맨 위에 있는 묘소의 비문에는 先考 漢城府尹 順興 安公 ㅇㅇ 之墓(선고 한성부윤 순흥 안공 ㅇㅇ지묘)라고 적혀 있었다.

한성부윤을 지내던 분의 묘인데, 한성부윤이라면 정2품으로 지금의 서울특별시장에 해당하는 분의 산소인 것이다.

땅은 아까운데 묘가 여덟 기나 있으니 어떻게 하는 것이 가장 좋은 방법일까?

일단은 매각허가결정취소신청을 하여 매각허가결정을 취소 받아야 하므로 매각허가결정의 취소를 구하였다.

이런 경우 매각허가결정취소신청서는 아래와 같이 작성하였다.

아래의 매각허가결정신청서에서 보는 바와 같이 폭 20 m 길이 50 m로 1000㎡에 이르는 토지가 타인의 묘지로 점유 및 사용을 할 수 없으며, 묘지부분에 대하여서는 실제 소유권을 주장할 수도 없다.

결과는 매각허가결정취소신청이 정당하므로 당연히 받아들여지고 나는 보증금을 돌려받고 경매는 다시 진행되었다.

다시 진행된 경매에서 나는 먼저 보다 1억 원 작은 금액으로 응찰하여 겨우 또 낙찰을 받았다.

말하자면 낙찰 받고 다시 경매를 하게 하므로 반값보다 더 깎인 값으로 임야를 사들이게 된 것이다.

먼저는 묘지가 있는 것이 불투명할 때의 가격이고, 지금은 묘지가 여덟 기가 존재함을 알고 매입한 가격이다.

여러분들께서는 산에 묘지가 있는 토지를 사서 어디다 쓸 것인지 의아해 하실 지도 모른다. 그러나 좋은 산에는 반드시 묘지가 있게 마련이다.

반대로 묘지가 없는 임야는 반드시 쓸 수 없는 토지라는 것을 알아야 한다.

소위 묘도 못 쓰는 땅인 것이다.

그렇다면 이 분묘의 처리는 어떻게 할 것인지 여러분이 궁금하실 것이다. 묘지의 처리는 토지의 용도를 어떻게 사용할 것으로 판단하느냐에 따라 각각 틀린다.

나는 이 토지를 매입하고 동네 이장님에게 이 동네를 제외한 마을 인근의 토지들은 그린벨트가 해제되면 전부 건설회사에 주어서 아파트와 바꾸는 게 좋지 않겠는가 하고 의견을 내었다. 마을 이장님도 좋은 생각 같다고 맞장구를 쳤다.

산양마을 이라는 이 마을 앞에는 수십만 평의 넓은 벌판이 부산진해자유구역의 공단으로 탈바꿈을 하고 있다.

즉 길 건너편은 공단이고 공단에서 8차선 대 도로를 넘어서서 지대가 높은 곳에 남향으로 바다가 보이는 아파트 단지라면 그럴듯하지 않을까?

내 예상에 맞장구를 쳐 주는 것처럼 정부에서는 이 지역의 그린벨트를 해제하고 정부에서 수용한다고 발표했다.

비교적 상세한 도면과 같이 계획이 발표되었는데 이상하게도 내가 매입한 토지 중에서도 분묘가 앉은 부분만 정부가 수용한다고 하는 것이다.

아마도 내후년쯤이면 보상을 받게 될 것으로 보는데 이제 분묘의 처리문제는 내 손에서 떠나고 정부에서 처리할 것이다.

나는 보상금을 받고 약 3분의 2정도가 남는 토지에 대하여서는 값이 올라가기를 기다리기만 하면 된다.

평당 3만 6천 원 정도에 매입한 이 임야의 지금 시세는 아마도 평당 20만 원 정도는 되는 것 같다. 그런데 정부에서 지정한 개발지역의의 변두리에 자리하고 있으면 땅값이 올라갈까? 아니면 내려갈까?

토지가 수용되면 보상을 받으면 끝나지만, 보상받는 지역의 주변 토지는 얼마나 값이 오를지 예상할 수가 없다.

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         매각허가결정 취소신청

사      건      2003 타경 23465 부동산임의경매

채  권  자      대연 5 새마을 금고

채  무  자      홍    인    ㅇ

신청인(매수인)   주식회사 누리씨앤디    

                      신  청  취  지

1  부산지방법원이 같은 법원 2003 타경 23465호 부동산임의경매 사건 에 관하여 2004.      8. 11. 선고한 매각허가결정은 이를 취소한다.

라는 결정을 구합니다.

                      신  청  이  유

1.  사 실 관 계

    신청인은 귀원 2003 타경 23465호 부동산임의경매 사건에 응찰하여  2004. 8. 11. 선고한 매각허가결정으로 매수인의 지위를 얻었습니다.

2.  경매 당시의 기록현황

    2004. 7. 중순경 신청인이 응찰하기 위하여 이 부동산의 현황을 보았을 때에는 숲이 너무 우거져 임야의 내부를 볼 수가 없었습니다.

내부를 확인할 수 없었으므로, 신청인은 매각물건명세서에 의존하기로 하고 감정평가서에 집행관의 현황조사보고서를 면밀히 검토하였으나 이 사건 토지 위에 분묘가 존재한다는 보고서는 어디에도 없었습니다.

그러나 신청인이 잔금납부 전에 부동산의 확인을 위하여 2004. 8. 20. 경 이 임야에 갔을 때는 임야 출입을 위하여 통로가 만들어 졌으며(벌초할 때가 되어서 임야에 통로를 만든 것 같습니다,) 이 통로를  따라 들어가니 임야 안에는 전부 8기의 분묘가 별지첨부 사진 및 도  면과 같이 소재하고 있었습니다.

3.  매각물건명세서의 중대한 하자

   

   매각물건명세서의 제 3항에는 매각으로 인하여 성립되는 법정지상권에 대하여 기재하도록 명시되어 있습니다.

그러나 집행기록에 있는 이 사건의 매각물건명세를 보면 이 사건 토지위에 분묘가 존재한다는 기록은 어디에도 찾아볼 수가 없음을 알 수 있습니다.

이 사실은 이 사건 매각물건명세서에 중대한 하자가 있다는 것을 의미하는 것이므로 이 사건 매각허가결정은 매각물건명세서의 하자로 인하여 이미 잘못된 결정이라고 할 것입니다.

4.  매각물건의 멸실, 훼손

    법정지상권이 지료라도 받을 수 있음에 반하여, 분묘기지권은 분묘가 점유한 토지를 망자에 대한 시효취득한 것으로 간주되어 지료도 받을  수 없는 등, 토지의 소유 및 사용에 대한 제한은 법정지상권 보다 더  강력한 효능을 갖게 되는 것입니다.

신청인이 매수한 토지 중 약 1000㎡를 분묘가 점유하고 있으며, 분묘의 점유로 인하여 사용. 수익의 제한을 받는 면적은 약 2000㎡에 이르므로 같은 면적만큼의 토지는 신청인의 입장으로는 실제로 멸실된 것으로 판단되어야 할 것입니다.

민사집행법 제 96조는 부동산이 멸실되는 경우에는 경매절차를 취소하게 되어 있습니다.

또 같은 법 제 121조 제 6항은 매수인이 책임질 수 없는 사유 등으로 부동산이 훼손된 경우 매각불허가결정이 되어야 하며 같은 법 제 127조 에서는 위와 같은 경우 매각허가결정의 취소를 할 수 있다고 규정되어 있습니다.

5.  결   어

    매각물건명세서와는 이 사건 토지 위에는 매수인인 신청인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 약 2000 ㎡에 이르는 분묘가 모여 있음으로  인하여 실제 이 사건의 토지는 멸실된 것과 같으며, 심히 훼손된 것으로도 판단되는 것입니다.

이에 따라 신청인은 민사집행법 제 96조 및 같은 법 제12조 제 6항과 같은 법 제 127조에 의하여 매각허가결정의 취소를 구하오니 이 사건 매각허가결정을 취소하고 신청인의 매수보증금을 반환하여 주시기 바랍니다.      .

입  증  방  법

1.  분묘설치 지역의 도면 1

2.  분묘들의 현황 사진 각 1

                        2004.   8. 25.

                      위 신청인(매수인) 주식회사 누리씨앤디

                                        대표이사  

 

                  부산지방법원 민사집행과 귀중