노후대비 위한 ‘다중주택’ 투자법

노후대비 위한 ‘다중주택’ 투자법

매경이코노미 | 입력 2010.05.26 04:04 |  

서울 마포구 망원동에 사는 김민정 씨(62)는 20년 이상 살았던 단독주택(130㎡)을 허물고 다중주택(지하 1층, 지상 3층, 방 15실 규모)을 신축해 여유로운 노후를 보내고 있다.

다중주택 신축 시 필요한 건축비(3.3㎡당 300만~330만원 선)는 대지를 담보로 은행에서 저리로 조달하고 추후 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 즉시 대출을 갚아나갔다.

↑ 서울 서대문구에 건축 중인 다중주택 모습.

현재 15개실을 전부 월세로 바꿔 보증금(실당 보증금 1000만원)은 별도로 하더라도 매월 680만원의 고정임대수익을 올리고 있다. 다중주택에 세들어 사는 세입자들 모두 보증금이 1000만원 이하라 세입자들을 찾는 데도 별다른 어려움이 없었다. 건물 매도호가도 12억~13억원에 달해, 예전 단독주택보다 다중주택으로 신축 후 어림잡아 두 배가 됐다.

수년째 주택사업을 해온 오성호 씨(42)는 지하철역에서 도보로 10여분 거리인 서대문구 남가좌동에 다중주택을 직접 시행하고 매각해 6개월 만에 투자금을 회수한 것은 물론, 투자금액 대비 50%가량을 더 벌어들였다.

1년으로 따졌을 경우 투자금액의 2배 정도 수익이다. 1인용 냉장고와 에어컨, TV 등 풀옵션 방식으로 지하 1층, 지상 3층, 방 30실 규모의 다중주택을 만들었다. 고급스럽게 인테리어를 꾸며 인근 여의도와 강남권 직장인들은 물론이고 대학생들까지 끌어들였다.

방 한 개당 보증금 1000만원에 월세로 45만원씩을 받는 수익형부동산 상품이다. 자연 공실률을 감안하더라도 매달 1200만~1300만원씩 수익이 나오도록 개조했다. 대지 160㎡ 규모의 단독주택을 3.3㎡당 1100만원에 매입하고 건축비를 3.3㎡당 330만원 들여서 16억원에 매각했다. 건축주인 오성호 씨는 세금을 제외하고도 4억~5억원을 벌어들였다.

연면적 330㎡, 층수 3층 이하로 고시원보다 2~3배 커

버블론까지 가세해 아파트시장이 바닥을 모른 채 추락하자 고정적인 월세 수입을 확보할 수 있는 다중주택에 대한 관심이 높아지고 있다.

일반인들은 다가구주택은 알지만 다중주택은 모르는 경우가 많다. 단독주택의 일종인 다중주택은 독립된 주거형태가 아니다. 개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장, 공동 화장실, 공동 샤워장을 갖추는 형식이다. 즉, 원룸 형태가 아닌 고시원보다 2~3배 정도 큰 주택으로 보면 이해하기 쉽다. 물론 고시원처럼 기본적인 밥과 밑반찬 정도는 제공해야 경쟁력을 갖출 수 있다.

보통 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 돼 있어야 하고 독립된 주거형태가 아니어야 한다. 또한 연면적이 330㎡ 이하, 층수가 3층 이하다.

이에 비해 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3층 이하, 1개동 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하여야 하고 19세대 이하가 거주할 수 있는 형태다. 이 밖에 공동주택의 일종인 다세대주택은 주택으로 쓰이는 한 개동의 연면적(지하주차장 면적은 제외)이 660㎡ 이하이고 층수로 4개 층 이하일 것을 요건으로 한다.

수많은 건축업자들이 도시형생활주택에 뛰어드는 것은 1세대 1주차시설이라는 건축법을 피해 주차장을 최소화해서 방 개수를 많이 만들어 임대수익을 극대화하기 위해서다. 다중주택은 단독주택의 주차장 산정 기준을 준용하는데, 일단 시설면적이 50㎡ 초과 150㎡ 이하일 경우 주차대수는 1대여야 한다.

또한 시설면적이 150㎡를 초과할 경우에는 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}]다. 따라서 300㎡ 미만은 2대, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요하다. 예를 들어 시설면적이 299㎡라면 [1+{(299㎡-150㎡)/100㎡}]=2.49대 따라서 2대다. 0.5 이상의 소수점 이하의 주차대수는 1로 본다. 산정식이 2.5대가 나왔다면 3대의 주차대수를 확보해야 한다.



틈새상품을 찾고 있는 건축업자들은 주로 대지 가격이 비싼 역세권보다 한두 블록 떨어진 좀 더 저렴한 지역의 2종 일반주거지역의 100~150㎡ 내외 대지를 찾고 있다. 세입자들이 주로 주거용으로 사용하기 때문에 아무래도 복잡하고 시끄러운 초역세권보다는 유리할 수 있다.

또한 2종(건폐율 60%) 일반주거지 대지가 3종(건폐율 50%)에 비해 건폐율 측면에서 활용도가 높다. 최근 경제상황상 보증금을 제외하고 다중주택 전체 매도가가 15억원을 넘어서면 투자자를 찾기가 버겁다.

단 지자체별로 다중주택 신축 허가 기준이 다를 수 있기 때문에 다중주택용 대지를 매입하기 전 면밀히 확인하기 바란다. 직접 각 지자체에 확인하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역의 건축설계사를 통해 건축 허가 사항뿐 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다.

또한 다중주택은 전용 10㎡ 되는 방이 12~30개 정도 나오기 때문에 관리에 어려움을 느껴 투자를 기피하는 경향이 있는 건 사실이다. 하지만 통상적으로 인근 부동산에서 전속으로 관리해주기 때문에 불편을 느낄 필요가 없다. 전속 계약을 하면 일반적으로 약간의 관리 수수료를 받지만 다중주택 소유자에게는 중개수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구하는 게 관례이기 때문이다.

다중주택 신축 시 주의할 점은 최종 투자자에게 최소 연 7~10% 정도의 임대수익을 맞추기 위해 대지매입 단계서부터 너무 비싸게 대지를 매입해서는 안 된다는 점이다. 도시형생활주택이 인기를 끌면서 다중주택사업용 대지가격도 상승 추세를 보이고 있다.

따라서 강남권과 강북권 초역세권을 제외한 곳은 3.3㎡당 1500만원 이내로 매입해야 승산이 있다.

또한 다중주택은 건축법상 단독주택 일종이기 때문에 구분소유 및 분양이 불가해 자금력 있는 투자자를 사전에 확보해서 연수익률 7~10%가량 나올 수 있도록 매도가격을 맞춰야 한다. 현재는 안정적인 월세 확보가 가능한 다중주택 같은 상품들이 인기이기 때문에 통상 준공 전에 주인을 찾게 된다.

또한 서울시내 어느 구든 다중주택 건축이 가능한 게 아니고 구별로 허가조건이 약간씩 다르기 때문에 대지를 매입하기 전 미리 정보를 입수해야 한다.

초역세권 제외하면 3.3㎡당 1500만원 이내로 매입해야

일부 지역의 경우 다가구, 다중주택 공급이 크게 늘면서 수익률이 떨어지는 경우가 있다. 또한 시간이 지날수록 감가상각액이 크기 때문에 임대수익 중 일부를 수리비로 예치해놓고 그때그때 수선해줘야 주변 다가구, 다중주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다.

다중주택은 세대별로 취사시설이 갖춰져 있지 않다. 연립주택은 다세대주택과 유사하나 연면적이 법적으로 규제돼 있고, 다중주택은 공동취사시설을 해야 하나 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 욕실과 취사시설)해 전월세를 놓고 있는 상태다.

대부분 다중주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사시설로 이용하도록 연결하거나 전기레인지 등을 설치하고 있다. 건축 인허가 시에는 공동취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공검사 뒤 가구마다 취사시설을 설치하는 것이다. 일단 단속(구청단속)에 걸리면 소유자에게 시정조치가 내려지고 그래도 원상회복하지 않으면 소유자에게 공시지가 기준으로 이행강제금이 나온다. 최악의 경우에는 형사 고발까지 갈 때도 있다. 만약 이 규정을 어길 경우 발견 즉시 원상복구를 해야 하고 일정기간이 지나면 공시지가 등에 따라 이행강제금이 부과된다.

끝으로 좁은 주택구조에 보통 20가구 이상이 밀집해 있기 때문에 한 가구에서 화재가 발생하면 불이 쉽게 옮겨 붙을 수 있는 점도 유념하면서 관리에 만전을 기해야 한다.

[박상언 유엔알컨설팅 사장 ournps@hanmail.net]