5년 공공임대아파트 분양전환가격 산정방법

답변 내용

5년 공공임대아파트 분양전환가격 산정방법


1.산정방식

※ 분양전환가격 = (건설원가+감정가격)÷2 ≤(분양전환시점의산정가격-감가상각비)

●건설원가 = 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)+자기자금이자-감가상각비

가. 자기자금이자 = (최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)
× 이자율 × 임대기간
나. 이자율: 분양전환당시의 한국주택은행(현 국민은행)의 1년만기 정기예금 이자율
다. 감가상각비: 잔존가액없이 내용연수 40년, 정액법 (법인세법시행령의 규정에 의한 계산)

●감정가격 = 공사와 임차인이 각각1인씩 선정한 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균 금액

가. 분양전환시점의 산정가격 = 분양전환당시의 건축비+ 입주자모집당시의 택지비+ 택지비이자
(이경우 산정가격에서 임대기간 중의 감각상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음)
(분양전환당시의 건축비는 분양전환당시의 건설교통부고시 표준건축비에 의하여 산정됨)

2. 개요

위의 식을 간단히 풀어 설명하면 5년후 분양전환 가격은 건설원가 와 감정가격에 의해 영향을 받습니다.

그러나 건설원가는 최초입주자 모집당시 주택가격을 크게 벗어나지는 않습니다.
따라서 감정가격이 향우 분양전환가격에 크게 영향을 미치게 됩니다.

그런데 감정가격은 5년후 아파트시세를 반영하여 감정하나,
분양전환가격의 상한은 분양전환 당시의 표준건축비를 반영하여 산정하는 임대주택가격을
초과할 수 없도록 되어있습니다.
그러므로 분양전환 가격에 영향을 크게미치는 것은 표준건축비의 상승율입니다.
임대 아파트가격이 아무리 올라도 5년간 표준건축비가 동결되어있다면 현재분양가 보다 더낮게
분양전환 받을 수 있는 것입니다.

따라서 감정가가 시세의 몇% 라는 표현이나 분양전환가가 시세의 몇% 라는 표현은 적절하지 못합니다.
대략 이해하기 쉽도록 시세의 70~80% 수준이라 표현하는 것 뿐이죠.