부동산컨설팅업의 활성화

부동산컨설팅업의 활성화에

필요한 해결과제

 

 

I. 서론

 

IMF체제 이후 최근 우리나라의 부동산시장은 자산디플레이션 현상으로 인식될 만큼 침체되고 있다. 감정 평가 업과는 달리 부동산컨설팅분야는 수직에 가까운 업무감소를 경험하고 있으며 특히 개발과 관련된 컨설팅업체는 심각한 상황에 처해 있는 것으로 알려지고 있다. 이와 같은 컨설팅업계의 어려운 상황은 최근까지 무질서하게 난립한 업체를 자연스럽게 정리하는 효과도 가져올 수 있을 것으로 기대되며 그 동안의 업계의 문제점을 점검하고 자질향상을 통해 미래를 준비함으로써 값진 기회로 전환 시킬 수도 있을 것으로 생각된다. 많은 경험은 아니지만 부동산컨설팅부서에서 근무하다 보니 실제로 필요한 지식이 너무 많고 체계적인 지식의 축적도 절실하게 느끼고 있다. 이하에서는 짧은 경험을 바탕으로 그 동안 느낀 바를 서술하고자 한다.

 
 
Ⅱ. 부동산컨설팅업의 연혁 및 현황

 

 

1. 연혁

 

우리나라에 부동산과 관련된 컨설팅이라는 용어는 1980년대 후반 유통관련 상업시설분야의 컨설팅서비스를 시작으로 도입되어 몇몇 업체가 소규모로 유통, 개발 및 중개 컨설팅 업을 영위하였으며 감정평가업계에서 공식적으로 컨설팅 업에 참여한 것은 1994년 이후였다.

현재는 1995년도에 별도 설립되었던 한국부동산 카운셀러협회와 한국부동산 컨설팅업협회가 97년에 통합하여 한국부동산 컨설팅업협회를 중심으로 한 45개회원사들이 부동산과 관련된 주 업무를 수행하고 있다. 현재 공식적인 우리나라 컨설팅업계의 공식적인 현황자료는 없고 컨설팅과 관련되는 상호 등을 가진 업체가 300여 개 가량 될 것으로 추산하고 있으나 부동산중개업소에서 이용하는 컨설팅을 가산하면 훨씬 많은 수가 될 것이다. 이러한 컨설팅업체의 난립은 이를 규제하는 법률이 없다는 데 많은 원인이 있다. 현재 부동산컨설팅과 관련된 규정은 1993년에 개정된 부동산 중개업 법에 언급된 “부동산의 이용 및 개발에 관한 상담 및 지도”라는 규정과 1995년에 개정된 지가공시법의 “감정평가업자는 감정평가와 관련된 상담 및 자문”이 고작이다.

연혁에서 알 수 있듯이 우리나라의 부동산 컨설팅 업은 도입단계의 난립과정을 거치면서 조직화와 체계화의 필요성이 대두되어 현재 이 과정을 지나고 있는 것을 알 수 있으며 한국부동산 컨설팅업협회에서 지난 8월부터 시행되고 있는 부동산컨설턴트 자격인증 특별연수과정은 이러한 과정에서 만들어진 한 가지 결실이라고 볼 수 있으나 업계간 혹은 업계내의 갈등은 아직 내재되어 있다.

 

 

2. 현황

 

부동산컨설팅의 업무분야는 매우 다양하여 개발, 취득, 이용, 관리, 처분 등의 과정에서 나타나는 최 유효 이용분석, 개발계획수립, 타당성분석, 시장조사, 분양전략, 처분시기 및 방법 등 나열할 수 없을 정도이다. 따라서 컨설팅업체나 컨설턴트마다 다양한 특성과 경쟁력 있는 주력업무를 중심으로 자연스럽게 특화과정을 거칠 수밖에 없다.

 

이러한 관점에서 위의 회원 사를 업무분야별로 분류해보면

①부동산 개발, 재개발 및 재건축업무

②부동산의 최 유효 이용방안을 포함한 사업타당성 업무

③부동산의 가치산정 관련업무

④해외부동산 개발 및 투자업무

⑤각종 분양대행 및 계획수립, 거래업무

⑥부동산신탁업무

⑦세무 및 법률관련 업무

⑧금융알선업무 등으로 구분된다.

이러한 분류는 엄격하게 구분되는 것은 아니고 통상 동시에 여러 가지 업무를 수행하고 있다.
이러한 현황은 우리나라의 부동산시장이 보유에 의한 매매차익을 중심으로 형성되어 왔기 때문에 주로 부동산의 이용을 전제로 한 컨설팅의 필요성이 낮게 인식되어 시장이 작고 수익성이 낮은데도 큰 원인이 있다. 그 동안의 짧은 경험에 의하면 컨설팅이 필요한 많은 경우가 부동산에 관한 의사결정을 위한 정확한 분석의 필요성보다는 이미 내려지거나 내려질 부동산에 관한 결정을 정당화 시키기 위한 수단인 경우도 많았다.

90년도 초반에는 심지어 컨설팅 업이 마치 이러한 눈먼 수입을 올리는 것으로 이야기 된 적도 있었으며 금년 7월에 열린 ‘98국제부동산박람회 기간 동안 박람회장을 찾은 외국의 투자가들까지도 한국에서의 컨설팅이라는 이름은 동일한 서비스의 수수료를 높이기 위한 수단으로 인식하고 있는 경우도 있었다. 이러한 시각으로 컨설팅이 인식된 것은 공급자와 수요자 모두의 잘못이지만 공급자인 컨설팅업계에서 보면 한마디로 자질의 부족과 윤리의식의 결여를 나타내는 극명한 예라고 할 수 있다. 현재의 컨설팅업계는 질서와 기준을 잡아가기 위한 노력이 시작된 단계라고 생각된다. 감정평가업계도 대다수의 법인이 부동산컨설팅을 겸업으로 시작했지만 그 실적이나 자질향상의 노력을 보면 실로 미미하다 할 수 있다. 이러한 모습을 감정평가 업을 영위하지 않는 컨설팅업체 등에서 볼 때는 초기단계에 있는 컨설팅시장에서 향후의 기득권에 대한 포석정도로 인식되고 있다.

이러한 컨설팅업계의 현상을 수요자입장에서 볼 때 한마디로 불신이라고 할 수 있다. 법정의 수수료가 없는 컨설팅업무는 용역으로 계약되는데 소위 업무의 난이도와 업체의 능력 및 경력에 근거한 소요기간과 투입인원을 기준으로 산정된다. 동일한 업무를 입찰하는 경우 제출되는 제안서의 내용은 동일한 문제를 전혀 다르게 인식하는 경우도 있고 인적 구성이나 수행능력으로 볼 때 유사한 업체도 산출한 보수는 수배씩 차이가 있는 경우도 있다. 이러한 현상은 업계자체의 공신력을 추락시키는 것이며 이를 다시 회복하는 데는 훨씬 긴 시간과 노력이 소요되리라 생각된다.

 
 
Ⅲ. 감정평가업계측면에서의 부동산 컨설팅 업

 

부동산컨설팅의 정의에서 이미 알 수 있듯이 부동산컨설팅을 필요로 하는 경우는 매우 다양하다. 그야말로 부동산과 관련된 제반 문제가 존재하는 경우에는 모두 전문 가의 조언과 도움이 필요한 것이다. 이러한 조언과 자문을 행하기 위해서는 전문가다운 지식과 경험을 갖춰야 함은 너무도 당연하지만 이러한 지식과 경험을 가지는 것은 오랜 시간을 필요로 한다. 외국에서도 경력에 따라 컨설턴트의 자질과 지위가 차별화된다. 이러한 다양한 지식습득과 경험을 쌓기 전에도 감정평가업계만이 할 수 있는 컨설팅업무는 많이 있다.

감정평가업계의 주무기는 감정평가이며 이를 활용한 컨설팅이 컨설팅 업의 첫발이자 독자영역이 되는 것이다. 미국의 일부 컨설팅관련 협회는 50%이상이 감정사로 구성되어 있다. 보상법률의 미비로 발생되는 여러 가지 보상관련 문제를 용역으로 계약하여 부가가치를 높이는 예는 이 중 하나이다. 필자가 근무하는 컨설팅 부에서 행하는 업무 중 많은 부분이 이에 해당된다. 층별효용 비에 기초한 아파트조합의 권리배분기준, 일조권에 의한 가치하락문제, 과수단지의 항공방제를 제한하는 철탑설치로 인한 손해배상문제나 불시정전으로 인한 손해배상문제, 점포 내 기둥설치로 인한 가치하락문제, 인접토지 소유자간의 공동사업에 있어서 지분산정 등이 이에 해당된다고 할 수 있다. 이러한 기본적인 업무를 확보하면서 지식과 분야를 넓혀갈 수 있는 것이라고 생각된다. 여기에다 감정평가에 반드시 수반되어야 하지만 지가공시법의 시행으로 사실상 필요성이 없어진 시장분석 이나 타당성분석, 상권분석으로 분야를 넓혀가며 더 많은 지식과 경험을 쌓을 수 있는 것으로 본다.

감정평가업계측면에서 컨설팅 업은 이와 같이 가치와 관련된 다양한 이론을 적용하여야만 해결 가능한 문제들을 중심으로 접근되어야 할 것이다. 피상적으로 부동산 컨설팅을 생각하면 우선 개발과 관련된 컨설팅이나 상권분석, 시장분석, 타당성분석만을 생각하는 것은 현재의 감정평가업계가 특히 실무나 이론적으로 부족한 부분이기 때문인 것으로 생각된다. 현재의 부가가치로 볼 때 이러한 컨설팅업무는 감정평가업무보다 매우 낮다.

그러나 부동산서비스시장은 바뀌어 가고 있으며 현재와 같이 평가가격에 비례하는 정형식 평가체제는 언제까지 지속된다고 볼 수 없다. 가치와 관련된 컨설팅 이라고 준비가 필요하지 않은 것은 아니며 쉬지 않고 관심을 가질 때 가능한 것이다. 열심히 자료를 조사하고 분석하는 능력과 습 관이 필수적이다.

IMF체제 이후 외국투자가들이 한국시장에 관심을 가지면서 대두되고 있는 부동산가치에 대한 수익적 접근도 부동산에 대한 정보가 폐쇄적으로 운영되는 한국시장의 환경에서는 방대한 자료의 수집과 분석을 바탕으로서만 가능한 업무이다.

감정평가업계의 평가방식도 금융산업의 변화에 따라 변화될 수 밖에 없는데 미국의 예에서 보듯이 부동산담보가 부실화 되고 은행이 부실화를 막고 생존하기 위해 수익가치를 요구하게 될 날이 그리 멀지 않은 것 같다. 이러한 환경변화에 대비하기 위해서도 현재의 부가가치는 다소 작지만 이론을 연구하고 자료를 수집하여 분석하며 실제 문제해결에 적용하는 능력배양을 위한 꾸준한 노력이 필요하다.

™산컨설팅업의_활성화에_필요한_해결과.docx

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