가든파이브를 둘러싼 3가지 이슈

가든파이브를 둘러싼 3가지 이슈

매경이코노미 | 입력 2010.05.12 04:05 |

2009년 4월→2009년 7월→2009년 9월→2010년 3월→2010년 5월(?)

2008년 12월 준공한 연면적 82만300㎡ 가든파이브의 오픈 일정은 언제까지 연기될까. 준공한 지 벌써 16개월이 지났지만 아직까지 정확한 오픈 날짜조차 미지수다.

그나마 뉴코아아웃렛과 본계약을 체결하면서 5월 오픈하기로 했지만 상황은 지켜봐야 한다. 가든파이브는 언제쯤 제 역할을 할 수 있을까. 가든파이브를 둘러싼 3가지 이슈를 살펴봤다.


지방선거 앞둬 강행할 듯

↑ 가든파이브 그랜드오픈 일정이 계속 늦어지고 있다. 사진은 가든파이브 중앙광장(왼쪽)과 썰렁한 내부 모습.

때 아닌 강풍에 기온까지 뚝 떨어졌던 지난 4월 28일 오후. 지하철 8호선 장지역과 연결된 가든파이브에도 찬바람이 불었다. 기자가 3개월 전인 1월 찾아갔던 당시 모습과 별반 다를 게 없었다. 라이프관 패션동 1층에는 아모레퍼시픽, 뷰티크레딧 등 화장품 매장 2~3곳만 눈에 띄었고 대부분 매장은 공실로 남아 있었다. 1월 당시만 해도 SH공사 측은 3월 개장을 장담했지만 결국 약속을 지키지 못했다.

그랜드오픈의 관건인 입점률은 현재 얼마나 될까. 4월 말 현재 계약률은 70%, 입점률은 30% 수준에 그친다. 3개월 전인 지난 1월 11일 기준 계약률은 51.4%, 입점률이 15.2%였던 것과 비교해 조금 올랐지만 여전히 오픈하기엔 미흡한 수준이다. 텅 빈 상가 때문에 하루 이자만 1억원 이상씩 물고 있는 실정이다.

SH공사 측은 어떻게든 5월 개장을 밀어붙일 것이란 입장이다. 문영수 SH공사 가든파이브사업단장은 "계약률은 70% 수준으로 올랐지만 입점률은 뉴코아아웃렛이 들어올 점포를 빼놓은 수치라 여전히 낮다"면서도 "뉴코아아웃렛이 5월 중 오픈하면 분위기가 살아날 수 있어 그에 맞춰 가든파이브도 그랜드오픈할 것"이라고 장담했다. 연내 이마트까지 들어오면 분위기는 더 좋아질 것이라고 문 단장은 기대했다.

전문가들도 대체로 5월 오픈이 성사될 것으로 예측했다. 비록 입점률은 만족할 만한 수준이 아니지만 6월 지자체선거를 앞두고 또 한 차례 개장을 연기할 경우 문제가 커질 수 있기 때문이다. 박대원 상가정보연구소장은 "4차례 연기 후 재정 부담이 커져 더 이상 개장을 미룰 수 없고 6월 선거를 앞두고 서울시 입장에서도 정치, 경제적 뭇매 대상이 될 수 있어 어떻게든 개장할 것"이라고 예상했다.


고분양가에 운영 콘셉트 못 잡아

오랜 진통 끝에 가든파이브가 5월에 오픈한다고 가정해보자. 그렇다고 해서 근본적인 문제가 해결되는 건 아니다. 굵직한 테넌트(입점업체)를 유치했지만 정작 청계천 상인들이 주축인 중소형 업종 유치에 난항을 겪고 있기 때문이다.

점포 수는 8360개로 동양 최대 규모인 가운데 실평수 23㎡(7평) 기준 분양가는 애초 7000만~8000만원에서 1억7000만원 선으로 뛰었다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "수요를 예측하지 못한 상가 규모와 청계천 이주상인이 부담하기 어려운 높은 분양가가 걸림돌"이라고 우려한다.

준공 전으로 거슬러 올라가면 책임성 있는 기획, 운영이 부족했다는 지적이 많다. 윤재호 메트로컨설팅 사장은 "대형 상가가 활성화되려면 개점 후 최소한 1~2년이 필요한데 최대 규모 상가치고 고객들이 찾아갈 만한 흡인력이 부족했다"며 "기존 상가 공급과잉에 경기침체까지 겹쳐 점차 힘을 잃어가고 있다"고 우려했다.


입지는 좋아, 분양가 지원책 통해 상권 살려야

가든파이브 활성화 방안에 대해 전문가들 쓴소리가 이어졌다. 용산역 민자역사 사례를 보면 초기 입지가 좋아 분양은 잘 됐지만 완공 후 상권이 활성화되지 못해 결국 최초 분양받은 사람들은 큰 손해를 봤다. 급기야 현대산업개발이 낮은 가격에 재매입해 아이파크몰이 탄생했다.

정봉주 하나은행 부동산팀장은 "한동안 키즈몰, 펫몰, 한방상가 등 각종 테마형 상가들이 잇따라 분양했지만 준공 이후 수년째 공실로 있는 경우가 많다"며 "분양가를 낮추고 구분 소유권자가 많지 않아야 하며 시장 수요에 맞게 상가 비중을 과감하게 줄이는 결단이 필요하다"고 지적한다.

특별 분양자들에게 분양가 인하와 분양가 장기분할 납부, 임대상가 활성화 등의 지원책을 통해 입점률을 높이는 것도 관건이다. 박 소장은 "규모의 상징성은 이미 정평이 나 있고 입지도 괜찮은 만큼 일반 판매매장의 활성화에 가든파이브의 미래가 달려 있다"고 내다봤다.

가든파이브 입주대상 업체 인터뷰 | 최한재 세운상가 내 천구사 사장
"무상임대하고 5년 후 분양해야"

5000명 이상의 청계천 상인은 아직도 가든파이브에 입주하지 않았다. 이유는.

원래는 6097명 전원이 입주하려고 했다. 만 6년 동안 참고 견딘 대가였다고 확신했는데 2008년 분양가가 나오면서 생각이 틀어졌다. 사실 가고 싶어도 못 가는 이유가 있다. 가든파이브가 지어지는 동안 인근 현대상가는 헐렸고 세운상가, 청계상가 쪽으로는 손님 발걸음이 뚝 끊겼기 때문이다. 실제로 세운상가의 경우 국세청에 신고한 부가가치세 과표를 보면 99년부터 2003년까지는 매출 그래프가 상승 곡선이었다.

하지만 2003년 청계천 착공할 때부터 매출 그래프는 떨어져 금액으로 보면 25여억원이 줄었다. 시간이 갈수록 벌이가 없어지는데 무슨 수로 가든파이브로 들어가나. 만 6년 동안 매출이 감소해 상인들의 경제적 여건이 어려워진 탓이 크다.

청계천 인근 상가 일부는 헐렸고 나머지 건물 철거계획도 계속 나오고 있다.

세운상가는 우선 놔두고 현대상가에 이어 대림상가, 청계상가를 철거한다는 계획이 나왔다. 현대상가에 있던 상인들은 상가가 헐린 후 가든파이브로 옮겨간 게 아니라 뿔뿔이 흩어졌다. 인근 상권으로 옮기거나 구로중앙유통상가로 가는 경우도 봤다. 그나마 찾는 사람이 많고 가든파이브에 비해 임대료가 싸기 때문이다. 세운상가 일대 상권은 점점 약화돼 현재는 임대료도 23㎡(7평) 기준 한 칸에 50만~60만원대였던 것이 월 30만원으로 절반으로 떨어졌다.

재밌는 건 그래도 나가는 사람이 없다는 것이다. 영업은 안 하지만 보상을 노리고 불만 켜놓는 업체도 생기기 시작했다.

가든파이브도 유령화되고 이곳도 유령화되는 게 서울시가 원하는 바인지 모르겠다. 보상받은 현대상가 사람들 중 일부는 또 보상을 노리고 사업자 이름만 바꿔 세운상가로 들어오는 경우도 있다.

최근 들어 청계천 상인 중 일부는 가든파이브에 입주한 것으로 알고 있다. 분위기가 바뀐 건가.

아시아상가에 있는 상인 10여명이 임대분양으로 가든파이브 '가블록(라이프관)'에 입주계약을 했다. 이들 중 몇몇은 아시아상가에서 1년 이상 임대료를 연체해 보증금을 까먹던 사람들이다. 그런데도 그들이 입주한 건 분양금액 임대요율이 3.51%에 불과하고 인테리어비 지원까지 받았기 때문이다. 임대요율이 3.51%란 말은 상가가 1억원일 때 351만원만 내면 보증금 명목으로 입주가 가능하다는 얘기다. 특히 임대 수요가 없는 8~9층에 들어갈 경우 집기류 등으로 1000만원의 인테리어비를 받을 수 있다. 가게 3곳 자리를 확보하면 개인 돈을 전혀 들이지 않고도 1800만원 정도를 챙길 수 있는 것이다. 관리비 역시 최소 수준만 내면 되는 등 조건이 나쁘지 않다 보니 입주하긴 하지만 이 역시 2년 후 임대료가 정상화되면 버티지 못하고 나올 것이다.

이를 우려해 많은 청계천 상인들이 못 들어가고 있다. 1000명이 넘지 않는 이주상인으로서는 개장이 불가능하고 전매제한임에도 불법매매 조짐도 보인다. 실제 장사할 상인을 찾아보기 힘들다.

대안은 뭔가.

처음부터 청계천 상인들을 조건없이 가든파이브에 받아들였다면 사정은 달라졌을 것이다. 상권이 활성화되다 보면 이렇게 3, 4차 파격 분양 등의 인센티브를 또 줄 필요는 없을 것이다. 5000명의 청계천 상인들 이주를 성사시키려면 지금이라도 무계약금으로 추첨해 점포를 임대하게 하고 5년 후 분양을 실시하도록 했으면 한다.

관리비 역시 50% 이상 비율로 현재와 같은 지원안을 5년간 실시해 상가 안착을 보장해달라. 대신 현재 공공연히 일어나고 있는 불법 매도 점포를 단속하고 다점포 공급안을 '1인 1점포' 원안으로 되돌려야 한다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr / 박수호 기자 suhoz@mk.co.kr]