그린빌딩 확산, 새로운 사업모델이 필요하다

온실가스 감축과 에너지 절감을 위해 주요국 정부는 그린빌딩 확산을 위해 노력하고 있다. 그러나 아직은 그린빌딩에 대한 소비자 인식이 부족하고 초기 투자 비용에 대한 부담이 높을 뿐만 아니라 투자 성과를 명확하게 보여주는 데 어려움이 있다. 이를 해결하고 그린빌딩 시장을 조기에 확대하기 위해서는 제조업과 서비스업이 결합된 새로운 사업모델이 필요하다.   
  
온실가스 감축과 에너지 절약이 중요한 화두로 떠오르면서 이를 해결할 수 있는 중요한 대안 중 하나로 그린빌딩에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 전세계 에너지 사용량의 36%, 우리나라의 경우에는 약 22%를 차지하는 건물부문의 온실가스 문제를 해결하지 않고는 실질적인 온실가스 감축이 어렵기 때문이다. 특히 자동차 같은 운송수단이나 산업용의 경우에는 노력 여하에 따라 상대적으로 짧은 기간에 변화가 가능하지만, 건물의 경우에는 한번 지어지면 최소 30~40년 이상을 기다려야만 변화가 가능하다. 지금부터 발 빠르게 움직여도 결코 빠르다고 할 수 없는 곳이 건물부문이다.  
  
세계는 그린빌딩 레이스 중 
 
어떤 이는 작년 말 온실가스 감축을 위해 진행된 코펜하겐 협상이 구속력 있는 목표치를 설정하는데 실패했으니 우리나라도 굳이 온실가스 감축에 적극적으로 나설 필요가 없지 않냐고 묻기도 한다. 그러나 이는 단편적이고 단기적인 시각일 뿐이다. 우선 올해 말 멕시코 칸쿤에서 온실가스 감축에 대한 추가 협상을 앞두고 있으며, 우리정부는 이미 작년 11월 국제적으로 2020년 배출전망치(BAU) 대비 30% 감축 목표를 약속했다. 국제적인 협상이 계속 진행될 뿐만 아니라, 그 결과와 상관없이 우리나라의 경우 이미 국제적으로 약속한 바를 지켜야 할 의무가 있다. 그리고 온실가스 감축은 결코 의무를 이행하는 관점에서만 접근해서는 곤란하다. 온실가스 감축과 관련하여 글로벌 시장이 변하고 있는 기회를 활용할 수 있는 능동적인 자세가 더욱 중요하다. 새로운 국제질서로 자리잡아가고 있는 온실가스 감축 문제를 활용, 녹색성장을 통해 기존 산업을 변화시키고 새로운 시장을 확대하는 계기로 활용할 필요가 있다. 이러한 시각을 가진 다양한 국가들이 최근 역점을 두고 추진하는 것 중 하나가 그린빌딩이다.  
  
● 그린빌딩 확산을 위한 주요 선진국의 노력 
 
작년 4월 유럽 의회는 개정된 건물에너지절약지침(Energy Performance of Building Directives, EPBD)을 발표하고 2019년부터 EU 내에서 지어지는 모든 신축 건물에 대해 소비되는 에너지보다 더 많은 에너지가 생산되도록 규정했다. 영국은 이러한 EU의회의 발표가 있기 전인 2008년 12월 이미 ‘제로 탄소 주택 정책’을 발표, 2016년부터 영국에서 짓는 모든 주택에서 이산화탄소 배출을 완전히 제로화하겠다고 약속했다. 또한 2019년부터는 이를 상업용 건물까지 확대하고 2050년까지는 기존 건물도 ‘제로 카본’에 근접할 수 있도록 난방 시스템 개조 등 다양한 조치를 취하도록 제안하고 있다. 
 
일본은 각종 보조금 및 정책자금 지원을 통해 고효율 저에너지 건물의 보급을 확대하는데 집중하고 있다. 2008년 7월에 ‘저탄소 사회구현을 위한 국가행동계획’을 수립하여 2050년까지 60~80%의 온실가스 감축 목표를 제시하고, 이를 위한 에너지 자립 및 장수명 주택 등 핵심 기술의 개발을 추진하고 있다. 이에 반해 미국은 2025년까지 제로 에너지 빌딩을 의무화한다는 목표 하에 공공성을 지닌 민간기관을 중심으로 인증 프로그램이 활성화되고 있다. 주거용은 2020년부터, 비주거용은 2025년부터 제로 에너지 건축을 의무화한다는 목표 하에 빌딩 아메리카(Building America) 사업 등을 펼치며 다양한 지원책을 마련하고 있다. 이와 같이 주요 선진국은 온실가스 감축을 위한 주요 수단으로 그린빌딩을 활용, 이의 확산을 위해 발 빠르게 움직이고 있다. 
  
● 우리 정부의 그린빌딩 확산 노력 
 
주요 선진국의 그린빌딩 확산 노력과 발맞추어 우리 정부도 작년 11월 국토해양부를 중심으로 녹색건축물 활성화 방안을 제시했다. 2020년까지 건축물에 의한 온실가스 배출량을 31% 감축, 약 6,300만 톤의 온실가스를 줄이겠다는 목표다. 이를 석유로 환산하면 약 1,760만TOE(Ton of Oil Equivalent, 석유환산톤)를 절감하는 것이다. 1배럴을 60달러로 가정하면 거의 80억 달러에 달하는 석유 수입을 줄이는 경제적 효과를 가져올 수 있다.  
 
우리 정부는 이를 달성하기 위해 올해부터 공공 건축물의 친환경 인증을 의무화하고 2013년부터는 모든 건축물의 연간 에너지소비량을 의무적으로 표시하도록 할 계획이다. 또한 2025년부터는 신규 건축물의 제로에너지 의무화를 단계적으로 추진하겠다고 한다. 2016년부터 모든 주거용 건물의 온실가스 배출을 제로화하겠다는 영국이나, 2020년부터 제로 에너지 건축을 의무화하는 미국에 비하면 5~10년 정도 지연된 목표지만 그린빌딩에 대한 구체적인 목표와 일정을 제시했다는 점에서 의의가 큰 내용이다.  
 
여기서 주목할 점은 신규건축물에 대한 규제가 기존에는 창호 등 에너지소비가 발생하는 요소별 설계기준을 정한 데에서 이제는 연간 총 에너지소비량을 규제하는 것으로 전환되었다는 점이다. 그리고 전체 에너지 소비량을 주거용의 겨우 2012년에는 현 수준 대비 30%(냉난방에너지 50%), 2017년에는 60% 감축을 의무화하고 2025년에는 제로 에너지화 하겠다는 단계별 목표를 제시함으로써 점진적으로 규제 수준을 높일 계획이다. 또한 신규건축물뿐만 아니라 건물의 절대량을 차지하는 기존 건축물의 중요성을 인식하고 에너지소비증명서 발급, 인증제도 확대 및 에너지효율개선을 위한 비용 지원 등을 통해 소비자의 자발적인 참여를 유도하고 있는 점 또한 의의가 크다.  
 
그리고 정부는 건물에 대한 규제와 소비자를 지원하는 데에서 더 나아가 그린빌딩을 실질적으로 실현할 수 있는 기술개발과 인프라 구축에도 큰 관심을 기울이고 있다. 이미 국책과제를 통해 민간기업의 다양한 기술 개발을 지원하고 있는 정부가 그린빌딩, 그린 건축물을 실현하는 새로운 기술을 개발하는 데에도 지원을 아끼지 않겠다는 의미다. 또한 2013년까지 국가 전체의 건축물 에너지소비 통계시스템을 구축하여 건축물 유형별 구체적 에너지 사용 특성에 대한 정보를 축적, 인프라를 제공하겠다는 계획도 제시했다.  
  
그린빌딩이 제공하는 기회와 한계 
 
지금까지 살펴본 바와 같이 세계 각국 정부는 그린빌딩의 중요성에 대한 인식을 바탕으로 다양한 규제와 지원책을 제시하고 있다. 이는 앞으로 관련 시장에 많은 변화를 가져올 것으로 보인다. 이미 성숙된 시장으로 인식되었던 건축 및 건자재 시장에 큰 변화가 예상된다. 그러나 본격적인 그린빌딩 확산에는 아직 넘어야 할 장벽도 많다. 그린빌딩이 가져오는 새로운 사업 기회와 이를 위해 극복해야 할 문제점에 대해 알아보자.  
  
● 그린빌딩이 가져오는 새로운 사업 기회 
 
그린빌딩의 확산은 건물과 관련된 신재생에너지 활용 기술, 고효율 에너지 제품 및 친환경 소재 시장에 큰 변화를 가져올 뿐만 아니라 새로운 서비스 시장을 창출 것으로 예상된다. 이제 집이나 빌딩을 지을 때 과거와 같이 건축비용, 외관, 사용편의성 등을 주로 고려하는 것에서 벗어나 건물의 전생애주기(Total Life Cycle)에 걸쳐 어떻게 에너지 소요량을 최소화할 수 있는가를 중요한 요인으로 고려하게 될 것이다.  
이를 위해서는 태양광, 풍력, 연료전지와 같은 신재생에너지 기술을 어떻게 건물에 적용할 수 있을지를 고민하게 될 것이며, 주택 에너지 소비량의 가장 큰 비중(55%)을 차지하는 냉난방에너지를 절감하기 위해 건물 배치, 고효율 단열재 및 고기밀의 창호 활용, 지붕 녹화 등을 고려하게 될 것이다. 또한 냉난방 에너지 다음으로 큰 비중(19%)을 차지하는 전기·전자기기의 에너지 소비량을 줄이기 위해 고효율 전자제품에 대한 소비자의 선호도도 높아질 수 밖에 없다. 그리고 새로운 제품으로 신재생에너지, 고효율 전자제품을 통합하고 외부 전력망과 효율적으로 연계하기 위한 HEMS(Home Energy Management System)나 BEMS(Building Energy Management System), 스마트 미터(Smart Mater)에 대한 수요도 크게 늘어날 것이다.  
 
이와 같이 각종 제품이나 건축자재에 대한 수요뿐만 아니라 건물을 설계하고 이를 유지, 관리하는 서비스 시장도 큰 변화를 맞게 될 것으로 보인다. 에너지 절감에 대한 관심이 높아지면서 설계 단계부터 에너지 소비량을 최소화할 수 있는 기술을 반영하고, 이를 건물에 맞게 최적화하는 것이 중요해진다. 이를 위해 건물 구조뿐만 아니라 신재생에너지 설비 및 전기·전자 설비의 상호관계에 대한 이해도가 설계 업체를 판단하는 중요한 기준이 될 것이다. 또한 완공된 건물을 효율적으로 유지하고 관리하는 서비스가 중요해지면서 관련 시장이 커지고 전문성 높은 업체에 대한 수요가 증가할 것으로 예상된다. 
 
이와 같이 그린빌딩의 확산은 건축·건자재·설계 업체와 같이 전통적으로 건물과 관련이 높은 업체뿐만 아니라 과거에는 별도의 산업으로 인식되던 전자회사나 서비스 업체에 큰 변화와 새로운 기회를 제공할 것으로 예상된다. 
 
● 초기 시장 확대의 어려움 
 
그러나 이 시장이 앉아서 기다린다고 열리는 것은 아니다. 신축건물의 경우 건축규제를 지키기 위해서라도 그린빌딩과 관련된 제품이나 소재를 활용할 수 밖에 없다. 그러나 기존 건물은 다르다. 그린빌딩이 확산되고 정부가 바라는 온실가스 감축 목표를 달성하기 위해서는 신축건물 뿐만 아니라 건물의 절대량을 차지하는 기존 건물을 그린빌딩으로 변화시키는 노력이 중요하다.   
 
그러나 이 시장이 활성화되기 위해서는 아직 넘어야 할 산이 많다. 먼저 부족한 소비자의 그린빌딩에 대한 인식을 개선하는 것부터 시작해야 한다. 주위에서 그린빌딩에 대한 많은 이야기들이 오가지만 자신과는 동떨어진 얘기로 받아들이는 사람들을 설득, 그린빌딩을 선택할 수 있도록 만들어야 한다. 그 다음으로는 높은 초기 투자 비용이라는 산을 넘어야 한다. 그린빌딩에 대한 필요성에는 동감하지만 자신이 소유한 건물을 바꾸거나 새로운 건물을 살 때 그린빌딩을 구현하기 위해 들어가는 비용을 부담한다는 것에는 선뜻 동의하기 힘든 것이 현실이다. 물론 건물의 전생애주기에 소요되는 에너지 비용을 고려하면 그린빌딩이 경제적이다. 그러나 이를 위해 투자한 소비자가 그린빌딩을 사거나 기존 건물을 그린빌딩으로 개조하기 위해 투입된 비용을 충분히 회수할 수 있는 기간 동안 그 건물을 이용하게 될 지, 또는 매매할 때 투자된 비용만큼 높은 가격을 받을 수 있을 지는 미지수다. 이러한 상태에서 건물주에게 무조건 투자하라고만 강요하는 것은 어렵다. 마지막으로 건물주가 높은 초기 투자 비용을 부담, 그린빌딩을 만들 용의가 있다 하더라도 그 비용만큼 에너지 절감 효과를 낼 수 있는지를 명확하게 보여주어야 한다. 그러나 이 부분도 쉽지 않다. 에너지 사용량의 경우 투입되는 비용을 고려하면 측정이 용이하나 절감량을 보여 주기 위해서는 과거의 에너지 사용 실적, 현재의 에너지 가격과 과거 가격의 차이 등에 대한 정보를 바탕으로 종합적인 계산이 필요하다. 기존 사용 실적을 충분히 축적해 놓지 않았거나 새로운 건물인 경우에는 활용이 쉽지 않다. 비록 통계적인 결과가 나오더라도 이것이 과연 투자에 의한 것인지, 아니면 기후나 생활습관의 변화 때문인지에 대한 논란도 남는다. 여기에 그린빌딩 확산의 어려움이 있다.  
 
이에 반해 온실가스 감축에 있어 그린빌딩 못지 않게 중요한 그린카의 경우 상대적으로 이러한 어려움을 쉽게 해결할 수 있다. 새로운 그린카가 나오면 도로를 누비면서 여러 사람이 이용하는 모습을 쉽게 볼 수 있고 이는 많은 사람의 마음을 움직일 수 있다. 또한 초기 투자 비용, 즉 그린카의 가격은 기존 차에 비해 높을지 몰라도 연비개선을 통한 비용 절감 효과가 명확하기 때문에 비용 대비 효과를 쉽게 가늠해볼 수 있다. 소비자는 이를 고려해 그린카에 대한 투자여부를 결정할 수 있다.  
 
그러나 앞에서 언급한 바와 같이 그린빌딩의 경우는 다르다. 그린빌딩이 확산되기 위해서는 그린빌딩의 효능, 효과에 대한 소비자 인식을 개선하고, 초기 투자비용의 부담을 최소화하는 노력과 더불어 그 성과를 객관적으로 보여주는 기술과 서비스가 같이 개발되어야만 한다.  
  
새로운 사업모델의 필요성 
 
이와 같이 그린빌딩을 확산하기 위해서는 다양한 노력이 필요하다. 여기에는 정부와 기업의 협력이 필수적이다. 정부는 법·제도적 규제 장치와 정책적 지원방안을 마련해 소비자의 인식을 전환하기 위해 노력해야 한다. 그리고 에너지소비 통계시스템과 같은 사회적 인프라를 구축해 시장이 활성화될 수 있는 환경을 조성할 필요가 있다. 기업은 이러한 기반 위에서 기술을 개발, 더 효율적이고 경제적인 제품을 제공할 수 있어야 한다. 그러나 그린빌딩 시장이 우수한 제품만으로 해결될 수 있는 시장은 아니다. 결국 소비자가 쉽게 선택할 수 있도록 함으로써 시장을 조기에 확대하기 위해서는 새로운 사업모델이 필요하다.  
 
구체적으로는 새로운 기술의 바탕 위에 개별 제품만을 판매하는 것이 아니라 건축 단계부터 에너지 소비량을 최소화하고 고효율·신재생에너지 설비를 건물에 통합할 수 있는 설계·엔지니어링 역량을 확보하여야 한다. 그리고 건물의 에너지 관련 설비를 최적의 조건으로 운영할 수 있는 제어 기술도 필요하다. 이러한 기술적 역량의 바탕 위에 관련 제품을 제공하고 소비자의 경제적 부담을 완화할 수 있는 금융 서비스까지 함께 제공할 수 있다면 그린빌딩 시장을 선점할 수 있는 기반을 구축할 수 있을 것이다. 이와 관련해 최근 관심이 높아지는 사업 방식이 ESCO(Energy Service Company) 사업이다.  
 
ESCO는 고객의 에너지 사용 시설에 먼저 에너지 절감에 필요한 설비를 투자한 후 이 투자 설비에서 발생하는 에너지 절감액으로 투자비와 이윤을 회수하는 기업이다. 계약 방식에는 크게 두 가지 유형이 있다. 첫째는 ESCO 업체가 에너지 절약에 대한 기술적 진단과 절약에 대한 성과보증만을 하고 고객인 에너지 사용자가 자기 책임 하에 투자를 진행하는 성과보증제이고, 둘째는 모든 위험을 ESCO 업체가 지고 투자를 진행하되 에너지 절약의 성과를 고객과 ESCO 업체가 나누는 성과배분제다.  미국 등 주요 선진국에서는 성과보증제가 보편적이지만 국내의 경우에는 아직 성과배분제가 주된 형태다.  
 
전문기술과 제품, 금융서비스를 통합해 토탈 솔루션(Total Solution)을 제공한다는 측면에서 ESCO 사업 방식은 그린빌딩 사업을 위한 중요한 돌파구가 될 수 있다. 특히 그린빌딩 관련 제품을 위주로 판매하는 제조업체에서는 사업모델을 확장하기 위한 중요한 수단이 될 수 있다. 이러한 기회를 적극 활용한 기업으로 하니웰빌딩솔루션(Honeywell Building Solutions SES)을 들 수 있다. 하니웰빌딩솔루션은 기존 제품 위주의 판매에서 벗어나기 위해 1995년 ESCO 기업인 DMC를 인수한 데 이어 2006년에는 셈프라제너레이션(Sempra Generation)을 인수, 고객들에게 에너지 절감 관련 토탈 솔루션(Total Solution)을 제공하고 있다. 이외에도 냉난방기기 전문업체로 우리에게 익숙한 캐리어(Carrier)의 경우에는 2008년 ESCO 업체인 노레스코(Noresco)를 합병했다. 
 
이와 같이 주요 제조업체들이 ESCO 사업에 뛰어드는 것은 결국 단위 제품 판매로는 한계가 있기 때문이다. IBM이나 HP 같은 주요 IT 관련 제조업체들이 경영컨설팅 회사를 인수한 것과 같이 제조업에 서비스 사업을 접목함으로써 시장을 확대하고 고객에 대한 토탈 솔루션을 제공할 수 있는 기업이 지속적으로 성장할 수 있다. 그린빌딩의 확산에 장애가 되는 고객의 인식 부족, 금융부담 및 투자 성과 측정의 어려움을 해결하기 위해서는 결국 개별 제품만을 제공하는 것에서 벗어나 전문적인 기술 서비스와 금융 서비스를 결합하는 노력이 필요하다. 이제 우리 기업들도 그린빌딩 시장의 기회를 적극 활용한다는 측면에서 다양한 비즈니스 모델을 개발하는 노력이 필요한 시점이다.  <끝>