건설사업비관리 (1)

건설사업비관리  

5단계 6기능	계획단계 (PRE-DESIGN PHASE)	설계단계 ( DESIGN PHASE)	구매단계 (PROCUREMENT PHASE)	시공단계 (CONSTRUCTION PHASE)	시공후 단계 (POST-CONSTRUCTION)
프로젝관리기능 PM PROJECT MANAGEMENT	-project의 조직구성 -사업관리 계획서작성 -project 수행절차서	- 설계도서 검토 -금융 조달	- 입찰 및 계약절차 수립	-공사 참여자 조정 -회의 주관	-문서 정리
원가관리기능 CM COST MANAGEMENT	-project 및 공사비예산작성 -대안에대한비용분석	-LCC,CBS,VEEVMS,WBS - 견적 및 원가관리	-추가사항 견적 -입찰 심사	-EVMS -기성 계획 -설계변경 관리	-최종 비용보고 -설계변경
일정관리기능 TM TIME MANAGEMENT	-master schedule -milestone schedule	-WBS,EVMS, -master schedule -milestone schedule	-시공계획	-EVMS, -공사진도 점검 -만회공정 계획	-사용 계획서 작성 -
품질관리기능 QM QUALITY MANAGEMENT	-QM 의 목적 및 목표설정 -QM의 조직구성	-QM시방서 -설계도서 검토	-구매대책 수립	-검사 및 시험 -펀치 리스트 작성	-PROJECT 평가
프로젝트및계약조정업무기능    PA (PROJECT/CONTRACTOR   ADMINISTRATION)	-의사소통 절차서	-설계 진행관리 -일정 점검	-입찰공고 및 낙찰자 심사 및 결정	-문서관리 -공사하자/CLAIM	-유지관리 및 운용 지침서 -최종 보고서
안전관리기능 SM SAFETY MANAGEMENT	-안전관리 주체의 구성	-도면 검토 -위험요소 파악	-안전관리 계획서 작성	-안전점검 및 회의

1. 공사비(비용) 관리 (CM : COST MANAGEMENT)

   1.1 공사비 관리개요

      1.1.1 공사비 관리의 정의 

          1) 비용에 관련된 정보를 이용하여 평가,견적,예산수립,통제 및 관리,평가 예측, 그리고 보고활동을 통하여 비용의 통제를 하기위한 절차

          2) 계획,설계,시공과정에 대한 전체 또는 부분 금액을 예산한도내에서 집행될 수 있도록 관리하는 활동으로 공사의 비용은 프로젝트 시공을 위해서 소요되는 모든 비용이며 이 비용에는 계약자와의 계약에 소요되는 비용,공사지원 항목,일반조건사항,모든 동원된 노무,자재 그리고 고정적인 장비가 포함된다.

           

       1.1.2 공사비 관리의 목표

           1) 투자효과의 극대화

           2) 고객을 위한 가치창조

           3) 비용효과성의 극대화

           4) 이윤극대화

           5) 사업비 절감

       1.1.3 공사비 관리절차

           1) 공사비 견적 및 예측할동

              ① 경제성 분석 ( ECONOMIC ANALYSIS)

              ② 수익성 분석 ( PROFITABILITY)

              ③ 프로젝트 파이넨싱 ( PROJECT FINANCING)

              ④ 견본 ( PROSPECTUS)

              ⑤ 프로젝트 투자비용 ( PROJECT INVESTMENT COST)

              ⑥ 예비비 ( CONTINGENCY ALLOWANCE)

              ⑦ 물가상승/하락 허용치 ( INFLATION/ESCALATION ALLOWANCE)

              ⑧ 과업중 이자분석 ( INTEREST DURING EXECUTION)

              ⑨ 추세분석 ( FORECASTING)

              ⑩ 통계 (STATISTICS)

            2) 공사비 예산산정 활동

              ① WBS

            3) 공사비 관리 및 통제활동

              ② VARINCE ANALYSIS

            4) 공사비 산정기법

              ② 가치분석(VE:VALUE ANALYSIS)

    1.2 단계별 공사비 관리 

       1.2.1 계획단계 ( PRE-DESIGN PHASE)

1) 예비비용조사            2) 프로젝트 시공예산            3) 비용분석

          

           1) CM에 의해 공사비 관리계획이 작성되고 발주자와 설계자의 검토와 승인을 받음

           2) 승인된 비용계획은 전체설계와 시공과정을 통해 프로젝트 비용의 토대가 됨

           3) 일반적으로 15-25% CONTINGENCY를고려 전체 공사금액 산정에 추가

       1.2.2 설계단계(DESIGN PHASE)

               1) 견적 (ESTIMATES)

               2) 비용확인단계 (COST VERIFICATION STAGES)

               3) 도식설계견적 (SCHEMATIC DESIGN ESTIMATE)

               4) 예비설계견적 (PRELIMINARY DESIGN ESTIMATE)

               5) 현행 및 최종설계의 서면견적 (INPROGRESS AND FINAL DOCUMENT ESTIMATES)

               6) 가치분석연구 (VALUE ANALYSIS STUDIES)

               7) 비용의 감독 및 보고 (COST MONITORING AND REPORTING)

        1.2.3.구매(조달)단계 (PROCUREMENT PHASE)

               1) 추가사항에 대한 견적 (ESTIMATES FOR ADDENDA)

               2) 입찰분석과 협상 (BID ANALYSIS AND NEGOTIATION)

        1.2.4  시공단계 (CONSTRUTION PHASE)

               1) 작업수행 성취도 스케쥴완성 (SCHEDULE OF VALUES)

               2) 설계변경 통제 (CHANGE ORDER CONTROL)

        1.2.5 시공후 단계 ( POST-CONSTRUCTION PHASE)

               1) 최종비용보고 (FINAL COST REPORT)

                  - 최종보고서로 총프로젝트 금액을 요약

   1.3 공사비 관리의 목적

         - 건설공사의 공사비 관리는 원가관리,손익관리,비용관리의 측면이 있다 이러한 원가관리개념을 실행가능수준까지 낮추고 또한 이수준을 유효한 원가통제에

           의하여 유지하는것

      1.3.1 공사비 관리의 개념

          1) 계획,조정,통제의 3기능을 완수하는 것을 요구

          2) 회사의 목표와 이익계획,기업에서 승인된 프로젝트 목표와의 관계를 유지한다

          3) 공사비 절감은 각종공사비 통제에 의해서 유지되는것

    

       1.3.2 비용공학 (COST ENGINEERING)

          1) CE란 공사비 견적,공사비 통제,경영계획, 경영과학,수익성 평가,프로젝트의 계획/일정수립의 모든 문제에 과학적인 원리와 기법을 적용하는데 있어 공학적인 경험과 판단을 이용하는 공학업무의 분야이다

             ( 미국비용공학협회 AACE :THE AMERICAN ASSOCIATION OF COST ENFINEERING)

          2) 비용공학의 발전 : 비용관리사

          3) 공사비 관리,공사비 통제

             - 공사비 정보에 의한 프로젝트 활동의 관리를 말하며 주어진 프로젝트의 모든 조건을 전제로 해서 달성가능한 목표실행예산을 설정하고 이목표치에 따라서 실제작업의 실시활동을 통제하는것

             ① 원가계획 (COST PLANNING)

                - WBS/공사비집계구축   

             ② 원가통제 (COST CONTROL)

                - 공사비 정보를 근거로 당해 프로젝트에 미리 설정된 공사비 관리목표인 실행예산에 실제치에 접근시켜가기위한 일련의 절차

    1.4 공사비 관리의 절차 및 기법

      1.4.1 공사비 관리자 (COST ENGINEER)

           공사비 관리자는 엔지니어 소양을 지니면서 동시에 원가예산업무의 일부를 담당할 수 있도록 특별히 훈련받은 사람

             

* 공사비 관리사 - 공사비 관리사 자격 : CCE(CERTIFIED COST ENGINEER)-미국 AACE협회 - 견적사 (ESTIMATOR) - 회계 담당자

       1.4.2 공사비 관리계획

            프로젝트 착수시점에 수행방침을 설정하기위한 종합적인 기본계획작성의 일환으로 설정되는 구체적인 실시를 위한 수행계획

       1.4.3  공사비 집계구조 계획과 관리(통제),즉 실행예산의 작성과 배분 실적의 집계와 차이분석을 위해 프로젝트 마다 설정되는 관리체계

            - 작  업 분류체계 (WBS : WORK BREAKDOWN STRUCTURE)

            - 공사비 분류체계 (CBS : COST BREAKDOWN STRUCTURE)

       1.4.4 공사비 절차서

            프로젝트 초기에 공사비 관리의 일환으로 작성되는 공사비 관리방법 및 절차를 설정한 지침서

       1.4.5 공사비 코드

       1.4.6 회계코드

       1.4.7 공사비 분석

             프로젝트 진행단계에서 최신의 실행예산과 지금까지의 발생공사비를 대비,차액의 원인을 정확히 파악하여 수정작업을 용이하도록 공사비 정보를 제공하는 것

           1) 단순예산.실적비교법

           2) 계획예산 대비표(S-CURVE)

              전체예산을 시간축에 따라 배분한 것으로 누적한 것 에의해 S-CURVE를 작성하고 이것에 대해서 발생한 공사비를 비교한다.

           3) 기성고 법 (EARNED VALUE)

              프로젝트 진척도를 공사비와 공정을 통합한 실행작업의 달성도를 이용하여 기성고실적을 파악하고 그분석을 통해 완공시의 공사비 및 공정을 예측하여,이것을 목표치와 비교하여 신속한 시정조치를 취하는 방법

      1.4.8 공사비 관리의 기법

            1) 원가계획(사업비 계획 COST PLANNING )

              - 설계단계 사업비 계획 및 통제

            2) 가치공학 (VE VALUE ENGINEERING)

              - 설계단계 사업비 및 유지관리비용을 함께 고려한 사업비 계획

            3) 생애주기 비용분석 (LCC LIFE-CYCLE COSTING)

              - 공사비 및 유지관리 비용을 함께 고려한 사업비 계획

   1.5 공사비 견적방법 및 허용오차

       1.5.1  견적방법의 종류

           1) 개산견적 (ORDER OF MAGNITUDE ESTIMATE)

              공사비/생산능력관계도를 이용 초기단계 타당성 분석을 위해서 이용되는 견적

               정도 +50%~-30%

           2) 개략견적 (FACYORED ESTIMATE)

              공사비/생산능력관계도가 아닌 규모,시설종류등을 이용하는 방법으로 개산견적보다 정도가 높다. 타당성조삭 목적 .정도 ±30%

           3) 예비견적 (PRELIMINARY ESTIMATE)

              발주자의 예산을 승인하기 위해서 작성되는 견적,정도는+30%~-15%정도

           4) 확정견적 (DEFINITIVE ESTIMATE)

              프로젝트의 예산통제 및 관리의 기초자료로 이용되는 견적.정도+15%~-5%

           5) 상세견적 (DETAILED ESTIMATE)

              프로젝트의 범위나 공정에 대한 필요조건이 결정된 후의 공사비 통제나 경쟁입찰을  위해 준비된 견적. 정도 ±5%

       1.5.2 단가를 이용한 공사비 산정

 

`    n                   у= ∑ ui Qi                          i=1 n  = 공사의 개수    Qi    = 공사의 수량    ui    =  공사 단가    у = 공사비 합계

       1.5.3 예비비 분류

관리구분	견적 가능성의 구분	예
기업수준에서 관리가 가능 (project reserve)	사전견적가능 (estimating allowance)	견적의 정도에 기인
	사전견적 곤란 (contingence)	업무수행상의 리스크
기업수준에서 관리가 불가능 (management reserve)	사전예측 가능한 것 (contingence escalation)	현장조건,환율,물가상승,시장조건등
	사전예측 불가능 (random events)	불가항력,이상사태등

       1.5.4 예비비의 사유

           1) 견적단계에서 충분히 정의되지 않은 사항

           2) 견적시 경험부족등으로 충분히 신뢰할 수 없는 분야에 대한 사항

           3) 견적이 오차나 누락에  의한 비용증감

           4) 설계,제작,조달,수송,건설등의 업무 수행상 발견할 수 없었던 문제로 인한 비용증감

           5) 공정지연 보증등 계약상의 문제

           6) 건설공사 및 현장에 대한 문제

           7) 경제적인 문제

       1.5.5 원가산정의 원칙

           1) 실제상황을 반영할 것

           2) 동일한 상세수준을 유지할 것

           3) 모든 비용요소를 포함할 것

           4) 가변성 있는 서류양식으로 작성할 것

           5) 직접비용과 간접비용을 구분할 것(DIRECT COST/onDIRECT COST)

           6) 변동비용과 고정비용을 구분할 것 (VARIBLE COST/FIXED COST)

           7) 불학실성에 대비하여 예비비를 포함할 것

       1.5.6 견적기법

           1) 비용지수법

              개체지수와 생산지수를 이용한 견적기법

           2) 비용용량법

              어떤 프로세스의 생산출력과 그에 필요한 자원간의 관계를 근거로한 견적기법

           3) 계수견적법

              장비,인력,자재의 요소에 대한 비용과 기준요소에 대한 계수를 이용한 견적기법

           4) 변수견적법

              프로젝트의 전체비용은 프로젝트를 구성하는 모든 시스템들의 비용의 합

           5) 기본단가법

              기본단위에 근거하여 비용을 산출하며 과거 유사공사의 자료를 토대로 비용공식을

              산출하는 견적기법

                                                                                    

 

1.5  EVMS : (일정/비용관리시스템 : EARNED VALUE MANAGEMENT SYSTEM)

   1.5.1 EV(EARNED VALUE)의 정의

       1) EV는 실제 수행한 작업에 의해 획득한 가치(작업량)를 말하며 프로젝트의 특정시점에서 완성한 작업의 계획비용(예산)

       2) EV는 500억이상 공공공사에 적용하며 건설사업의 LIFE-CYCLE중 시공단계에 적용

   1.5.2 EV 용어의 정리

        1) 계획공사비 (BCWS : BUDGETED COST WORK SCHEDULED)

        2) 달성공사비(기성) (BCWP : BUDGETED COST WORK PERFORMED)

        3) 실투입비  (ACWP : ACTUAL COST OF WORK PERFORMED)

        4) 목표공사비 (BAC : BUDGET AT COMPLETION)

        5) 최종공사비 추정비 (EAC : ESTIMATE AT COMPLETION)

        6) 공정편차 (SV : SCHEDULE VARIANCE)

        7) 공사비 편차 (CV : COST VARIANCE)

        8) 총공사비 편차 (VAC : VARIANCE AT COMPLETION)

   1.5.3  EV의 분석지표

        1)  공정차이 (SV : SCHEDULE VARIANCE)  * SV= BCWP-BCWS

             SV< 0 이면 공정지연 SV>0 이면 공정초과달성

        2)  공정생산성 지수 (SPI : SCHEDULE PERFORMANCE INDEX) *SIP=BCWP-BCWS

        3)  비용편차 (CV : COST VARIANCE)  *  CV=BCWP-ACWP        

            - CV<0 이면 공사비 초과 , CV>0 이면 공사비 절감

        4) 비용생산성 지수(CPI:COST PERFORMANCE INDEX)  * CPI=BCWP/ACWP

         5) 잔여공사비 추정액 (ETC:ESTIMATE TO COMPLETE) *ETC=(BAC-BCWP)/CPI

        6) 최종공사비 추정액 (EAC:ESTIMATE AT COMPLETE) *EAC=BAC/CPI

        4) 최종공사비 편차(VAC : VARIANCE AT CPMPLETE) * VAC=EAC-BAC

   1.6.4 기성고 측정방법 (EARNED VALUE)

       1) 가중법 (WEIGHTED MILESTONE)

          실행예산을 중심으로 일정의 가중치를 주고 정해진 기간동안의 작업성과를 측정

       2)  FIXED FORMULA

          0/100,50/50,25/75,40/60 등으로 분류

       3)  PERCENT COMPLETE ESTIMATES

          개인에게 부여된 작업이 수행정도를 비율로 표시

       4) PERCENT COMPLETE WITH MILESTONE GATES

          일반기업에서 개인의 작업수행정도를 표시하기 위하여 사용하는 방법

       5) EARNED UNITS

          전체작업을 소단위로 분류하고 각각의 작업을 특정한 단위로 구분하여 전체비율로 확산

       6) EARNED STANDARDS

          반복적인 작업이나 생산활동의 실행예산의 작성과 작업수행 정도를 평가

   1.6.5 건설산업의 공정/공사비 관리환경

       1) 총공사비 ,총사업기간 사전예측.계획의 어려움

       2) 총액단가 계약방식

       3) 진도율 산정 및 기성지급 방법

       4) EVM기법 적용을 위한 INFRA미흡

       5) 시공단계의 공정과 공사비 통합관리 체계 구축

       6) 총액단가 계약방식에 적합한 모델구축

       7) 성과측정지표

       8) 기성산정 및 지급방법을 점차 간소화

   1.6.6 EVMS주체별 역할

       1) 발주자 : wbs,관리계정,발주공사 전체의 경영분석

       2) 감리원/사업관리자 : 성과측정자료확인,검토,EVM관련 발주자 지원

       3) 시공자 : 관리기준 공정표,공사비 배분,성과측정

   1.6.7 EVMS효율적 운영방안

       1) 공정/공사비 통합관리를 위한 인프라 구축

       2) 시공자의 적극적인 협조유도

       3) 다양한 진도율 산정기준 개발

       4) 양질의 실적정보 관리

1.7 린제조 시스템(LPS :LEAN PRODUCTION SYSTEM)

   1.7.1  LPS의 정의

       1) 낭비를 최소화 하는 가장효율적인 건설 시스템

       2) 자동차 산업의 적용에서 효과가 입증되어 건설산업에 적용

       3) 생산과정에서의 작업은 이동,대기,처리,그리고 검사이며 그중 처리를 건설생산에서 가치를 창출하는 유일한 직업으로 정의

       4) 1996년 미국과 영국에서 출발

   1.7.2 LPS경영원칙

        1) 원가보다는 가치에 중점을 둠

        2) 부가가치를 창출하지 못하는 요소 및 과정의 제거

        3) 가치증진 및 과정의 개선

        4) 가치흐름

        5) 고객의 필요성 중시

        6) 처음에 제대로 만들고 오류의 근원을 제거

   1.7.3 건설과정에서의 LPS 개념의 적용

        1) 설계과정

            - 고객의 요구사항을 파악한 계획설계

        2) 구매과정

           - 공급업체 관리 및 합리화와 비용의 투명성 확보

        3) 시공계획

           - 최상의 시공법 및 건설물을 시공하기위한 벤치마킹,위기관리

        4) 조달

           - 자재의 적시공급

        5) 시공

            - 시공계획에 의한 명확한 의사소통 ,교육훈련등 다양한 기술습득

    1.7.4 낭비의 분류

        1) 제품의 결함                     2) 수요없는 제품의 과대생산

        3) 재고                            4) 불필요한 제품의 처리

        5) 불필요한 인력의 이동            6) 불필요한 제품 자재이동

        7) 대기                     8) 고객에게 맞지않는 제품이나 서비스의 디자인

    1.7.5 낭비(Waste)

         1) 낭비(Waste)의 정의

              제품결함, 수요없는 제품의 과잉생산, 재고, 불필요한 제품처리, 불필요한 인력이동 대기, 고객요구에 맞지 않는 제품이나 서비스의 디자인

        2) 낭비 요소의 제거 전략

             -  철저한 사전 계획 과 교육(직원 및 근로자)

             -  Shop drawing 작성,Value Engineering 적용

             -  기술개발, 견적의 정확성 향상, 설계.시공의 통합(Constructability)

             -  사고의 전환 (Paradigm shift),

             -  문서화, Data Base 구축 (Feed Back),

             -  자연재해 예방대책,

             -  공정 관리,

             -  JIT (Just in Time) :도요다 시스템 이라고도 하며,JIT는 주공정에 필요한 물건을 필요한 양 만큼 보충하여 주는 방식.일종의 슈퍼마켓 방식인 동기화 생산방식 

             -  TQM (Total Quality Management)

    1.7.6 린제조 시스템의 목표

           1) 3-ZERO ★

              재고(INVENTORY),낭비(WASTE),결함(DEFECT)

           2) 린 건설 생산 SYSTEM

              제조과정의 이해, 낭비 요인의 인식, 낭비용인의 단계적 제거, 고객이 원하는 제품 및 용역 제공

           3) 린 제조 SYSTEM과 경영원칙

             ① 원가보다는 가치(Value)에 중점을 둠

             ② 부가가치를 창출하지 못하는 요소 및 과정의 제거

             ③ 가치증진 및 과정의 개선

             ④ 가치흐름 (Value Stream)

             ⑤ 고객의 니즈 (Needs) 중시

             ⑥ 처음에 제대로 만들기 (Right first time)

             ⑦ 오류의 근원 파악 및 제거