건설사업비관리 (2)

2. 프로젝트 파이낸싱 (PROJECT FINANCING)

   2.1 PF 개요

     2.1.1 PF의 정의 ★

         1) 부동산 담보대출 대신 사업의 수익성을 담보로 회사채를 발행하여 자금 조달을 하는 방법으로 비소구 금융,부외금융,당사자 간의 위험배분,복잡한 계약 및 금융절차와 상대적으로 높은 금융비용의 특징이 있다.

     2.1.2 PF(PROJECT FINANCING)의 특징

          1) 비소구 금융( 非訴求 金融 NON-RECOURSE) ★

           ① 사업주의 모기업과 법적으로 별개인 독립적인 사업으로 프로젝트 운영

           ② 해당 프로젝트에 대한 외부의 자금지원이 사업주의 보증이나 담보가 아닌 프로젝트 자체의 현금흐름에 근거하여 행해짐

           ③  프로젝트가 실패나 도산했을 때에도 채권자는 프로젝트 자체현금 흐름내 에서만 채권의 변제를 청구

          2)  부외금융 (簿外금융  OFF-BALANCE SHEET FINANCING)

             - 현금 유출입이 대차대조표에 나타나지 않음

             - 다양한 RISK 로 인해 복잡하고 전문적인 절차 및 문서화가 필요

          3)  당사자간 위험 배분

             - 사업주와 채권자 양자간의 적절한 타협이 PF 의 성공요체

          4)  복잡한 계약 및 금융절차

          5) 상대적으로 높은 금융비용

             - 기업금융(CF : CORPORATE FINANCING)에 비해 높은 수준의 금리 및 수수료

          6) 세제상의 혜택

      2.1.3  건설사업 금융의 종류

          1) 프로젝트 파이낸싱(PROJECT FINANCING)

          2) 리츠 (부동산 투자신탁회사  REIT's : REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS)

             - 부동산 투자신탁회사는 주식발행을 통하여 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고 얻은 수익을 투자자에게 돌려주는 회사

          3) 자산유동화 증권 (ABS : ASSET BACKED SECURITIES)

             -

          4) 저당담보부 채권 (부채증권 MBS : MORTGAGE BACKED SECURITIES)

          5) 이체증권 (주택저당채권원리금이체증권 MPTB)

          6) 다계층 채권 (CMO : COLLATERALIZED MORTGAGE OBLIGATION)

          7) 참여증서 (PC : )

    

  2.2 프로젝트 파이낸싱의 위험관리

      2.2.1 위험의 유형

          1) 상업적 위험

             - 시공의 미완성 이나 부실시공의 위험

             - 공기연장 및 공사비 초과위험

             - 운영위험

             - 원자재의 수급 및 가격변동의 위험

             - 산출물의 가격변동 위험

             - 환(換), 인플레이션,금리변동등의 위험

          2) 정치적 위험

             - 국가위험,규제위험,환경위험

          3) 불가항력적 위험 ★

             - 부분적으로 보험이 적용되는 상황 : 화재,홍수,지진등

             - 부분적으로 보험이 적용되지 않는 상황 : 전쟁,폭동,파업,공장폐쇄

      2.2.2 위험관리기법

          1) 보 증

            ① 이해당사자 계약

               프로젝트 회사는 이해당사자와 장기계약을 통하여 위험을 분산하고 현금흐름을 안정화 시킬 수 있음

               - 원자재 장기공급 계약,장기관리 운영협정,장기구매 계약등

            ② 사업주의 보증

               현실적으로 사업주가 각종 장치를 통하여 프로젝트 위험의 일부를 보증하고 있음

               - 완공보증,운전자본유지 및 현금부족협정등

               - EPC 계약(ENGINEERING PROCUREMENT AND CONSTRUCTION) ★

                시설 미완공 위험,공사비 초과 위험등을 피하기 위해 시공업체에게 건설과정에서의 설계 물자조달 ,인허가등각종절차를 일괄적으로 부담시키고 건설비도 계약시에 확정하는 일괄도급계약을 체결(FIXED PRICE AND LUMP-SUM TURN-KEY CONTRACT)

                설계,조달,건설을 일괄 추진한다는 점에서 이러한 건설업체를 EPC CONTRACTOR 라고 함

            ③ 정부의 보증 ★

               - 면허양허 협정,사용료 보장,투자인센티브의 제공,규제완화 및 제도개선등

          2)  보험

              많은 위험을 회피하는 방법으로 보험가입은 필수적이며 보험료는 공사원가에 반영

             ① 건설공사 보험 (CAR : CONTRACTOR'S ALL RISK INSURANCE)

             ② 조립보험 (EAR : ERECTION ALL RISK INSURANCE)

                 전체공사비 중 기계,부품등 가액의 비율이 50%이상시

             ③ 완성토목공사 보험 (CECR : CIVIL ENGINEERING COMPLETED INSURANCE)

             ④ 기계보험 (MI : MACHINERY INSURANCE)

             ⑤ ALOP 보험 (ALOP : ADVANCED LOSS OF PROFIT)

                사고로 인하여 파괴된 시설을 복구하자면 공기연장이 불가피 하므로 당초 예상한 영업수익확보를 위한 보험

             ⑥ 사용자 배상책임 보험

          3) 금융공학을 이용한 위험관리

             - 옵션,선물,스왑등 파생금융상품과 증권화 등을 이용

             - 프로젝트 파이낸싱과 금융공학의 결합

          4) 기타

             - 결재위탁계정 설정

             - 현지금융기관의 지분참여

             - 환경영향평가/환경 친화적 기술사용

   2.3 프로젝트 파이낸싱 절차

 

★위험분석 -> 현금흐름 분석 -> 민감도 분석

      2.3.1 프로젝트의 타당성 분석

          1) 위험분석 (risk analysis)

             - 시공 및 운영과정에서 발생가능한 제반위험의 실체판별

             - 각위험의 크기 및 개별적 파급효과 분석

             - 파악된 위험들이 종합적으로 프로젝트의 현금흐름에 미치는 영향평가

             - 파악된 위험의 극복방법 연구:보증,담보,보험,금융공학등

             - 각 당사자간의 적절한 위험배분방안 연구

          2) 현금흐름 분석 (cashflow analysis)

             - 시공과 운영의 전기간에 걸쳐 매년의 예상현금 수입과 예상현금유출 산출

             - 정부의 할인율과 예상물가 상승률에 의거 목표수익율을 달성할 수 있는 사용료 및 무상사용기간의 연장

             - 다양한 자본예산기법을 사용한 프로젝트의 경제적 타당성 분석

          3) 민감도 분석 (sensibility analysis)

            

* 정의  - 경제적 타당성 분석에 있어 미래의 불확실성에서의 위험분석  - 수입,지출등 현금흐름에 어느요인이 가장큰 위험요인으로 작용하는지를 분석  - 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석

- 건설비의 증감

             - 영업비용의 증감

             - 수요시장의 변동에 의한 예상수요의 등락

             - 환율,이자율,물가상승률의 변동

          4) 금융의 구조화 및 금융조건의 결정

             - 상환기간 : 양자(사업주와 대출은행)간의  협상

             - 금리 : 프로젝트의 위험성 및 기간에 따라 이자율 변동

             - 상환방법 : 누적상환방법이 주로사용

         

      2.3.2 제반문서의 서류화

          1) 결정된  모든 내용요약 개요서 작성

          2) 초안 수정후 계약서 서명 및 날인

          3) 필요제반서류

             기초서류,금융관련서류,담보관련서류,지원서류,전문가 의견서 및 법률적 소견서등

   2.4 프로젝트 파이낸싱의 재원

      2.4.1 정부 협조자금

          1) 공적개발원조 (ODA : OFFICIAL DEVELOPMENT ASSISTANCE)

          2) 대외 경제협력기금

      2.4.2 공적수출금융 기관자금

          수출자금,기술제공자금,해외사업자금,해외투자자금,자원개발자금,대외경제협력기금,보증

      2.4.3 국제개발 금융기관자금

          1) IBRD ( INTERNATIONAL BANK FOR RECONSTRUCTION AND DEVELOPMENT)

      2.4.4 국제상업금융기관

  2.5 프로젝트 파이낸싱의 기법 ★

      2.5.1 지분투자 ★

      2.5.2 외부차입 ★

          1) 대출 : 외출금융기관 결정전 프로젝트의 기술적,경제적 타당성분석을 완료후 그결과에 근거한 내부적인 금융조건이 결정되어야 함

          2) 보증 : 프로젝트 전기간 발생할 위험부담의 경우 책임범위를  정해놓은 것

             -구매보증 계약:프로젝트 전담회사와 산출물의 구매자간에 장기구매 계약을 체결하는 것

          3) 리스 : 프로젝트의 장비나 시설에 소요되는 자금을 조달하기 위해 사용

          4) 협조융자(co-financing)

             프로젝트에 필요한 자금을 세계은행,각지역개발은행 및 국적이다른 여러금융기관이 함께 참여하여 지원해 주는 것

      2.5.3  직접금융 (direct financing)  ★

           직접금융이란 프로젝트 전담회사나 사업주의 신용을 바탕으로 주식,채권등의 증권을 국내에서 발행하여 소요자금을 조달하는 금융기법을 말함

           - 은행등을 통한 간접금융에 대한 대안으로서의 역할

           - 초기의 간접금융에 대한 효율적인 재차입 수단으로서의 기능을 통해 장기금리의 자금 확보수단으로서의 역할

           - 간접금융에 비해 덜 제한적인 계약(covenants)과 신속한 금융협상절차

           - 직접금융수단 : 주식,채권,외화증권 ★

  2.6  부동산 투자신탁신탁

     2.6.1 부동산 투자회사(REIT's : REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS)

         1) 주식을 발행하여 자금을 조달하고 수익부동산에 전문적으로 투자,운용하는 상법상의 주식회사로서 일반주식회사와 동일한 경영구조

         2) 일반투자자들은 주식시장에서 공모에 참여하거나 주식을 매입함으로서 경영 및 이익 배분에 참여

     2.6.2 구조조정 부동산 펀드(뮤추얼펀드)

         1) 재경부에서 발의하여 4월시행예정,페이퍼 컴퍼니 형태의 특수법인이 펀드를 모집하여 그운용을 별도의 자산관리회사에 위탁

         2) 기업구조조정 투자회사법(crv)에 따라 기업의 구조조정 물건이 투자대상

     2.6.3 은행부동산 투자신탁 계정

         1) 투자자들이 신탁계정에 가입하고 수익증권을 받으교부 받으면 해당 신탁계정은 일정한 만기내 청산이 가능한 부동산에 투자운용

         2) 개발사업의 높은 리스크로 인해 주로 대출로 운용

     2.6.4 리츠의 건설시장에 대한 파급효과

         1) 건설시장의 투명화

            - 리츠는 증권화를 기반으로 하고 있음

         2) 건설시장의 자금조달방식의 변화 : 부채->지분

            - 긍정적 측면: 자본 수익률 제고,이자 비용의 절세 효과

            - 부정적 측면:상대적으로 높은 금융 비용,도산 가능성 증대

            - 지분유치의 가능성이 높음

         3) 건설업과 부동산업의 분리

            - 리츠의 도입으로 리츠사는 개발자,건설업체는 도급자로 서의 역할분리

     2.6.5 리츠와 부동산 뮤추얼 펀드(구조조정 부동산 펀드의 차이점)

 

구 분	리 츠(부동산 투자회사)	부동산 뮤추얼 펀드
투자대상	순수토지외 모든 부동산 (개발사업도 가능)	기업구조조정용 부동산
법인형태	일반주식회사	페이퍼 컴퍼니
자 본 금	500억 이상	5억원 이상
상장여부	상장전체	상장 전체
존속기간	영 속 적	한시적(최장6년)
소관부처	건설교통부	재정경제부
특징	안 정 적	고수익,고위험

2.7 우리나라 SOC 에대한 민간투자법 ★

  2.7.1 민자투자사업방식 ★

       1) BOT 방식 (BOT : BUILD-OWN-TRANSFER)

          - 사회간접자본시설의 준공후 일정기간 동안 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되며 그기간 만료시 시설 소유권이 국가나 지방자치단체에 귀속

       2) BTO 방식 (BTO : BUILD-TRANSFER-OPERATE)

          - 사회 간접시설의 준공과 동시에 당해시설의 소유권이 국가나 지방자치단체에 귀속되며 사업시행자 에게는 일정기간동안 시설관리 운영권을 인정 

       3) BOO 방식 (BOO : BUILD-OWN-OPERATE)

          - 사회간접시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정

       4) ROO 방식 (REHABILITATE-OWN-OPERATE)

          - 기존 시설을 정비한 사업시행자에게 당해시설의 소유권을 인정

       5) BLT 방식(BUILD-LEASE-TRANSFER)

          - 사업준공후 일정기간동안 운영권을 정부에게 임대하고 임대기간 종료후 시설물을 국가 또는 지방자치단체에 이전

       6) ROT 방식(REHABILITATE-OPERATE-TRANSFER)

         - 국가 또는 지방자치단체 소유의 기초시설을 정비한 사업시행자에게 일정기간동안 동 시설에 대한 운영권을 인정

  2.7.2 민자투자사업 확대의 장애요인 ★

       1) 민자유치 사업에 대한 정부의 시각차

       2) 복잡한 의사결정 절차

       3) 법적,제도적 환경의 부재

       4) 부족한 정부 및 민간의 위험관리능력

       5) 국내 자본 및 금융시장의 한계

       6) 사업 시행자 선정과정의 투명성 확보