3. 건설회계.실무
3.1 건설회계실무개요
3.1.1 건설업의 종류
1) 도급 건설업
- 도급이란 원도급 하도급,위탁 기타 명칭불구하고 건설업자가 건설공사를 완성할 것을 약정하고 상대방이 그일의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정한 계약
2) 분양건설업
- 주택,주상복합,상가,대지등 자체사업을 건설하여 분양하는 것
3) 임대건설업
3.1.2 건설산업의 특징
1) 복합적 종합산업 생산품 : 원가계산,수익실현등이 복잡
2) 생산품이 부동산 또는 부동산관련 용역
3) 생산기간이 장기
4) 원가계산제도
5) 원가구성상 특이성
6) 판매가격의 결정
7) 판매형태
4 LCC 이론 (생애총투자비 이론)
4.1 LCC 개요
4.1.1 LCC 정의
★1) 수명 주기비용 이라고도 하며,일반적으로 제품의 생산,사용,폐기,처분의 각단계에서 생기는 비용을 합한 총비용
2) LCC는 건물생애과정에서 발생하는 총비용으로,타당성 조사에서부터 반영되어야 하며 최근의 기술발달로 LC기간단축 (LIFE CYCLE TIME REDUCTION)
3) 구축물의 계획,설계,시공과 운영단계의 유지보수, 폐기단계까지 수명이 다할 때까지의 필요제경비를 합계한 것을 말한다
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* LCCING (LIFE-CYCLE COSTING)의 정의 - 경제적 수명전반에 걸쳐 중요한 제비용을 일정한 동일시점으로 등가환산 한 값으로 평가하는 수법 - 총비용을 산출하는 방법인 것 으로서 넓은 의미로는 LCC를 이용하여 시스템을 평가하는 방법을 의미 - LCC분석,수명주기분석 이라고도 함
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4.1.2 LCC관련용어
1) LC 설계 : 건축물을 존속시키는 것으로서 그 성능을 충분히 발휘할 수 있도록 설정하는 수법
2) LC평가 : 경제적 평가에 대응하는 각종계획의 책정작업
3) LC계획 : LC평가에 의해 경제평가를 행하거나 계획,결정을 행할경우를 말함
4) LC 성능: 설정한 기간,경제성을 포함한 건축물에 필요한 성능
5) LC 계획년수 : LC평가를 할 경우 이용하는 건축물의 사업계획년수
6) 기대내구년수 : 건축물의 부재,시스템의 성능저하등 문제를 일으키지 않고 성능을 발휘할 수 있는 것으로서 LC계획의 책정시점에 있어서 설정한 년수
7) 법정 내구년수 : 감가상각비에 있어 잔존가격이 취득가격의 10%가 되기위해 법적으로 정해진 년수
8) 이니셜 코스트법(INITIAL COST MRTHOD):초기투자비에 의해 경제성을 평가하는방법
9) 회수기간법 ( PAY BACK PERIOD):회수기간의 길이에 따라 경제성을 판정하는 방법
10)의사결정분석 : 불확실한 여러 대안중 최적안 선택을 연구하는 방법
11)의사결정 과정 : 의사결정에 필요한 대안선정 및 평가등의 모든 과정
12) LCA(LIFE-CYCLE ASSESSMENT) ★
- 제품의 전생애 단계에서 자원,에너지소비 및 환경오염 부하를 정성적,정량적으로 평가하여 이를 저감시키거나 개선시키기 위한 평가도구나 방법
- LCA-ISO14000시리즈를 통해 국제적 환경평가표준화의 기준
4.2 LCC 기법
4.2.1 LCC기법의 기원
1) LCC수법은 VE수법에서 발전한 수법(가치공학 VE : VALUE ENGINEERING)
4.2.2 LCC 기법의 활용
1) 합리적 투자
2) LCC기준 입찰
3) 발주자의 의사결정 지원
4) 입찰전략의 일환으로 활용
5) 설계대안의 선택
6) 수선계획 및 수선충당금 산정
7) 경제수명의 예측
8) 의사결정 지원도구
4.2.3 LCC 대상항목 ★
1) 기획설계비용
건설 기획비,현지 조사비,용지취득비,설계비,환경관리비,효과분석비,설계기술비
2) 건설비용
공사계약비,건설공사비,공사관리비,현장관리비,시공검사비,건설지원비
3) 운용관리비용
보전비,수선비,개선비,일반관리비,운용지원비
4) 폐기처분 비용
해체비,처분비,환경대책비
4.2.4 LCC 의 3요소 ★
1) 효용(E : EFFECTIVENESS)
2) 초기비용 (IC :initial cost)
3) 운용비용 ( RC : running cost)
4.2.5 LCC3요소의 조합에 의한 분석활용 방법 ★
1) 주로 설계단계에서 사용
- IC(초기비용)를 일정한 범위내로 고정하여 E/RC 를 최대로 하는방법
- IC+RC를 일정한 범위내로 고정하여 E를 최대로 하는방법
- E 와 IC를 일정한 범위내로 고정하여 RC를 최소로 하는방법
2) 주로 설계와 계약단계에 사용
- 효용을 일정한 범위내로 고정하여 초기비용과 운용비용을 최소로 하는 방법
3) 주로 운용관리 단계에 사용
- 효용을 일정한 범위내로 고정하여 운용비용을 최소로 하는방법
- 운용비용을 일정한 범위내로 고정하여 효용을 최대로 하는방법
4.3. LCC의 분석
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* LCC 분석평가 방법 1. 현금으로 환산되는 분석 현재가치로 환산 : 초기 투자비,유지보수비,에너지 비용,세금 및 금융비용 2. 대안 비교분석 3. 상세분석 수명주기비용분석,자산가치분석,에너지 비용분석,현금흐름도,대기오염 방출량
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4.3.1 LCC 분석절차 및 분석방법 ★
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분석절차 |
분 석 방 법 |
비 고 |
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1. 분석목표 확인 ↓ |
설계대안별 경제성 검토,최적부품의 선택,입찰전략등 |
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2. 대안 및 LCC구성항목조사 ↓ |
예비조사(자료조사):대상선정,대안별 LCC구성항목조사 |
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3. 분석을 위한 기본과정 ↓ |
1. 분석기간(시설물의 수명관계) - 물리적,경제적 수명,법적,사회적 수명 2.할인율:실질할인율 |
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4. 구성항목별 비용산정 ↓ |
자료조사: 1 기획비 2 설계비 3 시공비 4.보수유지비 5.폐기비 |
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5. 전체비용조합(LCC예측) ↓ |
DCFA/CCFA->LCC예측 1.DCFA:현가에 기초한 의사결정 목적 2.CCFA:ITEM COST간 단순비교 목적 |
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6. 위험분석/민감도분석 (RISK/SENSITIVITY ANALYSIS) ↓ |
수요입력변수의 변화에 따른 LCC변화상황 분석 |
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7. LCC분석에 근거한 의사결정 ↓ |
LCC 예측결과->분석목표별 의사결정 |
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8. 자료축척 및 FEEDBACK ↓ |
예상과 실제의 차이분석->문제점 규명->FEED&자료축적 |
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4.3.2 LCC 산정수법
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명 칭 |
식 |
비 고 |
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현가법 |
] |
S를 주고 P를 구한다 |
|
종가법 |
|
P를 주고 S를 구한다 |
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연가법 |
|
P를 주고 R을 구한다 |
1) 현가법(견적가격)
- 현재시점의 수입 또는 지출액, estimated present value
- 최종가치로부터 자본의 계산이율을 사용한 할인 계산에 의거하여 현재가치를 산출하고 경제비교를 하는 방법
- 장기적인 건물의 가치를 비교할 때 사용
2) 종가법(최종가치)
- 어떤 시점의 수입 또는 지출액의 할인에 의해 최종 시점의 가치로 환산한 값
(n년후의 최종가격),final-worth
- 현재가격으로부터 가격변동율을 사용해서 최종가치를 산출하고 경제성 비교를 하는방법
- 장기적인 건물의 가치를 비교할 때 사용
- MANAGEMENT FLOW를 판단하는 방법으로 사업수지 계산에 사용
3) 연가법
- 취득비와 그 설비시스템 사용 전기간에 필요한 유지비의 합계를 연평균치로 해서 구하는 방법
- 에너지 절약시스템을 선택하는 시점에 대체안 비교를 해서취득비 차가 몇 년 안에 자본회수 할수 있는가 판단하는 가름으로 채용
- 부분적 평가에 간편한 방법
4) LCC수법의 활용
- 계획초기의 비용검토 : 사업초기에 행할수록 효과 발휘
- 연간운용비,에너지의 비교 검토
- 기존건물의 관리방법검토
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(1+ 명목상의 이율i ) 실질이자율(할인율ir) = --------------------- - 1 (1 + 물가상승율 inf)
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4.3.3 현재가치 분석법(PV:PRESENT VALUE)
현재가치분석이란 미래의 일정한 가치(금액)를 현재의 시점에서 환원된 계산법
1) 일시불의 현가계수 : 일정기간 후의 일시불과 동등한 가치를 가지는 현재의 액수를 구하기 위함
- 할인율이 i%일때 n년후의 1원(단위금액)을 현재가치로 나타낸 것
2) 연금(연부금)의 현가계수 : 일정기간동안 매기간마다 일정액을 타게될 때 이것의 현재가치를 구하는 방법
- 매년 1원씩(단위금액) n년동안 받게될 연금을 일시불로 환원한 액수
3) 저당상수(저당승수)
- 1원을 빌렸을 때 n년동안 갚아야할 원금과 이자 : 일정액을 대출받았을 때 갚아 나가야할 원금과 이자의 합계
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*범례 i : 이자율 , n : 년수(기간)
ex1) 3년후 1000만원의 현재가치는(할인율은 10%)? * 일시불 현가계수적용 1000만원*1/(1/(1+0.1)3 =751만원 ex2) 매년말 1000만원씩 3년간 받을 때 이것을 현재가치로 환산하면(이율10%)? * 연금(연부금)의 현가계수 이용 1000만원*[1-(1+0.1)-3]/0.1=2,486만원 * 만약 매 기간별 금액이 각각 다르다면 각기간별로 현가계수를 적용하여 합산한 값을 적용 ex3) 1000만원을 3년간 빌렸을 때 매년 갚아야할 금액은(이자율10%)? * 저당상수를 이용 1000만원 * 0.1/[1-(1+i)-n]= 402만원
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4.3.4 미래가치분석법
1).일시불 내가계수(미래가치)
- 현재1원의 n년 후에 가치를 나타낸 것 (이자율i%)
* (1+i)n
2) 연금의 내가계수(미래가치)
- 매년 1원씩 받을 때 n년 후의 달성되는 금액 (이자율i%): 매기간 일정액을 불입 시 달성되는 누적액을 구하기 위한 목적
* (1+i)n -1
i
3) 상환기금계수(감채기금계수)
- n 년후에 1원을 만들기 위해 매년 불입해야할 액수 (이자율i%) : 일정액을 만들기위해 매기간마다 불입해야 할 액수를 구하기 위한 목적
* i
(1+i)n-1
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ex1) 현재 1000만원의 3년 후의 가치는(이자율10%)? - 일시불 내가계수 적용 1000만원*(1+0.1)3=1,331만원 ex2) 매년말 1000만원씩 3년간 저축했을 때 달성되는 금액은(이자율10%)? - 연금의 내가계수 적용 1000만원 * [(1+i)3 -1]/0.1= 3,310만원 |
4.3.5 수익분석법
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*가격과 가치
1.가격의 기초는 가치이며 가치가 화폐를 매개로 하여 표현된 것이 가격이다 2.가격은 원칙적으로 수요,공급에 따라 변동한다 3.가치와 가격은 일반적으로 비례한다
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1) 순현가법 (NPV : NET PRESENT VALUE)
- 미래의 수입(현금유입)을 현가화(현재가치화)하여 현재지출금액(현재유출)을 뺀 나머지 차액
- 순현가(차액) = 현재가치-현재지출(투자)비용
- [미래예상수입금액 * 1/(1+i)n]-[현재투자금액]
- 순현가가 ‘0’이상일 때 투자하며 ‘-’의 경우 기각(순현가≥0)
- 일반적으로 가장 많이 이용
2) 내부수익률법 (투자수익률 IRR : INTERNAL RATE OF RETURN)
- 투자자로부터 기대되는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게하는 할인율
- “순현가=0”로 만든 요구수익율
- 미래금액의 현재가치-현재지출비용=0 이며, 이자율(수익률 i)를 구함
- 내부수익률≥요구수익률 일 때 투자
3) B/C RATIO (수익비용율 benefit/cost ,수익성 지수(PI:PROFITABILITY INDEX)
- 장래 기대되는 수입의 현가와 현재지출비용의 비율
- PI = 현금유입의 현가/현금유출의 현가
- 투자비의 규모가 다른 두 개이상의 투자대안을 비교검토하여 가장최선의 대안을 선택할 때 이용하는 방법
- 수익성 지수 ≥1 일 때 투자 ‘1’보다 작으면 기각
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EX1)어느빌딩의 매월임대료는 100만원이고 5년후 빌딩의 처분가치(잔존가치)는 1억이라고 할 때 투자여부를 판단하면(정기예금금리는 10%균등)?
- 월 임대료를 연금의 현가계수를 이용하여 구하고,1억을 일시불 현가계수를 구한다 - [100만원 * {1-(1+0.1/12)-(12*5)}/0.1/12]+1억/(1+0.1)5= 1억915만원 - 즉, 5년간 월 임대료의 현재가치는 약4,706만원이고,5년후 1억은 6,209만원 이다 - 즉정기예금금리 수준을 보았을 때 1억915만원을 기준하여 그이하가 되도록 투자비용을 고려해야 할것이다 - 1억 2000에 투자한다면 수익성지수 PI는 1억915만원/1억2000=0.9가되어 투자를 기각해야할 것 이다. - IRR에 의해 구한다면 산정한 투자비와 미래수익의 현가와의 차이 즉, 순현가를 0 으로 놓고 요구수익률을 구하면 그 수익률이 정기예금금리 이상이 되어야 투자 할것이다
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4.4 LCC 대체안의 산정방법
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* LCC산정방법의 종류
1. 개산법 2. 약산법 3. 정산법
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4.4.1 LCC 개산시스템
4.4.1.1 LCC개산시스템의 개념
자본이자 및 물가변동율에 의한 영향을 고려하여 현가계수 및 자본회수 계수등을 사용하여 현가누계 및 연등 가격등을 산정하는 방법으로 신축기획단계에서 사용
1) 개략적인 시방이나 도면도 없고 더구나 시방이나 도면도 없는 단계의 산정방법
2) 각 시설물의 LCC산정 및 분석에 위해서 데이터를 수집하여,면적당 단가로 바꿔놓는 개산용 데이터 베이스를 사용하여 산정
3) 지역별 공사비 지수를 곱한다
4.4.1.2 LCC개산시스템의 종류
1) 건설비의 개산시스템
① 건설개산 개산시스템 : 구체,건설외부,건설내부 시스템
② 전기설비 개산시스템 : 전력/조명,통신,방재,기타시스템
③ 기계설비 개산시스템 : 공조/환기,급배수 위생,반송 기타 시스템
2) 운용관리비 개산 시스템
① 보전비,수선비 개산 시스템
② 운용비,개선비,일반간리/운용지원비 시스템
3) 폐기처분비의 개산시스템
- 해체/처분비,환경대책비의 개산 시스템
4.4.2 LCC약산시스템
4.4.2.1 LCC약산시스템 개념
- 자본이자 및 물가 변동율에 의한 영향을 고려하여 현가계수 및 자본회수계수 등을 사용하여 현가누계 및 연등가격등을 산정
- 개략적인 시방이나 도면의 검토가 가능하지만 상세한 도면이 없는 단계의 산정
- 신축 기본설계단계,개선기본서계 단계 및 운용처분 단계에서 사용
4.4.2.2 LCC약산시스템의 종류
1) 건설비 약산시스템 : 구체,건설외부,건설내부 시스템
2) 운용관리비 약산시스템 :전력/조명,통신,방재,기타시스템
3) 폐기처분비 약산시스템 : 공조/환기,급배수 위생,반송 기타 시스템
4.4.3 LCC정산시스템
상세한 사양이나 도면을 근거로 LCC를 상세하게 산정하며 신축실시 설계단계,신축 운용간계,개선실시 설계단계,개선운용 단계에서 사용
4.4.3.1 기획설계 비용의 정산시스템
1) 건설기획 비용
2) 현지조사 비용
3) 용지취득 비용
4) 설계 비용
5) 효과분석 비용
6) 환경관리 비용
7) 설계지원 비용
4.4.3.2 건설 비용의 정산시스템
1) 공사계약 비용
2) 건설공사 비용
3) 공사관리 비용
4) 시공검사 비용
5) 건설지원 비용
4.4.3.3 운용관리 비용의 정산시스템
1) 보수비
2) 수선비
3) 개선비
4) 운용비
5) 일반관리
6) 운용지원비
4.4.3.4 폐기처분 비용의 정산시스템
1) 해체비용 : 실경비 및 기술링크에 따라 사람과 날짜를 산출하여 산정 (경비 포함)
2) 처분비용
3) 환경대책 비용
4.5 LCC 위험분석
4.5.1 수명주기 의사결정시 위험인자
1) 타당성 검토 : 건폐율,용적율,층수,층고,운영유지비,세율,할인율등
2) 설계개요 제안단계 및 기본설계 : 입력자료의 신뢰도,출력결과의 현실성 등
3) 실시설계 : 할인율,에너지 비용,난방도일,실내온도,기기효율등
4.5.2 계량화가 불가능한 리스크 인자
1) 모델자체의 오류,회부환경의 변화,의사결정 방식의 변경
2) 자료의 부적합성,자료의 신뢰성,예측의 불확실성 등
4.5.3 설비시스템 리스크 인자
이자율,에너지 상승율,상하수도상승율,내용연수등
4.5.4 건물의 수명주기 ( LIFE CYCLE)
1) 물리적 수명 : 물리적인 노후화에 의해 결정되는 수명
2) 기능적 수명 : 원래의 기능을 충분히 달성하지 못하므로서 결정되는 수명
3) 경제적 수명 : 지가의 상승,기술의 발달등으로 인해 경제성이 현저히 떨어지는 것에 의해 결정되는 수명
4) 사회적 수명 : 기술의 발달로 사용가치가 현저히 떨어지는 것에 의해 결정되는 수명
4.5.5 LCCING의 문제점
4.5.5.1 자료에 관한 문제점
1) 유사건물/유사사례 자료의 불충분/불완전성
2) 자료의 불비교성 : 자료간 비교가 용이치 않음
3) 자료의 비신뢰성 : 건물주의 정책,요식행위등으로 자료의 신뢰성문제
4.5.5.2 위험/불확실성에 관한문제 (RISK/UNCERTAINTY)
1) 미래의 불확실성은 주로 시공후의 비용관련 사항
2) 장기수선비의 경우 불확정요소는 과거의 데이터를 확정적으로 사용한바 현실성이 매우 취약하며,실질적이지 못함
3) 정부차원의 법규를 통한 유인책이 필요하며,건축주/투자자의 이해와 의사결정의 도구로 활용되어야 함
4.6 리모델링
4.6.1 리모델링의 동기
1) 노후화에 따른 리모델링
2) 기능 및 기술의 진부화에 따른 리모델링
3) 경제적 가치 저하에 따른 리모델링
4) 환경향상에 따른 리모델링
5) 법령개정에 따른 리모델링
6) 기타요인에 의한 리모델링
4.6.2. 리모델링의 목적
1) 설비의 기능과 실내한경의 향상
2) 이미지 엎,인텔리 전트화
3) 에너지 절약,공간 절약,자원절약
4) 법규제에 적용
4.6.3 리모델링 결정요인
1) 노후화/안전성
2) 경제성
3) 입주자 요구
4) 기타
4.7 LCC 향후전망
4.7.1 LCC 이용환경의 정비
1) 신축시의 LCC 방법론의 개발
2) 개선시의 LCC 방법론 개발
4.7.2 LCC데이터 베이스의 정비
1) 개산용 LCC 데이터 베이스의 정비
2) 약산용 LCC 데이터 베이스의 정비
3) 정산용 LCC 에이터 베이스의 정비
4.7.3 LCC 의 보급
1) 미국 : 제3루프단계
2) 영국등 유럽 : 제2루프 단계
3) 우리나라 : 제1루프
4.7.4 LCC 이용의 전개
1) 계획설계시의 LCC이용
2) 계약시의 LCC이용
4.7.5 LCC와 REMODEELLING -실시설계단계
1) 각종 리모데링 실시단계중 상세도면을 작성하는 단계에서 설계를 할 필요가 있음
4.7.6 LCC와 REMODEELLING -운용관리단계
1) 리모델링후의 운용개시 도모 전단계에서 관리계획을 입안하는 단계에서 설계
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