내가계수

*회사원 김씨는 주택자금을 마련하기 위하여, 매년 말 150만원씩을 불입하는 20년 만기의 정기적금에 가입했다. 은행이자율이 연 10%라면 20년 후엔 얼마를 찾을 수 있는가? (단, (1+0.1)20 자승=6.7275)

 

=연금의 미래가치를 구하는 문제, 연금미래가치= 연금*연금의 내가계수

 

연금의 내가계수=(1+r)n자승-1/r

                     =(1+0.1)20자승-1/0.1=57.275

연금은 150만원이므로, 150만원*57.275= 85,912,500원..

 

우와~펀드이지율 연 10%정도 가정한다면 연 150만원씩 펀드에 적립하여 20년간 묵히면 8억5천정도..

이야~대략 8~9억되네....연 150만원이며 월 12~13만원씩 불입하면 음..굳이 20년까지 안 묵혀도 10년만 묵혀도 4~5억정도는 되겠네..물론 여러 사항을 감안한다면 틀릴 수 있지만....나름괜찮네..ㅋㅋ

 

*에이은행은 홍길동에게 주택을 담보로 저당권을 설정하고 고정이자율 월리 0.5%에 20년 원리금균등상환방식으로 1억원을 대출해주었다. 이 대출에 대해 홍길동은 매월 90만원의 원리금을 에이은행에 10년간 성실하게 상환한 경우, 10년이 경과한 현재 시점에서 홍길동의 융자잔고는 얼마로 보아야 하는가?

 

=90만원*연금의 현가계수(0.5%, 120개월)

 

*투자자 홍씨가 10년 후에 1억짜리 부동산을 매입하기 위해서는 지금 일시불로 얼마의 돈을 은행에 예금하면 되겠는가? 적립이자율 10%일 때 이 예금액을 구하면? (단, 일시불의 현가계수 0.385543)

 

=연금*일시불 현가계수=1억*0.385543=약 3,850만원..

 

*박씨는 5년 후에 주택을 마련하고자 매년 1억원을 은행에 적립하고 있다. 그렇다면 박씨는 5년 후에 구입이 가능한 주택의 현재가치는 얼마인가?(단, 적립이자율은 10%이고 할인율은 20%이다.)

 

=연금*연금의 내가계수*일시불의 현가계수=1억*연금의 내가계수(5년, 10%)*일시불의 현가계수(5년, 20%할인)

 

*다음 주어진 자료를 활용하여 분석한 결과이다.

 

*총투자액: 40억원                                       *저당투자액: 28억        *가능조소득: 10억원                                    *유효조소득: 8억원        *영업경비: 3억원                                         *부채서비스액: 2억원

 

1.순소득승수=총투자액/순영업소득= 40억원/유효조소득-영업경비=40억원/5억원=8

..약 8년후면 자본회수가능...

 

2.세전현금수지승수=지분투자액/세전현금수지=총투자액-저당투자액/유효조소득-영업경비-부채서비스액=12억원/3억원=4

 

3.부채감당율=순영업소득/부채서비스액=5억원/2억원=2.5

 

4.채무불이행=영업경비+부채서비스액/유효조소득=5억원/8억원=62.5%

 

5.지분배당률=세전현금수지/지분투자액=3억원/12억원=25%

 

*다음과 같이 분석된 투자대안은 투자가치가 얼마이며, 타당성은?

*예상수익 : 7,200만원                                          *시장가치 : 4억 8,000만원  *자본수익률 : 15%                                              *무위험률 : 10%  *비체계적 위험률 : 6%                                         *체계적 위험률 : 2%  *실현수익률 : 5%

 

투자가치=순수익/요구수익률=순수익/무위험률+체계적 위험률=7,200만원/12%=6억원

 

투자가치가 6억원이므로, 시장가치(4억 8천만원)보다 높으므로 투자가치는 채택되고 타당성이 있다.

 

*부동산결정지원분야-마케팅, 컨설팅, 관리, 중개, 권리분석, 입지선정, 감정평가

 

*후보지란 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.

 

*임차인의 정착물은 부동산으로 간주되지 않는다.

 

*토지에 정착되어 있고 매년 경작의 노력을 요하지 않는 나무나 다년생식물은 부동산의 정착물로 보아 보통 부동산 매매시에 함께 양도된다.

 

*사회적 경제적으로 인정되는 독립된 물건이나 가식 중에 있는 식물 기타 쉽게 이용할 수 있는 물건은 정착물로 보지 않는다.

 

*법지는 개인소유권이 인정되는 실익은 없는 토지이다.

 

*건폐율 규제를 강화시키면 건부 증가가 발생한다.

 

*부지>택지>대지

 

*영속성-예측의 원칙적용, 부동산활동을 장기적으로 배려하게 하고, 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식은 해당되지 않는다. 가치보전수단이다.

 

*환경은 공간적 확대현상이 아니고 경계의 작용으로 확대현상이 차단된다.

 

*개발권이전제도(TDR)- 상부 미이용공간에 직적 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법.

 

*슈바베지수=주거비/생계비*100%  소득이 오르고, 주택부담능력이 높고, 주택부담이 낮으면 슈바베지수가 낮다.

 

*공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가하면 가격은 상승한다.

 

*수요가 가격에 대해 완전 탄력적일 때 공급이 증가해도 가격은 변하지 않는다.

 

*수요곡선 자체가 이동하는 것을 '수요의 변화' 라 하고, 수요곡선상의 점의 이동은 '수요량의 변화'라 한다. 이 때 수요량변화의 요인은 당해 재화의 가격변화이다.