1. 화폐의 시간가치
1) 미래가치
① 일시불의 내가계수 : 일시불을 나중에 얼마인가 계산
② 연금의 내가계수 : 연금을 계속불입하면 나중에 얼마인가 계산
③ 감채기금계수 : 나중에 받을 일시불을 위해 불입할 금액 계산
2) 현재가치
① 일시불의 현가계수 : 미래의 일시불을 현재는 얼마인가 계산
② 연금의 현가계수 : 앞으로 받을 연금을 현재의 일시불로는 얼마인가 계산
③ 저당상수 : 대출받고 원리금균등상환했을때 상환할 금액(부채서비스액)을 계산
대출액 x 저당상수 = 부채서비스액
3) 역수관계
① 일시불의 내가계수 <-----> 일시불의 현가계수
② 연금의 내가계수 <-----> 감채기금계수
③ 연금의 현가계수 <-----> 저당상수
4) 감채기금계수 : 역모기지에서 연금액 계산
연금의 현가계수 : 원리금균등상환에서 잔금계산
저당상수 : 부채서비스액 계산
5) 상환조견표
① 부채서비스액 중 원금상환분과 이자지급분의 변화를 표시
② 잔금비율 + 상환비율 = 1
③ 상환기간이 지날수록 이자지급분은 많고, 원금지급분은 감소한다.
2. DCF (할인현금흐름분석법)
1) 투자결정
① 순현가 : 현금유입의 현재가치 - 현금유출의 현재가치 > 0 : 투자
② 내부수익률 : 순현가를 0 으로 하는 수익률,
현금유입의 현재가치 = 현금유출의 현재가치 되도록 하는 수익률
내부수익률 > 요구수익률 일때 투자
③ 유입의 현재가치 = 세후현금수지의 현재가치 + 세후지분복귀액의 현재가치
2) 영업소득계산
① 가능조소득 = 단위당임대료 x 예상단위수
② 유효조소득 = 가능조소득 - (공실 + 불량부채) + 기타소득
③ 순영업소득 = 유효조소득 - 영업경비
④ 세전현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액
⑤ 세후현금수지 = 세전현금수지 - 영업소득세
3) 자본이득계산
① 순매도액 = 매도가격 - 매도경비
② 세전지분복귀액 = 순매도액 - 미상환저당잔금
③ 세후지분복귀액 = 세전지분복귀액 - 자본이득세
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