구로디지털단지역 상권

구로디지털단지역 상권분석정보


일단 디지털단지는 크게 1단지, 2단지, 3단지로 나눠져 있습니다.

그중에 가장 활발하게 움직이는 상권이 구로디지털단지역3번출구로 나오면 대형아파트공장들이 밀집되어 있는 1단지에 대해 설명해 드리겠습니다.

 

일단 이 곳에는 2천3백여개의 중소기업들이 입주해 있으며 약 3만여명의 근로자들이 일을 하고있습니다.
이 곳 외식산업 시장규모는 한식당, 테이크아웃등등 포함하여 월 150억정도의 시장규모를 형성하고 있습니다.
이 곳은 상권이 워낙 크게 형성되어 있어 대륭포스트타워1차, 대륭포스트타워2차, 에이스하이앤드타워, 이엔씨벤처드림타워, 코오롱 싸이언스밸리를 중심으로 크게 5권역으로 나눠져 서로 치열하게 경쟁을 하고 있는 상황입니다.
디지털단지 상권의 특성은 주로 직장인들을 상대로 영업을 하는 것이기 때문에 주말에는 점포운영을 거의 못한다는 단점이 있습니다.

반면에 평일에는 점심, 저녁시간때에는 자리가 없어서 손님을 못받을 정도로 장사가 잘된다는 장점이 있습니다.
보편적으로 대부분 상가가 빌딩로비1층이나 2층, 지하에 밀집되어 있습니다.
업종으로는 한식당이 가장 많이 차지하고 있으며 테이크아웃, 구내식당, 대형커피점, 사무용품점, 아이스크림 전문점등이 입점하고 있는 현황입니다.
코오롱 싸이언스밸리 빌딩에는 놀부부대찌개, 포베이, 띠아모, 서브웨이, 할리스커피 등등 식당, 커피전문점, 테이크아웃, 아이스크림 전문점이 입점하고 있습니다.
코오롱싸이언스밸리의 장점은 평일에도 직장인들로 인해 장사가 잘되며 바로 옆 이마트로 인해 주말에도 구로3동에 입주하고 있는 주민들로인해 장사가 활발하게 잘된다는 강점을 가지고 있습니다.

그리고 에이스테크노 타워에는 다른 곳과 마찬가지로 빌딩내에 일식, 중식, 한식점들이 대규모 입점하고 있으며 밖에서 보이는 1층로비에는 편의점, 테이크아웃점이 입점하고 있어 활발하게 장사가 잘되고 있습니다.
특히 "이디야"와 "스테프핫도그","아이다"라는 테이크아웃점들이 일매출70~80정도 꾸준히 올리고 있을정도로 장사가 잘되고 있는 실정입니다.

이 외에 대륭포스트타워1차, 2차, 이엔씨벤처드림타워 이3권역도 상권이 제가 설명드린 두 상권과 거의 동일하게 형성되어 있습니다.

종합적으로 말하자면 구로디지털단지역상권은 대규모 아파트형 공장들이 들어서면서 1층, 2층, 지하에 상권이 대부분 형성이 되어있으며 활발하게 움직이고 있다고 말할수 있습니다.

상권자체가 워낙대규모이며 각각 대형빌딩내에 입점하고있는매장자체도 업종이 거의 비슷하게 입점하고 있어 일반적인 오피스상권이 뚜렷하게 발달하고 있습니다.

그러나 이 곳 상권에는 한식당은 많지만 호프집은 많이 입점하고 있지 않아 신규 창업을 할시에 프렌차이즈나 독특한 아이템을 가지고 호프집을 창업할경우 대박을 터트릴수 있다고 자신있게 말 할 수 있습니다.

호프집으로 창업하여 성공한 케이스로 코오롱디지털빌란트라는 빌딩1층로비에 "플젠"이라는 생맥주 전문점이 입점하여 현재 월매출4~5천만정도 꾸준히 나오며 성공적인 창업케이스라고 할 수 있습니다.

현재 이 곳 시세는 평균적으로 지하1층 식당가 같은경우 35~40평정도의 규모는 보증금이 1억, 월임대료가 350~400만원정도로 형성되어 있으며, 지상1층 음식점의 경우 15~20평의 경우 보증금5천에 월임대료300~350만원, 20~25평같은경우 보증금1억에 월임대료 500~550만원정도로 형성 되어 있습니다.

그리고 지상2층의 경우 35~40평이 지하매장과같이 35~40평규모가 보증금1억에 월 임대료350만원정도로 형성되어 있습니다. 아무래도 지하1층과 2층의 경우 접근성이 1층보다 떨어져 평수가 크게나오는 편이고 1층같은 경우 접근성이 높아 지하1층, 2층의 점포에 비해 평수는 절반정도밖에 안되지만 금액은 거의 비슷비슷하게 형성이 되어있습니다.

지금은 거의 대부분 빌딩내 점포는 입점을 하고있는 상태이나 아직 입점하지 않은 상가도 많아 권리금을 주지않고 입점할 수 있는 장점이습니다.

그리고 삼성IT타워를 비롯하여 3개의 굵직한 건물이 내년에 모두 준공이 되는 만큼 분양 및 임대점포 물건은 계속 쏟아져 나올 예정이며 앞으로 그만큼 상권은 더욱더 활발하게 돌아갈 것입니다.

이 곳에 창업을 하게된다면 대부분의 기존 식당들이 현재 일매출150정를 꾸준하게 올리고 있는 상태로 보아 양도양수를 하는 방법도 괜찮은 방법이며 신규로 특별한 아이템을 가지고 들어가도 좋은 상권입니다. 이 곳 직장인들 특성상 주머니 사정이 두둑하지 않은 관계로 금액적인 부분에서 경쟁력을 가지고 경쟁을 하는 것도 좋은 방법입니다. 그리고 상권 자체에 호프집이 별로 없으므로 점포를 얻어 호프집을 신규로 창업하는 방법도 좋은방법입니다.  

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구로공단이라고 하면 으레 수많은 공장과 근로자를 먼저 떠올릴 것이다.

이곳은 1970~80년대에 우리 수출산업의 중심지였지만 IMF 이후엔 자금 부족, 수출 부진 등으로 인해 심각한 침체기를 맞았다. 많은 업체들이 문을 닫는 가운데 일부 업체들은 불황 극복의 일환으로 중국 등 해외 시장에 공장을 신설하는 등 변화를 시도하기도 했으나 어려운 경제여건과 노후된 시설 등으로 인해 파산 업체들이 늘어갔다.

정부에서는 공단을 살리기 위한 돌파구로서 ‘아파트형 공장’이라는 새로운 아이템을 내놓고, 초기 자금 및 세제 지원 혜택을 주었다. 아파트형 공장이란 동일 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물을 말한다.

한 건물에 유사 업종이 모여 있기 때문에 정보 교류와 기술 향상이 용이하고 원가 등 각종 비용을 절감하는 데다 높은 편의성 등을 얻을 수 있어 효율의 극대화를 꾀할 수 있다는 게 그 취지다.  구로디지털단지역 인근은 아파트형 공장의 입주와 더불어 예전의 굴뚝공단이라는 이미지를 벗고 새롭게 탈바꿈하는 중이다.

서울시는 지난 2월25일 시흥대로변을 따라 구로디지털단지역 인근 지역을 일반 상업 지구로 하는 지구단위계획을 발표했다. 거대한 준공업 지역이 일반 상업 지역, 준주거 지역, 일반 주거 지역 등으로 용도가 바뀌어 건물 신축이 촉진되면 상주인구와 유동인구의 증가로 주변 상권의 성장을 예상할 수 있다. 전철역 인근은 문화공간 및 공단역사박물관, 편의시설, 컨벤션센터 등으로 조성된다.

상권의 형성에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나는 교통이다. 구로디지털단지역은 시흥대로, 남부순환로로 연결되는 시흥IC와 2호선 대림역, 신림, 영등포 등을 잇는 교통의 요충지이다. 공단 인근에는 지하철 7호선과 1호선의 환승역인 가리봉역, 7호선 남구로역, 2호선 구로디지털단지역 등 3곳 정도의 전철역이 있는데 2호선이 도심과 부도심을 연결하는 순환선이기 때문에 단연 구로디지털단지역을 많이 이용한다.

상권 규모 작고 상주인구 적은 편

구로디지털단지역은 단일역임에도 불구하고 출퇴근시 유동인구가 여느 환승역보다도 많은 곳이다. 하루 7만~8만여명의 유동인구를 살펴보면 연령층은 청·장년층이 주를 이루고, 그 상당수가 마을버스와 일반버스를 이용한다. 특히 마을버스 정류장은 전철역 1번 출구 바로 앞에 있어 독산동, 시흥동 일대의 거주민들이 주로 이용하는데 출퇴근시 러시아워 1시간여 동안은 마을버스가 늘 만원일 정도로 붐빈다.

흔히 말하는 중심 상권은 1번 출구를 나와 육교를 기점으로 불과 150여미터 정도 지역으로 꽤 협소한 편이다. 다른 출구들도 있지만 1번 출구가 상권의 중심이므로 예비 창업자들은 이 지역을 주의해서 살펴볼 필요가 있다.

하지만 이곳은 구로디지털단지역에서 가장 중심이 되는 지역임에도 유동인구에 비해 상권의 규모가 의외로 작은 편이다. 그 이유를 한마디로 말하자면 ‘머무는 상권’이 아니라 ‘흐르는 상권’이기 때문이다. 전철역 주변으로는 랜드마크 건물이나 관공서 등이 적은 편이라 타 상권에 비해 상주인구가 많지 않다. 오히려 인근 독산동, 시흥동 일대의 주민들이 출퇴근시 지하철을 이용하려는 목적으로 이곳을 통과하기 때문에 실제 상권에서 머물며 소비하는 숫자는 적을 수밖에 없다. 바쁜 사람들의 눈길이 닿을 수 있는 제한된 지역은 영업하기에 더없이 좋은 반면, 약간만 거리가 떨어진다고 해도 매출은 급격히 떨어질 수밖에 없는 구조적 한계를 보이는 점을 주의해야 한다.

이런 사실을 반영하듯 대로변 1층은 주로 의류점, 화장품, 분식, 편의점, 패스트푸드 등의 판매점들이 많이 들어서 있다. 2층부터는 PC방, 비디오방, 채팅방 등과 호프집, 커피숍, 미용실, 기타 병원, 학원 등이 주류를 이룬다.

교통의 요지란 점을 충분히 활용한 듯 이면도로 방면으로는 유흥업소와 해장국, 감자탕, 고깃집 등 다양한 음식점이 있어 회식이나 모임을 위한 손님을 맞고 있다. 보통 사람들은 모임, 회식 등을 할 때 직장 인근이나 집 근처의 번화가에서 모이는 게 일반적이다. 먹고 나서 귀가가 용이한 곳을 선호하는 탓이다. 이곳은 외출이나 출퇴근시 왕래하는 길이므로 쇼핑 점포나 먹을거리가 발달해 있다.

전철역을 나와 버스정류장에 이르는 제한된 범위의 상권이다 보니 이 범위 안에 들 수 있는지 여부가 중요하다. 범위 내의 점포는 숫자가 절대적으로 부족하다. 따라서 대로변은 거래가 거의 없어 권리금 등 거래 가격을 추산하기 어려운 점이 있다. 그리고 요즘처럼 주머니 사정이 어려운 불경기에는 ‘목 좋은 자리’라는 외형만 가지고는 영업에 어려움이 있다는 점을 알아야 한다.

이곳은 시흥대로를 사이에 두고 양쪽 상권 간에 차이가 있다. 시흥대로는 10차선(50미터)으로 매우 넓은 반면 육교와 건널목이 하나뿐이다. 전철역 앞에 육교가 있고 버스정류장을 지나 중심 상권의 끝부분인 공단 입구 삼거리에 횡단보도가 있어 대로를 왕래하기가 매우 까다롭다. 1번 출구쪽 시흥대로 건너편인 우신병원 방면은 전철을 이용하기 위해 반드시 육교를 통해야 하기 때문에 전철역을 바로 통하는 주유소쪽보다 상권이 다소 뒤떨어진다고 하겠다. 또한 배후에 아파트 단지와 일반 주택이 형성되어 있어 외형적으로 상권이 더 이상 확대될 수 있는 공간이 없으므로 배후 상주인구 및 버스정류장을 이용하는 출퇴근 직장인을 주요 수요층으로 삼아야 하겠다.

일례로 공단 입구 삼거리 횡단보도 앞 대로변에 실평수 40여평 남짓 되며 외관상 정방형이라 탐낼 만한 점포가 있었다. 가게 앞과 좌, 우는 여유공간이 있어 주차 또는 야외테이블을 이용할 수도 있다. 하지만 최근 1년여 사이에 업종이 4~5번은 바뀔 정도로 제자리를 잡지 못하고 있다. 실내포장마차, 감자탕, 샤브샤브 등 다양한 업종으로 영업을 시도했지만 번번이 실패하고 있는 것. 원인을 분석해 보면 분명 대로변에 있어 승산이 있어 보이지만 위치가 문제였던 것이다. 전철역 건너편이고 버스정류장과도 떨어진 중심 상권의 가장자리에 위치해 있다 보니 사람들의 발길이 미치지 않았던 것이다. 손님들은 바쁜 일상에서 이왕이면 한발짝이라도 가까운 곳을 이용하게 마련이다. 아주 특별한 맛이나 가격파괴 등 다른 곳과 차이가 없다면 성공을 기대하기는 어렵다.

20년 된 노후 건물, 소규모 점포 많아

구로디지털단지역 상권 역시 최근 계속되는 불경기와 주5일제 등의 영향을 피할 수 없어 주중에는 보통 밤 11시도 되기 전에 길거리에 행인들이 눈에 띄게 줄고 음식점들도 빈 테이블이 대부분인 경우가 많다.

구로디지털단지역 인근은 교통의 요충지로서 무수히 많은 사람들의 왕래로 인해 자연발생적으로 형성된 상권이라 20여년 정도의 노후된 건물이 주를 이루며, 10~20여평 정도의 규모가 작은 점포가 대부분이다. 또한 전철역 바로 앞에 횡단보도가 아닌 육교가 있어 외관상 좋은 모습이 아니라는 점이 상권에는 부정적인 요소라 할 것이다.  


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구로디지털단지역 상권의 수요인구를 보면 공단직원과 인근 오피스에 근무하는 회사원들이 약70%, 지역 거주수요는 약 30% 정도다.

심야 시간대에도 대로변이나 먹자골목 주변에는에는 유동인구가 끊이지 않는다.

지하철역 1번 출구가 이 상권의 특급 입지인데 대로변은 이동통신대리점과 24시간 편의, 14k전문점, 의류매장, 유명피브랜드 등 판매업과 젊은층을 주요 타깃으로 하는 업종들이 주를 이룬다. 2층에 입점해 있는 업종들은 1층 점포보다는 큰 평수의 호프와 커피전문점, 아이스크림, 피자전문점 및 병원들로 이루어져 있다.

구로공단 1번 출구 대로변은 10대와 20대의 젊은층부터 30대 이상의 유동인구 비율이 높고 고른 분포를 보인다. 따라서 이 곳은 대부분 상권의 대로변이 그렇듯 점포 크기가 작아 소규모 분식점을 제외하고는 외식업소로는 적당하지 않다. 외식업보다는 넓은 공간이 없어도 가능한 판매업이 적당한 입지라고 할 수 있다.

반면 대로변 이면의 먹자골목 업종을 보면 불닭집과 호프집 등 일부의 업소를 제외하고는 감자탕, 삼겹살, 보쌈, 보신탕, 아구찜, 장어, 참치, 곱창 등 30, 40대 이상의 수요층이 많은 외식업종들이 집중돼 있어 이곳의 주고객층을 짐작할 수 있다.

20대의 젊은 연령층이 들어와 즐길만한 곳이 거의 없다.

따라서 10-20대의 젊은 연령층을 타깃으로 하는 업종은 피하는 것이 좋다. 2층은 점포에는 소주와 호프전문점들이 거의 입점해 있다. 구로디지털단지 역세권은 수요층이 탄탄한 상권임에 틀림없다. 그러나 먹자골목의 유동인구는 30대 이상의 연령층의 비중이 높다는 점을 감안해 창업아이템를 결정하고 소비층에 걸맞는 서비스를 제공하는 것이 성공의 포인트다. 한편 소득수준과 소비성향, 패턴을 고려할 때 고가의 상품이나 객단가가 높은 외식아이템은 피하는 것이 바람직하다. 많은 먹거리 업소가 있지만 꼼꼼히 살펴보면 틈새시장을 발견할 수 있다. 지난해 웰빙바람을 타고 인기를 끌었던 죽전문점이나 직장인들이 즐겨먹는 부대찌개전문점도 없다. 주당들에게는 2차 코스로 통하는 조개구이전문점, 오뎅바도 틈새 업종. 젊은층의 유동이 많은 대로변에는 베트남 쌀국수같은 퓨전요리전문점도 검토해볼만 하다. 또한 커피숍 대부분이 90년 스타일로 세련된 인테리어를 갖춘 곳이 적은 편이다. 샌드위치나 토스트, 에스프레소 커피전문점도 성공가능성이 높은 아이템이다. 한편 30대 이상의 중장년층을 타깃으로 등산용품전문점 및 스포츠레저 용품점의 창업도 고려해 볼만 하다.창업피아 이홍구 대표30대 이상 타깃 아이템 유리유동인구 많은 안정적 상권, 노후 건물 입주시 ‘명도’ 주의구로공단역 상권은 예비창업자들이 선호하는 1순위 상권으로 꼽히는 곳은 아니다. 그러나 이 상권을 한 번쯤이라도 가본 사람이라면 넘쳐나는 유동인구와 발디딜 틈없는 음식점의 고객들로 인해 눈이 휘둥그레지지 않을 수 없었을 것이다.지하철역에서 버스로 갈아타거나 사람을 만나기 위해 쏟아져 나오는 인구들과 퇴근시간이면 몰려드는 구로공단 근무자들로 유동인구가 넘쳐난다. 낚시를 하려면 물고기가 많은 곳에 가야 유리한 것처럼 창업하기에는 상당히 안정적인 곳이라 할 수 있다.

하지만 아무리 좋은 상권이라도 안되는 업종이 있게 마련이고 기대에 못미치는 결과를 얻는 창업자가 생기게 돼 있다. 따라서 창업에 성공하려면 철저한 상권과 입지분석, 업종분석, 고객분석이 선행돼야 한다. 유동인구가 많다고 해서 모든 업종이 다 잘된다는 것이 아니라는 얘기다. 항상 좋은 것만 볼 것이 아니라 문제점 또한 꼼꼼히 따져봐야 한다.구로디지털단지역은 인근 구로공단의 많은 입주업체에 근무하는 거대 수요가 있어 상당히 안정적인 매출을 기대할 수 있다. 또 사방이 주택단지이고 퇴근길 환승지점이라는 점에서 후한 점수를 주고 싶다. 하지만 노후된 상가건물들이 많아 재건축이 이뤄지면 명도위험이 높다는 것을 예비창업자들은 간과해서는 안된다. 특히 지역 부동산중개업자의 말만 믿거나 근거없는 소문만 듣고 창업하는 것은 위험천만한 일이다. 따라서 스스로 할 수 없다면 객관적인 판단과 분석이 가능한 전문가에게 의뢰하는 것이 반드시 필요하다. 건물의 재건축으로 창업비를 날리고 막대한 손해를 보는 사람들을 적지 않게 보아왔기에 재삼 냉철한 판단력이 필요하다는 것을 강조하고 싶다. 또한 재건축이 진행되는 건물은 건축비를 충당하기 위해 보증금과 월세를 대폭 인상시키는 경우가 있는데, 이것은 주변건물 임대료의 동반상승을 가져오기도 한다.30대 이상의 중장년층 유동인구가 많아 이들을 주요 타깃으로 한 업종이 유리하고 안정성이 높을 것으로 생각된다. 대로변은 젊은층 중심의 판매업으로 적당하다. 현재는 역과 떨어진 곳에 이마트가 있지만 상권 규모를 감안할 때 대형 쇼핑몰이나 멀티영화관 같은 젊은층들을 끌어들일만한 시설물이 생긴다면 10대부터 중장년층에 이르는 거대 상권으로 변화할 가능성도 높다.지난 2001년 6월 구로공단역 인근의 시흥대로변 일대가 일반상업지구로 용도변경이 되면서 개발도 빨라지고 첨단산업단지로 조성되고 있어 향후 상권의 발달이 기대되는 곳이다. 더욱이 안양, 시흥, 광명 및 금천구과 연결되는 교통요충지이기에 발전가능성이 한층 높다고 할 수 있다.