부동산투자신탁 REIT's

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* 개요

 

리츠를 이해하려면 주식시장의 뮤추얼펀드를 떠올리면 됩니다. 즉 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산이나 부동산관련 유가증권(부동산투자회사의 주식, ABS, MBS) 등에 투자하거나 운영하여 발생된 수익을 투자자에게 배당하여주는 간접투자의 한 형태입니다.

그러나 뮤추얼펀드와 다른점은 투자대상에서 뮤추얼펀드의 경우 모집한 자금으로 주식이나 채권 등 유가증권에 투자하는 반면 리츠는 토지나 건물 등 부동산과 부동산 금융상품 위주로 투자합니다.

리츠제도는 침제 중에 있는 부동산경기를 활성화하고, 기업의 구조조정과 금융기관의 부실자산정리를 목적으로 도입되었으며, 부동산투자회사란 주식을 발행하여 투자자의 자금을 모집한 후 이를 부동산 등에 투자하여 운용한 후 그 수익을 투자자(주주)에게 배분하는 주식회사를 말합니다.

리츠는 채권보다는 높은 수익을 기대할 수 있지만 안정성은 떨어지는 상품입니다. 즉 채권은 배당이익이 확정된 것이지만 리츠는 실적 배당상품으로 운영결과에 따라 배당폭이 상이합니다. 또한 리츠는 주식보다는 안정적입니다. 주식의 경우 반토막이 나거나 깡통계좌가 될 수 있으나, 리츠는 수익률이 떨어지더라도 부동산이 남아 있기 때문입니다.

최근 서울을 중심으로 오피스빌딩 및 상업용빌딩의 가격상승 현상이 이러한 리츠와 밀접한 관련이 있습니다. 2001년 7월부터 부동산투자회사제도가 시행되어 리츠를 준비하는 업체가 수익성 높은 빌딩과 상가 등을 선점하려는 움직임이 수요증가를 부추키고 있기 때문입니다.

 

* 다른 부동산간접상품과의 차이점

 

부동산과 금융의 성격을 갖고 있는 부동산 간접상품은 시장에서의 타상품과 구분이 필요합니다.첫째 최근 높은 인기를 얻고 있는 은행(국민은행, 하나은행, 조흥은행)의 부동산투자신탁상품은 신탁업법에 근거한 금전신탁의 일종으로 일반인이 은행에 돈을 맡기고 수익증권을 받은 뒤 이자를 받는 방식으로 은행이 채권발행과 관리를 전담하며 주로 건설회사의 개발사업에 대출해주는 형태로 자금을 운용하면서 그 대출이자를 주수입원으로 합니다. 중도에 환매가 곤란합니다.

둘째 한국자산관리공사, 일반회사 및 한국주택저당채권유동화주식회사, 금융권를 중심으로 발행되고 있는 ABS(Asset-Backed Securities; 자산담보부증권) 및 MBS(Mortgage-Backet Securities; 주택저당채권담보부증권)가 있습니다. ABS는 대출채권, 부동산, 외상매출금 등의 자산을 기초로 발행하는 증권으로 자산을 직접 매각하지 않고 증권을 발행하여 자금을 조달하며, MBS는 금융기관이 주택을 담보로 장기대출을 해준 주택저당채권을 자산으로 하여 발행하는 상품입니다. 즉 개인이나 기업이 보유한 부동산 등을 유동화하여 현금을 조달한다는 점에서 은행의 부동산신탁상품이나 리츠처럼 일반 투자자의 자금을 모아 회사를 설립한 뒤 투자할 상품을 선택하는 경우와 다릅니다. 또한 채권형태로 채권에 표시된 이자를 안정적으로 받을 수 있으나 추가적인 배당은 기대하기 어렵습니다.

한편 부동산금융상품은 아니지만 신탁업법에 근거해 부동산을 현물로 받아 개발 및 판매를 대행해 주고 수수료를 받는 부동산신탁회사의 신탁상품이 있습니다. 이는 현물을 출자하고 수익을 돌려받는 형태로 일반인이 직접 사고 팔수는 없습니다.

 

* REITs의 종류

 

리츠에는 일반리츠(REITs)와 구조조정리츠(CR REITs)가 있습니다.
두제도의 근거법률("부동산투자회사법")이 같으며, 건교부장관의 인가을 받아야 하는 점과 최소 자본금이 500억원 이상이어야 하는 공통점을 가지고 있습니다.

다른점은 첫째 일반리츠는 회사가 실제로 존재(영속)하며 투자대상도 부동산과 부동산관련 금융상품으로 다양하여 투자자로부터 모은 자금을 오피스빌딩 등에 투자한 뒤 수익을 배분하는 제도이며, 구조조정리츠는 투자자로부터 받은 자금으로 만든 회사가 이름뿐인(Paper Company) 한시적인(정관에 기재) 회사이며 투자대상이 기업 구조조정용 부동산으로 제한되어 있어 기관의 자금으로 기업의 부동산을 매입한 뒤 일정기간 후 매각을 통해 이익을 실현하는 제도입니다.

둘째 세제상 일반리츠는 법인세를 과세하고 취득세 및 등록세는 50%감면하나, 구조조정리츠는 법인세와 취득세 및 등록세를 면제하여 수익률에서 일반리츠가 불리합니다.

셋째 일반리츠는 일반공모 규정으로 소액 투자자가 참여할 수 있으나, 구조조정리츠에는 이에 대한 규정이 없습니다.

넷째 자산관리를 전자는 자기관리을 원칙으로 하나, 후자는 위탁관리를 원칙으로 합니다. 따라서 구조조정리츠는 자산운용을 위탁받은 자산관리회사(AMC)의 경영능력 및 신뢰성이 중요합니다.

다섯째 인력요건에서 일반리츠는 자산운용전문인력(감정평가사, 공인중개사 등)을 3인 이상 확보하여야 하나, 구조조정리츠는 5인 이상 확보해야 합니다.

 

* REITs 투자시 유의사항

 

첫째 건설교통부로부터 정식인가를 받았는 지를 확인해야 합니다. 리츠회사로 인가를 받기 위해서는 설립요건(자본금요건, 전문인력요건 등)을 충족해야 하기 때문에 '사설리츠'와 법률적인 요건에서 차이가 있습니다.

둘째 리츠회사의 자산운용능력을 확인해야 합니다. 리츠회사는 수익용 부동산을 매입해 임대수익과 매각을 통해 수익을 창출하기 때문에 안정적인 수익을 보장하는 전문적인 자산운용능력을 보유하고 있는 지 여부, 도덕성, 발기인의 구성 등을 확인해야 합니다.

셋째 리츠회사가 투자하는 상품유형을 확인해야 합니다. 리츠회사의 투자대상 부동산이 다양한 만큼 그 수익성과 리스크도 다양합니다. 업무용빌딩에 투자한다면 임차인 구성, 임대조건, 공실률, 지역여건 등을 따져봐야 합니다. 호텔 또는 리조트의 경우에는 고객의 충성도, 성향, 이용빈도, 브랜드, 체인여부 등을 확인해야 하며, 유통시설인 경우는 시장점유율, 고객의 질과 양, 경제동향 등을 확인해야 합니다. 어떠한 상품이라도 안정적인 현금흐름이 제일 중요합니다.

 

부동산신탁과 부동산투자회사의 비교

구분	부동산 신탁	부동산투자회사(REIT’s)
개  념	-자신의 재산을 믿을 수 있는 자에게 맡겨    관리하는 것 - 주로 토지의 유효활용을 위해 신탁계약    체결(개발신탁)	- 투자대상을 부동산에 한정하여 여러 사람에게 부동산투자에 참여할 수 있는 기회를 제공함 -공동투자와 분산투자로 주자자 보호
목  적	-위탁자가 자신의 재산을 수탁자에게 맡겨   신탁의 목적을 달성할 수 있게 함 - 신탁목적의 3대 확정성    : 명확성, 일정성, 확정성	- 여러 사람에게 공동 투자의 기회제공 - 부동산의 유동성을 제고하여 기업의 재무구조를 건전화 시킴
장  점	-토지소유자는 신탁회사의 경영이점을    활용하여 토지개발을 할 수 있다. - 신탁 종료 후 토지를 매각 또는 공동개발을    할 수 있다. - 복수의 토지소유자가 공동으로 개발사업을    행할 수 있다	- 투자회사가 여러 부동산에 분산투자 함으로써 투자에 따른 위험을 줄일 수 있다 -투자자는 간접투자로 부동산투자에 대  한 이익분배에 참가할 수 있다.
단  점	- 위탁자는 신탁에 따른 비용을 지급해야    한다. - 수탁자와 신탁계약 등을 체결해야 하는 번거로움이 있다	- 투자회사가 투자의 대상을 선정함 으로써 개인이 투자하고자 하는 물건에 투자할 수 없다. - 일정기간동안 투자금액을 현금화 시킬 수 없다. (폐쇄형)
차이점	- 투자회사제도와의 차이는 이미 축적된    재산을 유효하게 활용하거나 관리하는 것	- 신탁과의 차이는 소액자금으로 공동 투자하여 이익분배 구조를 갖는다.
공통점	- 위탁자와 투자자는 직접적으로 부동산을 운영 관리하지 않는다.