간접투자(REIT's)란

 

지경에서 가져 옴   간접투자(REIT's)란 Real Estate Investment Trusts의 약자로써 원래는 미국의 부동산투자신탁회사들을 의미하는 말이다. 전미리츠협회의 정의에 의하면 REITs란 투자자들의 자본으로 여러 종류의 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말한다. 우리나라에서 리츠는 부동산투자회사(리츠회사)와 은행에서 취급하고 있는 좁은 의미의 부동산투자신탁으로 나뉘게 된다. 이 중 일반적으로 "리츠" 회사라고 하면, 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사를 의미하며, 현재 일반형 리츠와 기업구조조정부동산투자회사인 구조조정리츠(CRREITs)로 나누어져 있다.   일반 REITs VS 기업구조조정리츠 (CRREITs)   ③ 일반리츠와 CR리츠의 가장 큰 차이점은 일반리츠의 경우 일반부동산에 자산의 70%이상을 투자하며, CR리츠는 기업의 구조조정용 부동산에 자산의 70%이상을 투자한다는 것이다. 또한 일반리츠는 원칙적으로 실체회사의 형태이며, CR리츠는 명목상의 회사(paper company)로서 자산의 투자 운용업무를 자산관리회사에 전부 위탁하는 형식이다. 현재 CR리츠는 일반리츠와는 달리 설립 때 현물출자가 자본금의 30%이상 허용되고, 1인당 주식소유의 제한이 없으며, 법인세가 감면되는 등 특혜가 있어 국내에서 상장된 리츠는 모두 CR리츠이다. 반면 일반리츠는 자본금의 30%이상을 일반 공모할 수 있어서 일반투자자들이 소액으로 투자하기 용이한 장점이 있다. 하지만 실체회사로써 전문인력을 반드시 1인 이상 확보해야 하며, 세제혜택이 없어 CR리츠에 비해 수익률이 낮다. 때문에 현재의 리츠시장은 수익률 및 운영 면에서 이점이 많은 CR리츠가 주도하고 있으며, 일반투자자들이 실제 리츠에 투자할 수 있는 기회가 많지 않았다.   부동산투자회사법 어떻게 바뀌었나?   위탁관리REITs 도입     기존의 부동산투자회사법에 의하면 일반리츠가 실체회사형으로만 설립할 수 있어 수익률 및 세금감면측면에서 CR리츠와 비교해 불리한 점이 많았다. 때문에 지금까지 CR리츠는 총 9개사가 설립된 것에 비해 일반리츠회사는 단 한 개도 설립되지 못했다. 즉, 사실상 일반인들이 리츠에 투자할만한 기회가 거의 없었던 것이다. 이에 정부는 기존의 일반리츠의 기능에 CR리츠에 주던 세금감면 문제를 해결한 "위탁관리REITs"를 만들었다. 일반리츠회사를 명목회사형으로 설립할 수 있게 되어 법인세 감면이 가능하게 한 것이다. ※ 명목회사:상근인 임직원과 지점이 없어 자산의 투자·운용 및 일반적인 사무 등을 제3자에 위탁하는 paper company   기타 규제완화     이와 함께 리츠의 최저 자본금을 현행 500억원에서 250억원으로 인하하고, 1인당 주식소유 한도도 10%에서 30%로 확대하였다. 또한 설립시 또는 설립후 현물출자를 총자본금의 50%까지 가능하게 하였으며 금지되었던 차입이나 사채발행도 자기자본의 2배까지 가능하게 하였다. ※기존: 현물출자는 설립시에는 금지, 설립후에는 개발사업인가 후 자본금의 30%이내에서 허용   부동산개발사업 손쉽게     종전의 리츠의 경우 부동산개발사업을 할 때 인가를 받아야만 했으나, 주주총회의 특별결의만 있으면 사업을 추진할 수 있게 된다. 투자규모 또한 자기자본의 30%로 제한하던 것을 총자산의 30%로 확대하였다. 특히 임대주택, 도시개발사업 등 공공성이 큰 사업 및 투자안전성이 보장된 사업에 대해서는 총 자산의 100%까지 개발이 가능토록 하였다.   감시체제 강화로 인한 투명성 확보     규제를 완화함과 동시에 건교부와 금감위가 공동으로 모든 리츠를 감독하기로 하였으며 건교부의 감사권 및 회사내부에도 통제기준을 시행토록 의무화 하였다. 또한 투자자를 위해 자산상황 및 경영실적에 대한 정확한 정보공개가 필요하다고 보고 리츠만의 별도 회계기준을 제정하도록 하였다. 정부는 개정된 부동산투자회사법을 내년 4월 시행하기에 앞서 3월말까지는 시행령, 시행규칙 등 관련규정 정비를 마무리 하기로 했다. 달라진 부동산투자회사법 시행으로 리츠설립규제완화와 개발사업에 대한 규제를 풀게 됨으로써 시중의 부동자금을 상당히 흡수하고, 개발 사업의 투자가 활성화되어 부동산 산업의 성장과 건설산업에 큰 도움이 될 것으로 보인다.     <개정안에 따른 REIT's 종류별 비교>   REIT's 종류 자기관리 REIT's 위탁관리 REIT's 기업구조조정 REIT's 투자대상 모든 부동산 모든 부동산 기업구조조정부동산 회사성립 건교부 인가 건교부인가 건교부인가 *금감위 의견청취 회사형 실체회사(상근 임 · 직원) 명목회사(비상근) 명목회사(비상근) 주식분산 1인당 30%이내 1인당 30%이내 제한없음 주식공모 자본금 30%이산 자본금 30%이상 의무사항 아님 *사모(私募)가능 상장 설립 후 즉시 설립후 즉시 의무사항 아님 자산구성 부동산 : 70% 이상 부동산관련 유가증권 : 10% 이상 부동산 : 70%이상 부동산관련 유가증권 : 10%이상 부동산: 70%이상 *유가증권 보유의무 없음 전문인력 3인 명목회사로 해당사항 없음 *자산관리회사(5인) 명목회사로 해당사항 없음 *자산관리회사(5인) 배당 90%이상 의무배당 90%이상 의무배당 *초과배당가능 90% 이상 의무배당 *초과배당 가능 회사존속 영속 영속 한시적 현물출자 자본금의 50%내 좌동 좌동 최저자본금 250억원 좌동 좌동 설립주체 발기인 좌동 좌동 감독 건교부·금감위 좌동 좌동 개발사업 총자산의 30% (임대주택 사업도시개발사업 등에 제한없음) 좌동 좌동 처분제한 3년 좌동 좌동 자금차입 자기자본의 2배내 좌동 좌동