부동산 간접투자

소액으로 부동산 투자를..(부동산 간접투자)

 

부동산 간접투자시대가 열렸다. 은행의 부동산투자신탁, 주택저당채권(MBS)·자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REIT's)와 기업구조조정부동산투자회사(CR REIT's) 등 부동산 관련 상품에 대한 투자자들의 관심이 점점 뜨거워지고 있다.
부동산 간접투자상품은 부동산 시장의 흐름을 바꿀 수 있을 정도로 영향력이 크다는 점도 관심의 대상이다.
그렇다면 이들 상품은 어떻게 다른지, 부동산 간접투자는 어떻게 해야 하는지에 대해서 알아보자.

 

 

▶ 부동산 간접투자 상품의 종류

먼저 이들 상품 중 최근 관심의 대상이 되고 있는 부동산투자회사(REIT's)에 대해서 알아보자.
부동산투자회사(REIT's : Real Estate Investment Trusts)란 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼 펀드의 하나로써 주식이나 사채 등을 발행하여 투자자의 자금을 모집한 후 이를 부동산에 투자하거나 부동산을 담보로 하는 대출 등에 운용한 후 그 운용 수익을 투자자에게 배분하는 투자상품 형태를 말한다.
은행의 부동산투자신탁은 실적배당상품으로서 일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 매입이나 아파트 개발사업 등 부동산 관련사업에 투자한 후 그 수익금을 투자자에게 되돌려 주는 상품을 말한다.
기업구조조정부동산투자회사(CR REIT's : Corporate Restructuring Real Estate Investment Trusts)는 구조조정 대상기업이 보유한 부동산에 전문적으로 투자하는 뮤추얼펀드 상품이다.
MBS나 ABS는 개인이나 기업이 보유하고 있는 부동산에 투자초점이 맞춰져 있다. 즉 부동산 소유자가 부동산에서 생길 이익을 담보로 채권을 팔아 현금을 확보하고, 채권을 산 투자자는 원금 외에 채권에 표시된 이익만큼 배당을 받게 된다.


▶ 상품종류에 따라 수익률 구조는 어떻게 다른가?

투자수익률을 살펴보면, 부동산투자회사(REIT's)와 기업구조조정부동산투자회사(CR REIT's)는 회사형이어서 증시 상장을 전제로 하기 때문에 수익률이 주가변동에 따라 결정된다.
부동산의 특성상 배당금이 주 수입원이 되지만, 부동산투자회사(REIT's)와 기업구조조정부동산투자회사(CR REIT's)의 경우 주가가 오르면 시세차익도 챙길 수 있다. 이와 반대로 부동산시장 침체기에는 주식 값이 떨어져 큰 손해를 볼 수도 있다.
반면, 은행의 부동산투자신탁은 계약형으로 상장이 안되므로, 이자와 비슷한 배당금이 수입의 전부이다. 하지만 수익률이 비교적 안정적이라는 게 장점이다.
채권으로 수익을 내는 MBS나 ABS의 경우에는 채권에 표시된 이자가 수익이다.
이처럼 수익에 대한 구조도 제 각각이기 때문에, 부동산 간접투자 시에도 꼼꼼히 따져보고 투자해야 합니다.

▶ 세제상의 혜택 여부

세제 혜택 면에서 본다면, 취득세와 등록세가 모두 면제되는 기업구조조정부동산투자회사(CR REIT's)가 가장 유리하지만, 투자 대상은 부동산투자회사(REIT's)가 훨씬 다양하다.
은행의 부동산투자신탁은 안정적 수익이 보장되긴 하나, 세제 혜택이 없는 게 단점이다.

▶ 부동산 간접투자 상품 투자포인트

부동산투자회사(REIT's) 투자의 가장 큰 매력은 높은 배당수익에 있다. 다만, 부동산투자회사(REIT's) 투자의 높은 배당수익은 부동산 임대수익과 부동산투자회사(REIT's) 존속기간 만료시의 매각차익을 기초로 한다는 점에 유의할 필요가 있다.
따라서 부동산 경기가 위축될 때는 부동산투자회사(REIT's)의 위험이 커지며, 경기 위축으로 부동산투자회사(REIT's)가 투자하고 있는 빌딩의 임대료나 자산(부동산) 가치가 폭락하면 손해를 볼 수도 있다.

은행의 부동산투자신탁의 경우, 고정금리대출 형태로 운영되기 때문에 부동산 경기변화에 따른 피해는 거의 없다. 하지만, 금리변화에는 빨리 대응할 수 없는 단점이 있다. 금리가 오른다고 하더라도 신탁기간 동안 중도해지가 불가능하기 때문이다.
따라서 부동산 경기나 금리 등의 영향을 고려하여 투자해야 한다.