부동산 가격통제(Price control)와 다비효과(Darby Effect)

작년 한해 경제 이슈중 하나는 부동산 거품 논란이었다. 부동산 가격 등귀 현상에 대한 경제적 원인에는 보통 공급물량이 수요를 감당하지 못할 때 발생한다. 즉 수요 혹은 공급측면의 문제로 일어나 현상임에 틀림없다. 이러한 현상에 대해 정부는 정치적 이유에 의해 시장에 개입하는 경향이 있다. 물론 국민생활 안정이라는 명시적 목적이라고 한다면 정부의 개입은 당연한 듯 비쳐진다.

이러한 정부의 개입은 과연 그 목적을 달성할 수 있을까?

1) 가격상한제

집값이 너무 높아 가난한 서민의 삶을 안정시키는 복지정책의 일환으로 아파트 분양가, 전세 가격에 대한 최고 가격을 설정하는 가격 상한제(Price ceiling)를 실시하게 된다. 이 상한가격은 규제가 없을 때 높게 형성되는 가격을 낮추어 서민들의 가계부담을 덜고 편안한 국민생활 안정을 도모하기 위함이다. 그러나 이러한 가격상한제가 궁극의 목적을 달성할 수 있을까? 인위적 가격 통제(Price control)의 실패 사례로 미국 뉴욕의 임대료 규제를 들 수 있다. 가격 상한제 덕분에 당장의 서민들은 저렴한 가격(임대료)를 지불하고 주거 생활을 안정시킬 수 있었다. 그러나 주택 건설업자(공급사업자) 혹은 임대인입장에서는 규제 받는 물량에 대해서는 정상적인 균형가격보다 저렴하게 공급해야 하는 강제성으로 인해 그 규모를 줄이게 되었고 함량 미달의 부실 아파트 공급을 초래하였다. 실제로 최고 가격제(maximum price)를 시행된 지역에서는 재건축, 하자보수 등의 사후 관리가 허술하였으며, 주택공급물량이 현저히 줄어들었다.
이러한 이유로 인해 경제 정의 문제가 발생하였다. 즉, 부족한 공급물량으로 인한 수요를 충족시키는 것은 불가능하기 때문에 선착순(first-come)혹은 추첨에 의한 배분을 사용하게 되며, 이러한 선착순의 경우 줄을 대신 서주는 아르바이트가 성행하거나 경우에 따라 선착순, 추첨의 공정성이 상실되어 정실(Favoritism)의혹을 증폭되기도 하였다.
또한 부족한 물량을 무기로 기업의 불공정한 끼워 팔기(tie in sale)행위를 쉽지 않게 볼 수 있다. 가령 임차인 혹은 예비 분양자는 공급시행회사의 회사채권을 강매해야 하는 등의 편법이 동원되어 시장의 가격 왜곡을 더 심화시킬 수 있다.
결국 부족한 물량으로 인해 가격 상승 압력은 사라질 수 없으며 이는 암시장(Black Market)의 출현을 키우는 원인이 된다. 즉 법적으로 설정될 수는 없으나 사람들의 필요(needs)에 의해 규정가격에 프리미엄이 더해진 더 높은 가격에 거래될 수밖에 없는 것이다. 이러한 상황의 해결책은 정부가 가격 상한제를 포기해야 하거나 암시장을 묵과해야만 하는 상황이라야 진정시킬 수 있을 것이다.

2) 양도세와 다비효과(Darby Effect)

앞서 소개한 가격상한제는 가격 구조를 왜곡시킬 수 있다는 우려로 인해 현대의 국가에서는 특별한 목적이 아니라면 사용하지 않는 것이 일반화되었다. 작년 경제상황을 잠시 개괄적으로 살펴본다면 전반적인 경제침체 혹은 둔화에 대한 처방으로 한은의 콜금리 인하였다. 이러한 시중 유휴자금이 산업에 대한 투자로 이어지거나 부동산 투기로 이어질 것이라는 우려가 있었으며 정부는 한은의 확대 통화정책에 보조하여 부동산 과열을 막기 위해 양도세 등의 장치를 도입하였다. 그러나 실제의 상황은 정부의 희망과는 달랐다. 우선 부동산시장에서 수요자와 공급자 사이의 변화된 세제 환경의 적응이 이루어 졌다. 그것은 부동산 보유자의 경우 매물을 팔 경우에 납부해야 하는 양도세의 규모를 매도가에 포함시키는 형태로 적응하였으며 새로운 거래가는 더 높은 가격을 점하게 되었다. 즉 기존의 적정 거래가격이 2억원 규모였다면 세금부담이 늘어 날 경우에 매도자는 [2억원+ 양도세]를 전가시킴으로서 자신이 취하게 되는 실제 보수는 변함없으며 과열을 진정시키는 효과를 볼 수 없게 된다. 이러한 효과는 은행 예금 이율에 인플레이션 규모를 고려하는 피셔효과(Fisher effect)와 구별하여 세금을 고려하는 다비효과(Darby Effect)라 한다. 이러한 사례는 부동산 시장뿐만 아니라 다른 채권투자에서도 쉽게 볼 수 있다. 보통 높은 명시적 이자율이 보장되는 라틴 아메리카 국채 투자에 있어서 명시적 이자율을 비교하는 것이 아니라 인플레이션, 인플레이션으로 계산된 환율을 고려하여 실질 이자율이 판단기준이 되기도 하며, 미국의 주정부채권과 재무성 채권중 재무성 채권이 더 높은 이자율을 지급하고 더 위험이 적은 채권일지라도 주정부등의 지방채권은 자본차익세의 부담을 적기 때문에 주정부채권이 우리나라의 지방채권처럼 강매하지 않아도 존립할 수 있는 이유이기도 하다.

시장주의자라 불리는 자들에 의하면 정부개입은 시장내부의 힘 때문에 소기의 성과를 거두지 못하며 일시적으로 가격통제가 가능할지라도 그 부작용의 폐해는 반드시 일어난다고 한다. 즉 가격이 상승한 원인에 대한 적절한 처방이 아니라 과거에 시행했던 방법을 맹목적으로 따르는 행태를 하는 정부의 관료주의 하에서는 불가능한 정책이라는 것이다. 즉 비슷한 현상이 일어날 경우에도 그 세세한 구조는 기존의 것과 다른 경우가 발생할 수 있으며 이에 따라 동일한 처방은 효과를 발휘할 수 없는 것이 된다.

즉 10.29 대책에서 나온 것처럼 부동산은 이동 가능한 재화가 아니다. 즉 대한민국 전체의 주택 공급율이 100%가 넘을 지라도 수요자는 특정지역의 아파트를 원하는 것이다. 즉 주거란 삶의 근거지로서 부산의 아파트가 서울에 직장이 있는 사람에게 주거로서의 역할을 할 수 없는 것이다. 또한 주거 지역에 따른 교육이 이루어지는 현실에서 특정지역의 교육환경이 월등해 보이는 주택시장의 특성도 함께 고려해야 할 것이다.


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