용산사태로 본 재개발 문제점

용산사태로 본 재개발 문제점

영업권 보상 합의없이 철거…곳곳 마찰 주거이전비ㆍ입주권 놓고도 분쟁 이어져

"재개발 지역 보상비 분쟁은 어제오늘 일이 아닙니다. 시행자인 재개발 조합과 세입자, 조합과 지주, 조합원 간 갈등으로 낭비되는 돈이 수천억 원에 달할 것입니다. 보상비나 추가 부담금 산정이 불투명하고 충분한 협의 과정을 거치지 않는 한 이번 용산 국제빌딩4구역과 같은 사고는 언제든지 다시 발생할 수 있습니다." 용산 국제빌딩4구역 철거민 사망 사고로 촉발된 재개발사업 보상비 분쟁과 문제점에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 서울은 26개 재정비촉진지구(뉴타운)와 8개 균형발전촉진지구, 세운재정비촉진지구 등 총 35곳에서 재개발이 진행되고 있어 앞으로 비슷한 사건이 재발할 가능성이 높다. 올해 보상비 또는 임대아파트 입주권을 줘야 하는 관리처분계획인가 단계를 앞두고 있는 재개발 지역만도 20곳 1만가구가 넘는다. ◆ 사업자와 세입자 간 불신이 문제 = 이번 용산4구역 사고는 지주들로 구성된 조합과 일부 세입자 간 불신에서 비롯됐다. 세입자들은 생존권을 보장할 수 있는 수준으로 영업보상비와 이전비를 줘야 한다는 것이고 조합은 이미 80% 이상 보상 절차를 끝낸 만큼 이를 수용할 수 없다는 주장이 팽팽하게 맞서면서 폭력 사태로 발전했다. 물론 철거민 연합단체가 개입했고 경찰의 과잉 진압이 사태를 키웠지만 본질은 조합과 세입자 간 갈등과 불신에서 출발했다. 재개발 지역 분쟁은 조합과 세입자 사이뿐 아니라 조합과 지분을 가지고 있는 조합원 간에도 생길 수 있고 조합 내부 비리와 부정이 원인이 될 수 있다. 재개발 지역 특성에 따라 유형은 천차만별이다. 분쟁이 집중적으로 발생하는 시기는 '지구지정'과 '사업시행인가'를 거쳐 실제 재개발이 시작되는 '관리처분계획인가' 단계다. 이때 주거이전비와 임대아파트 입주권 등 구체적인 보상 계획이 나오고 여기에 세입자나 철거민들이 불복하면서 갈등이 커진다. 문제는 관리처분계획인가 단계에 오기 전에 사업시행을 담당하는 조합과 세입자 간에 충분한 의견 교환이 이루어지지 않는다는 점이다. 조합은 오히려 기존 점포 감정가를 낮춰 보상비를 줄이려 하고 세입자들은 보상 조건을 완화해 줄 것을 요구하거나 편법을 동원해 더 많은 돈을 받아 내려 한다. 이 과정에서 불신이 깊어지는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "재개발 사업이 본질적으로 자본 이득을 취하는 것이다 보니 이해 당사자 간 협의보다 서로 자기 이익을 추구하기 때문에 불신과 갈등이 생기는 것"이라며 "좀 더 합리적인 보상 절차를 마련해야 용산4구역 사고와 같은 일이 발생하지 않을 것"이라고 말했다. ◆ 영업권 보상ㆍ이주비 산정 불투명 = 조합과 세입자 간 3대 쟁점은 영업권 보상비와 이사비용, 임대아파트 입주권이다. 영업권 보상비는 재개발 지역에서 장사를 하는 상인과 관련이 있고 임대아파트와 주거이전비는 일반 주택에 살고 있는 세입자에게 중대한 문제다. 영업권 보상비에서 분쟁이 생기는 것은 조합이 토지보상법 시행규칙이 정한 항목별 단가와 산출 근거를 세입자에게 제시하지 않는 것에서 비롯된다. 이 때문에 세입자는 조합에만 유리하게 보상비를 산출했다는 불신을 갖게 된다. 조합과 세입자 간 영업권 보상비에 대한 협의 없이 일방적으로 철거를 단행하는 사례도 적지 않다. 토지보상법 제80조에는 '사업 시행자와 손실을 입은 자가 협의해야 한다'고 돼 있다. 관리처분인가 때 세입자에 대한 보상비를 사업비에 포함시켜야 하는 문제도 분쟁을 부르는 불씨를 남긴다. 이번에 시위에 나선 용산4구역 철거민들도 조합이 영업보상비를 확정하지 않고 관리처분계획인가를 받은 것이 잘못됐다고 지적하고 있다. 서울 가재울3구역과 같이 최소한의 영업보상비를 지급하지 않아 발생하는 분쟁도 있다. 66㎡ 규모 점포를 가진 세입자들은 토지보상법에 따라 금액이 최소 4인 가족 기준 3개월분 가계지출비인 약 900만원은 돼야 한다고 주장했지만 조합은 400만원밖에 지급하지 않은 것으로 알려졌다. 백준 건국대 부동산대학원 교수는 "영업손실 보상금액 자체가 현실적이지 않으며 특히 지주에 대한 보상금액과 비교할 때 박탈감을 주고 있다"며 "특히 용산과 같이 상권이 발달한 지역에서 점포를 개설하기 위해서는 시설비와 권리금 등 많은 돈이 필요하다는 점을 감안해야 한다"고 주장했다. ◆ 임대주택 입주 자격도 쟁점 = 임대아파트 입주권과 관련해서는 자격 조건을 둘러싼 갈등이 많다. 세입자들은 거주기간이 짧아도 임대아파트 입주권을 줘야 한다는 의견이 지배적이다. 이에 대해 사업시행자인 조합이나 행정기관은 구역지정공람공고 3개월 전에 살고 있어야 입주권 자격이 있다고 해석한다. 재개발 사업은 구역지정공람공고 이후 사업시행인가를 받으려면 짧게는 1년, 길게는 3년 이상 걸린다. 따라서 공람 이후 재개발 지역으로 이사한 세입자는 입주권을 받을 수 없다. 그렇기 때문에 세입자 단체는 조합설립인가 3개월 전이나 사업시행인가 3개월 전으로 자격요건을 완화해 주기를 바라고 있다. 이렇게 되면 거주 기간이 짧아도 입주권을 받을 수 있다. 그러나 문제는 재개발 지역 임대주택이 턱없이 부족하다는 점이다. 만약 세입자 주장을 수용하면 임대주택이 더 부족해진다. 이런 이유로 행정기관은 자격을 더욱 엄격하게 할 수밖에 없다. 주거이전비는 도시 근로자 평균 임금에 준해 계산된다. 이것도 세입자 처지에서는 부족하다고 느끼고, 조합에서는 적정하다고 생각해 거리를 좁히지 못하기 십상이다. 이주원 나눔과미래 지역사업국장은 "주거이전비가 많고 적은 것이 문제가 아니라 기존 집을 철거할 때 세입자들이 대체 주택에서 살 수 있도록 하는 것"이라며 "재개발 지역에 더 많은 임대주택을 더 싼값에 공급하는 것만이 분쟁을 근본적으로 해결할 수 있다"고 강조했다. ■ <용어> 재개발ㆍ재건축 = 주택이나 도로 등 기반시설이 낙후된 지역을 새로 조성하는 것을 재재발 또는 정비사업이라고 한다. 재개발은 도시ㆍ주거환경정비법에서 정한 절차에 따르고 낙후 정도에 따라 지방자치단체장이 주거환경 개선, 재개발, 재건축, 도시환경정비사업 등 시행 방법을 정한다. 재건축은 기반 시설이 양호한 지역에서 주택만 새로 짓는 것을 말한다. 관리처분계획 : 재개발 등 정비사업 지역에 있는 기존 건축물과 땅을 처분하는 것이 주요 내용. 이를 위해 기존 건축물과 대지 가치를 산정해 보상해야 한다. 보상 금액에 따라 사업 당사자 간에 이해 관계가 엇갈리기 때문에 이 과정에서 분쟁이 가장 많이 발생한다. [장박원 기자] 참사부른 용산재개발 역풍부나 4구역ㆍ용산역 용지 사업 난관 사업인가 끝난 서울 20곳 사업장도 영향 이번 사건은 용산 지역 전체 재개발에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다. 용산 미군기지 이전이 결정되면서 추진되고 있는 용산구 도시환경 정비사업은 크게 국제빌딩 주변 구역, 용산역 전면 용지, 동자동 구역을 중심으로 이뤄졌다. 사고가 발생한 한강로2가 63-70 일대 국제빌딩 주변 4구역 외에 한강로2가 191 일대 3구역 역시 같은 날 관리처분계획이 내려져 현재 철거 작업이 진행 중이다. 이곳에는 동부건설이 지상 40층 높이 주상복합 아파트를 짓는다. 4구역 시행 건설업체 관계자는 "분양 일정은 조합이 결정하기 때문에 건설사가 관여할 수 없다"며 "조합이 사건을 빨리 수습하고 해결점을 찾는다면 예정대로 10월에 분양이 들어가지만 그렇지 않으면 좀 늦춰질 수도 있을 것"이라고 내다봤다. 1구역은 2006년 6월 조합설립추진위원회가 승인받았고 2구역 국제빌딩은 재개발을 하지 않고 그대로 존치하기로 결정됐다. 5구역은 아직 재개발 추진 사항이 없다. 이들 지역 사업자는 이번 사건이 미칠 영향에 촉각을 곤두세우며 여론 향방을 지켜 보고 있다. 이 지역 중개업소 관계자는 "이미 추진되고 있는 사업이 크게 영향을 받지 않겠지만 보상 문제 등 세부적인 사안은 이번 일로 변경될 수도 있을 것"이라고 귀띔했다. 현재 국제빌딩 주변 주상복합 시세는 용산파크타워가 3.3㎡당 3000만~4000만원에 달하지만 거래는 뜸한 상태다. 용산역 전면 용지는 이번 사고로 사업진행 속도가 더 늦춰질 수도 있다. 용산역 전면 용지 1구역은 아직 구역지정만 된 상태지만 한강로2가 391 일대 2구역은 작년 6월, 한강로2가 342 일대 3구역은 작년 11월에 관리처분 계획이 났다. 용산역 전면 용지 2~3구역 역시 세입자가 많아 철거 과정이 순탄치는 않을 전망이다. 용산구청 도시계획과 관계자는 "용산역 전면 용지는 신용산역앞 대로인 한강로에 위치하다 보니 상가가 밀집해 있고 상인 세입자도 국제빌딩 부근에 비해 더 많다"고 전했다. 한편 현재 진행 중인 서울 시내 재개발 사업도 당분간 난관에 부딪힐 전망이다. 부동산써브 조사에 따르면 사업인가를 받고 현재 관리처분을 기다리고 있는 사업장이 서울 시내 20곳이며 건축 연면적이 182만1156㎡, 조합원 수는 6800명에 달한다. 지금까지 사업시행인가 후 관리처분을 받아 철거가 시작되고 분양에 들어가는 과정이 크게 문제되지 않았으나 앞으로 철거민 문제가 공론화하면 사업 진행이 쉽지는 않을 것으로 보인다. 함영진 부동산써브 팀장은 "특히 상가가 몰려 있는 지역은 세입자 문제를 해결하는 데 시간이 많이 걸릴 것"이라며 "이번 사고로 곳곳에서 추진되고 있는 서울시 재개발 사업 속도가 더뎌질 것으로 걱정된다"고 말했다. [김제림 기자] 매경 2009.1.22.

 

 

 

권리금만 3억 냈는데 6700만원 받고 나가라니…

용산사태로 본 재개발 문제점 보상비에 포함안돼…조합원간 밥그릇 싸움도 갈등 키워

#사례1 서대문구 가재울뉴타운3구역에서 'J철강'을 운영하던 A씨는 지역 재개발로 막대한 재산 피해를 보았다. 330㎡ 규모 점포에서 철강제품을 취급하던 그는 이 점포를 내기 위해 권리금 3억3000만원을 포함해 5억원 이상을 투자했다. 하지만 뉴타운 개발로 그가 보상받은 돈은 고작 6700만원뿐이다. A씨는 "똑같은 규모로 점포를 내려면 3억원이 넘는 권리금 외에 시설이전비 2억원 등 10억원이 필요하다"며 "조합이 산정한 보상비로는 아무것도 할 수 없다"고 전했다. 그는 이어 "현실성이 전혀 없어 어떻게 책정됐는지 조합 측에 문의했지만 속시원한 답변을 듣지 못했다"며 불만의 목소리를 높였다. #사례2 인근 지역에서 '교촌치킨' 체인점을 낸 B씨도 억울하기는 마찬가지다. B씨도 권리금으로 3200만원, 가맹비 6000만원, 부대시설비 2000만원 등 총 1억2700만원을 투자해 장사를 시작했다. 하지만 조합이 영업보상비와 시설ㆍ상품이전비 등의 명목으로 지급한 금액은 겨우 1895만원이다. 뉴타운 개발로 1억원 이상을 고스란히 날린 셈이다. B씨는 "가재울뉴타운뿐만 아니라 이번에 사고가 난 용산을 비롯해 왕십리뉴타운 등 모든 재개발 지역의 상인 세입자들이 이와 똑같은 피해를 보고 있다"며 "최소한 다시 장사를 할 수 있는 수준의 보상이 이뤄져야 한다"고 주장한다. ◆ 턱없이 부족한 보상비 = 현재 재개발 지역 상가는 토지보상법 시행규칙에 근거해 상인 세입자에게 3개월분의 휴업보상금을 지급하면 철거를 진행할 수 있다. 세입자가 요구하는 임시매장이나 대체상가, 권리금 손실 보전액 등은 전혀 포함돼 있지 않다. 이런 구조적인 문제 때문에 재개발 지역에서 조합과 세입자 간 분쟁의 불씨가 되고 용산 4구역처럼 극렬한 대결 구도로 치닫는다. 권리금은 기존 점포를 인수할 때 상인이 관행적으로 지급하는 돈이지만 법의 보호를 받지 못한다. 당연히 보상금 산정 기준이 되는 토지보상법도 권리금을 인정하지 않고 있다. 권리금은 점포 크기와 영업 활성화 정도에 따라 적게는 수십만 원에서 많게는 수억 원에 달한다. 이번 용산 4구역 세입자 중 상당수도 수억 원의 권리금을 날리게 돼 이를 보전해줄 것을 요구한 것으로 알려졌다. 그렇지만 권리금에 대한 법적 규정이 없어 이를 보상할 방법은 없다. 현실과 법의 괴리로 상인 세입자는 그 피해를 보상받을 길이 없는 것이다. ◆ 조합 내부에서도 밥그릇 싸움 치열 = 재개발 사업은 '주거환경개선'이라는 공익적 성격이 있지만 조합과 지주 등 관련자 처지에서는 '자본이익'을 창출하는 기회를 주기도 한다. 이 때문에 모든 사람이 조금이라도 덜 손해를 보거나 더 이익을 내려고 안간힘을 쓴다. 이는 조합장 비리와 조합원 간 다툼이 발생하는 원인이 된다. 가장 대표적인 분쟁 유형은 재개발 사업 주도권을 잡아 거기서 떨어지는 '떡고물'을 먹으려는 싸움이다. 많은 재개발 지역에서는 초기 단계부터 추진위원회가 난립하는 현상이 벌어진다. 업계에 따르면 구리뉴타운 수택1동 지역은 추진위원회가 4개였고, 흑석뉴타운 3구역은 한때 5개까지 분열됐다가 현재 2개가 대립해 서로 발목을 잡고 있다. 이런 분열은 각종 소송으로 비화하면서 큰 후유증을 남긴다. 조합이 설립된 이후에도 많은 문제가 있다. 특히 조합 내 의결기구인 총회와 대의원회, 추진위원회는 형식적인 조직으로 전락하고 소수 집행부가 모든 권한을 행사한다. 조합장이 시공사를 선정하면서 뒷돈을 받고 심지어 이중 분양까지 하는 사기 사건이 생기는 것은 이런 구조에서 비롯된다. ◆ 절차 무시 등 편법 난무 = 조합설립동의서를 받을 때 비용 분담 문제를 정확하게 알려야 하는데 그렇지 않아 조합설립인가가 무효가 된 사례도 있다. 부산 사하구 한 재개발사업구역에서는 최근 조합원들이 비용 분담 사항을 동의서에 기재하지 않았다고 소송을 제기해 승리했다. 서울 중구의 한 도시환경정비사업구역도 똑같은 사안으로 서울중앙지방법원에 소송을 제기해 조합설립 무효 판결을 받았다. 절차를 무시한 시공사 선정도 자주 도마 위에 오른다. 특히 조합설립추진위원회 단계에서 시공사를 선정해 무효가 되는 지역이 있다. 적게는 수억 원에서 많게는 수십억 원씩 추진위원회에 자금을 지원하는 건설사들이 로비를 벌이면서 종종 생기는 일이다. 성북구 보문3구역 등 이런 문제를 일으킨 곳이 적지 않다. ◆ 분쟁 불씨되는 재개발 세입자 대책 = 법이 정한 세입자 대책은 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 토지보상규칙에 명시돼 있다. 우선 일정 자격이 있는 세입자에게는 도정법 32조에 따라 영구임대주택이 제공된다. 자격은 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 사업시행인가로 인해 이주하는 날까지 계속해 거주하고 있는 무주택 가구주로 돼 있다. 하지만 세입자들은 공람공고일을 기준으로 하면 너무 오래 거주해야 하기 때문에 사업시행인가일 3개월 이전부터 사는 것으로 완화해줄 것을 요구하고 있다. 도정법 36조는 임시수용시설 건립에 관한 내용을 담고 있다. 재개발구역 안이나 밖에 있는 임대주택 등 주거시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취하게 돼 있다. 현재 4인 가족 기준으로 약 1400만원이 주거이전비로 지급되고 있다. 상가 세입자는 토지보상규칙 47조에 따라 영업손실보상을 받는데 여기에는 휴업 기간에 해당하는 영업이익 3개월분에 영업용 자산의 감가상각비, 유지관리비를 감정평가한 뒤 합산해 결정한다. 그러나 조합은 항목별 산정비를 세입자에게 잘 공개하지 않아 분쟁의 불씨가 되기도 한다. ◆ 정부ㆍ서울시 세입점포 권리금 지원 추진 = 정부와 서울시는 22일 재개발 지역의 세입자에게 권리금, 인테리어 비용 등을 지원하는 방안을 추진하기로 했다. 지난 20일 농성 진압 과정에서 세입자와 경찰 6명이 희생된 용산 참사로 불거진 재개발ㆍ재건축 세입자 문제를 해결하기 위한 특단의 조치로 해석된다. 국토해양부와 서울시는 이날 이 같은 방안을 골자로 한 공동대응책을 내놓기로 했다고 밝혔다. 주요 대응책으로는 재건축 초과 이익환수금이나 기반시설부담금 등으로 상가ㆍ단독주택 재개발 세입자를 지원하는 별도의 기금을 조성하는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 이 기금을 세입자에게 자활자금으로 장기저리 융자해준다는 것. 정부 관계자는 "세입자 보상 문제를 원만히 해결할 수 있도록 공공기관의 역할을 늘리는 종합대책 검토에 들어갔다. 다만 임시방편보다는 시간을 두고 실효성 있는 대책을 세울 계획"이라고 말했다. 서울시도 시장 지시에 따라 재개발ㆍ재건축 지역 세입자 문제 해결 방안을 이르면 이달 중 내놓을 방침이다. 또한 '공공용지 취득 및 손실에 관한 법률'에 따라 3개월까지만 보상하는 휴업보상금 기간을 5~6개월로 늘리는 방안도 추진된다. ■<용어> 권리금 = 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업 방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈. 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 인정된다. 그러나 현행법상 상가 권리금에 관한 법 규정은 존재하지 않는다. 따라서 영업보상금 산정 기준이 되는 토지보상법 또한 권리금을 인정하지 않고 있다. [장박원 기자 / 장용승 기자]   [재개발 문제점] 외국 '윈 - 윈' 사례는? 일본 롯폰기힐스, 끝없는 설득ㆍ대화 재개발에 17년 걸려 도쿄 롯폰기힐스, 런던 '커네리 워프', 함부르크 하펜시티 등은 대표적인 도심 재개발 사례다. 특히 도쿄 재개발은 한국과 사업절차나 목표에서 비슷한 측면이 많아 선례로 삼을 만하다. 커네리 워프나 하펜시티는 항구를 재개발했다는 면에서 성격이 약간 다르다. 도쿄 내 명물로 꼽히는 롯폰기힐스는 약 11만㎡(3만3000평)에 세워진 복합시설. 모리타워를 중심으로 TV아사히 본사, 도쿄그랜드하얏트호텔, 복합영화상영관(도호 영화사 롯폰기힐스), 야외이벤트공간(롯폰기힐스 아레나), 주거공간(롯폰기힐스 레지던스, 게이트타워 레지던스 등) 등 건물이 줄지어 들어서 있다. 외국계 기업이 대거 입주해 있으며 다양한 쇼핑 공간과 부티크, 레스토랑 등이 자리 잡고 있다. 롯폰기힐스 특징은 재개발사업에 무려 17년이 걸렸다는 것. 1986년 도쿄도가 롯폰기 6번지 지구를 '재개발 유도지구'로 지정한 것을 계기로 복합개발을 하고 싶어했던 모리빌딩과 TV아사히는 지역사회 설득작업을 펼쳤다. 양측 사원이 2인1조로 인사문을 들고 다니면서 "함께 재개발을 하시는 게 어떻습니까?"라고 이야기를 꺼냈던 것. 처음에는 "우리 집은 안 팔아" 혹은 "주변에 몇 군데 더 있으니 마지막에 와주게"라는 대답을 듣기 일쑤였고 주인조차 만날 수 없는 집도 많았다. 모리빌딩과 TV아사히는 이때 시간과 장소를 가리지 않고 찾아다니며 '매수가 아니라 공동 개축'이라며 설득했다. 지역설명회 개최와 연락사무소 개설도 잊지 않았으며, 매월 두 차례씩 '롯폰기 6번지 지구 소식'을 전했다. 사업을 시작한 지 12년 후인 1998년 재개발조합이 설립됐고, 2000년 착공해 2003년 개장했다. 롯폰기힐스 성공은 그 후 방위청 터에 세워진 '미드타운' 재개발을 신속하게 진행할 수 있도록 했으며, 시오도메 등 수많은 도쿄 시내 재개발을 추진하는 데 모범이 됐다. 김경철 동부건설 상무는 "일본 재개발은 끝없는 설득과 대화로 이해당사자 협력을 이끌어내는 장점이 있어 시간은 오래 걸리지만 잡음이 적다"고 설명했다. [김상민 기자] 매경 2009.1.23. [출처] 용산사태로 본 재개발 문제점 |작성자 flatline21