소형주택 공급확대을 위한 촉진계획변경 가이드라인

2010. 6 

 

소형주택 공급확대을 위한 촉진계획변경 가이드라인

 

1. 목 적

재정비촉진지구내 주택재개발사업 기준용적률 20%상향 조정계획에 따른 촉진계획변경기간을 단축하여 소형주택의 공급을 확대하기 위한 것이다.

2. 적용대상

재정비촉진지구내 주택재개발사업으로서 사업시행자가 확정되고 분양승인을 득하지 않은 촉진구역으로서 사업시행자가 촉진계획 변경(안)을 작성하여 구청장에게 변경추진을 제안하는 주택재개발사업구역을 대상으로 한다.

3. 주요 변경 검토사항

촉진지구 전체에 대한 토지이용 및 기반시설 등에 대한 계획의 골격을 유지하면서 촉진구역별 용적률․세대수․층수․높이․배치등 건축계획을 중심으로 변경검토하고, 세대수 증가 등에 따라 필요한 기반시설은 적정하게 추가확보한다.

4. 변경추진 방법

사업시행자는 본 가이드라인과 해당 촉진지구의 계획개념에 따라 촉진계획변경(안)을 작성하여 구청장에게 변경제안하고, 구청장은 당초 계획수립에 참여한 총괄계획가가 포함된 사업협의회 및 재정비소위원회 자문을 받아 해당 촉진지구의 계획개념에 부합여부를 검토․보완하여 변경추진한다.

5. 변경절차 및 소요기간

본 가이드라인과 해당 촉진지구의 계획개념에 부합하는 변경(안)은 6개월이내에 변경추진하는 것을 원칙으로 하되, 재정비위원회 자문 또는 심의사항에 대한 보완 등을 위해 필요한 기간은 제외한다.

1) 사업시행자 제안으로 변경계획 수립기간 4개월 단축

[현행] 구청장이 용역발주하여 변경계획 수립

구 분	변경추진 대상구역 선정 및 변경(안) 작성	변경계획(안) 검토	계
내 용	구청장이 시행자 의견수렴하여 대상구역 선택후 용역발주하여 변경(안) 작성	재정비소위원회, 사업협의회 등 자문	변경계획 수립
소요기간	3월 이상 (촉진구역 및 자치구별로 다름)	3월	6월이상

[개선] 촉진구역별 사업시행자의 제안을 받아 변경계획 수립

구 분	변경추진 대상구역 선정 및 변경(안) 작성	변경계획(안) 검토	계
내 용	사업시행자가 변경필요시 용역업체 선정하여 가이드라인에 따라 변경(안)을 작성 및 제안	가이드라인에 따라 재정비소위원회 등 자문	변경계획 수립
소요기간	1월	1월	2월

 

2) 주민공람 등 변경절차 병행추진으로 2개월 단축

[현행] 주민공람, 의회의견청취, 공청회 등 변경절차를 각각 추진

구 분	주민공람	의회의견청취	공청회	계
내 용	공람방침 및 공고의뢰 공고후 14일이상 공람	안건상정 의뢰 의견청취 및 결과통보	개최방침수립 및 20일전 개최공고	변경절차 이행
소요기간	1월	1.5~2월(의회 일정에 따라 다름)	1월	3.5~4월

[개선] 주민공람, 의회의견청취, 공청회 등 변경절차를 병행 추진

구 분	주민공람․의회의견청취․공청회	계
내용	주민공람공고, 지방의회 안건상정 의뢰, 공청회 개최공고를 동시 실시 공청회는 반드시 주민공람과 의회의견청취 완료후에 개최
소요기간	1.5월 ~ 2월 (의회 일정에 따라 다름)	1.5~2월

3) 촉진계획 변경절차 및 소요기간

[현행] 촉진계획 변경절차 및 소요기간

계획수립	절차이행	관계기관협의	재정비위원회 심의 및 결정고시	계
6월이상	3.5~4월	1월	2월 이상	12월이상

[개선] 기준용적률 완화에 따른 촉진계획 변경절차 및 소요기간

계획수립	절차이행	관계기관협의	재정비위원회 심의 및 결정고시	계
1.5~2월	1.5~2월	1월	1월	6월이내

※ 세대수 10%이내의 경미한 변경은 변경절차와 관계기관협의 생략하여 3개월이내에 변경 추진

6. 건축심의 변경절차 병행 추진

촉진계획 변경완료후 건축심의를 득하고 사업시행인가를 득하는 것을 원칙으로 하되, 건축심의가 완료된 구역으로서 소형주택 확대를 위해 사업시행인가시까지 소요기간을 단축할 필요가 있는 경우에는 주민공람전 도시재정비 소위원회 자문을 받아 촉진계획 변경절차와 건축심의 변경절차를 병행추진할 수 있다. 이 경우 촉진계획 변경결정 심의전에 건축심의 결과에 따라 촉진계획(안)을 수정할 필요가 있는 경우에는 촉진계획 변경결정 심의시 그 내용을 도시재정비위원회에 보고하여 반영되도록 한다.

[현 행] 촉진계획 변경결정고시후 건축심의 절차 이행

촉진계획 변경

➜

건축 및 교통영향평가 심의 (1~2개월)

➜

사업시행인가

[개 선] 촉진계획 변경과 건축심의 병행추진 허용

촉진계획 변경 및 건축심의

사업시행인가

7. 광역계획에 대한 검토

1) 사업시행자는 촉진지구 전체에 대한 광역계획(정비 기본방향 및 목표, 토지이용, 인구주택수용, 기반시설, 공원녹지 및 환경보전, 교통, 경관계획등)과 촉진구역별 사업추진 현황등을 포함하여 변경(안)을 작성하고, 해당 구역의 계획변경이 광역계획에 미치는 영향을 검토하여 그 결과를 반영한 내용을 포함된 변경(안)에 제출하여야 한다.

2) 구청장은 사업시행자가 변경(안) 작성을 위해 필요한 광역계획 및 촉진구역별 사업추진 현황 등에 관한 자료를 요청하는 경우에는 적극적으로 제공한다.

8. 촉진구역별 건축계획 변경 등

1) 촉진구역별 변경(안)은 토지이용 및 기반시설 등 광역계획의 골격을 유지하면서 건축계획(용적률․세대수․층수․높이․배치등)을 중심으로 변경계획한다.

2) 용적률은 재정비위원회 심의기준에 따라 기 결정된 기준용적률을 20%씩 상향하되 기반시설 순부담률에 따라 완화가능한 범위안에서 설정한다.

다만, 역세권의 경우에는 순부담률에 따른 완화가능 범위를 초과하여 1차 역세권은 500%, 2차 역세권은 300%까지 설정할 수 있고, 이 경우 주택공급계획은 완화가능범위를 초과하는 용적률의 50%를 장기전세주택으로 건립하는 등 우리시 "재정비촉진지구 역세권 주택공급확대계획"에 따라야 하며, 용도지역상향 및 용적률 완화와 세대수 증가 등에 따라 필요한 기반시설은 추가로 확보하여야 한다.

또한, 세대수․층수․높이․배치와 건축위원회 심의기준 등도 종합적으로 검토하여 실현 가능한 용적률을 설정한다.

3) 세대수는 기준용적률 20%상향 조정으로 증가하는 세대수는 모두 전용면적 60㎡이하의 소형주택으로 계획하고 그 중 17%는 임대주택으로 계획하며, 이 가이드라인 시행일 당시에 이미 결정되어 있는 기존의 소형주택과 임대주택은 당초계획대로 유지하여야 한다.

4) 2종 주거지역의 층수완화는 재정비위원회 심의기준 범위안에서 완화하여 계획하되 중․저층비율 등을 완화할 필요가 있는 경우에는 재정비소위원회의 자문을 받아 완화할 수 있다.

5) 건축배치 및 높이와 기타사항은 관련 규정과 촉진계획의 기본개념을 유지하는 범위안에서 조정하되 건축위원회 심의기준을 고려하여 계획한다.

9. 경미한 변경범위에 대한 검토

1) 사업시행자는 사업추진 일정 등 촉진구역별 여건과 변경범위에 따른 변경기간 등을 종합적으로 검토하여 단기간에 변경이 필요할 경우 입안절차 생략 가능한 경미한 변경절차를 선택하되, 경미한 변경범위를 검토시에는 늘어난 용적률을 모두 소형주택으로 건립되기 때문에 세대수의 증가가 더 큰 영향을 미치게 되므로 "결정된 세대수의 10% 이내가 되도록" 계획하여야 경미한 변경에 해당됨을 유의한다.

※ 용적률 10%에 대한 국토부 해석(2010.3.25) : 정비계획에서 정한 용적률에 대한 비율을 의미함

2) 기준용적률 20%상향관련 주택재개발사업의 경미한 사항의 변경 범위

가) 정비기반시설의 위치와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경

나) 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 확대 변경

다) 건축물의 최고 높이를 변경

라) 인구·주택 수용계획의 10퍼센트 이내의 변경

마) 정비계획에서 정한 건축계획의 범위 안에서 주택건립 세대수를 10퍼센트 이내로 증감하는 변경

바) 임대주택 연면적이 감소하지 않는 범위 안에서 임대주택의 건립세대 및 규모별 건립비율의 변경

사) 재정비촉진구역 안에서 건축 배치계획의 변경

아) 도시기본계획ㆍ도시관리계획 또는 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 변경에 따른 변경

자) 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석ㆍ개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경

차) 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획의 변경

카) 국토해양부장관이 고시하는 범위 안에서의 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경. 단, 기존의 소형주택 및 임대주택은 유지

타) 「건축법」등 관계법령의 개정으로 인하여 정비계획 변경이 불가피한 경우와 건축위원회 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우 등

 

3) 기준용적률 상향에 따른 용적률의 경미한 변경범위 검토

가) 기준용적률 상향기준 (도시재정비위원회 심의기준)

구 분		일반주거지역				비고
		제1종	제2종		제3종
기준 용적률	현행	150	170	190	210	※ 소형주택 추가로 건립하지 않는 경우에는 현행기준 적용 ※ ( )안은 역세권지역임 ※ 경관보호를 위해 최고고도 및 자연경관지구는 상향기준 적용제외
	조정	170	190	210	230
상한 용적률	현행	200	230(240)	230(240)	250
	조정	300

나) 기반시설부담률에 따른 용적률 증가량

구 분			기준 상향 구역별 용적률 설정가능 범위
			150→170지역	170→190지역	190→210지역	210→230지역
기반 시설 부담	5%	현행 용적률(a)	160.2	181.6	203.0	224.3
		조정 용적률(b)	181.6	203.0	224.4	245.7
		용적률 증가량(c=b-a))	21.4%
	10%	현행 용적률(a)	171.6	194.5	217.4	240.3
		조정 용적률(b)	194.5	217.4	240.3	263.2
		용적률 증가량(c=b-a))	22.9
	15%	현행 용적률(a)	184.4	209.0	233.5	250(258.1) <상한 적용>
		조정 용적률(b)	209.0	233.6	258.1	282.7
		용적률 증가량(c=b-a))	24.6%			32.7%
	20%	현행 용적률(a)	189.0	214.2	239.4	250(264.6) <상한 적용>
		조정 용적률(b)	214.2	239.4	264.6	289.8
		용적률 증가량(c=b-a))	25.2%			39.8%

‣ 현행 기준용적률 210% 지역은 기반시설 부담비율이 일정치 이상 초과하면 상한용적률 250%에 의해 용적률 완화가 일부 제한되었으나, 소형주택공급확대를 위한 조정기준 적용시 상한은 300%이므로 제한된 부분이 해제된다

다) 용적률 증가량과 용적률의 경미한 변경 범위 비교

기반시설부담비율	용적률 증가량(c)	기준 상향 구역별 용적률의 경미한 변경의 범위(d) (결정된 용적률의 10%이내)
		150 → 170구역	170 → 190구역	190 → 210구역	210 → 230구역
5%	21.4%	16.0%	18.1%	20.3%	22.4%
10%	22.9%	17.1%	19.4%	21.7%	24.0%
15%	24.6%	18.4%	20.9%	23.3%	25.0%
20%	25.2%	18.9%	21.4%	23.9%	25.0%)
비고 ( d/c )		0.75	0.85	0.95	0.99~1.05

‣ 기반시설 부담비율에 따라 결정된 용적률의 10%에 해당하는 용적률의 경미한 변경 범위(d)는 기준 상향구역별로 16%~25%의 범위내에 있으며,

‣ 결정된 용적률의 10%(d)가 기준용적률 20%완화에 따라 증가하는 용적률(c : 21.4%~25.2%)중 차지하는 비(d/c)을 살펴보면

- 210%에서 230%로 상향하는 구역은 0.99~1.05로 대부분 경미한 변경에 해당되고,

- 190%%에서 210%로 상향하는 구역도 0.95로 상당한 부분이 경미한 변경에 해당되며

- 170%에서 190%로 상향하는 구역과 150%에서 170%로 상향하는 구역은 각각 0.85와 0.75로 기준 완화에 따른 용적률 증가량의 75%이상이 경미한 변경범위내에 해당된다.

‣ 또한, 당초 기준 용적률이 높거나 기반시설 부담비율이 높을 수록 경미한 용적률 변경범위는 확대된다.

 

 

라) 세대수의 경미한 변경에 해당하는 용적률 검토

‣ 기준용적률 완화에 따라 증가되는 소형주택과 기 결정된 주택의 지상부분 평균면적이 같으면 증가되는 세대수의 10%에 해당하는 용적률이 곧 결정된 용적률의 10%이므로,

‣ 소형주택 세대수 10%가 차지하는 용적률(g)=d×e/f로 구할 수 있다.

- d : 결정된 용적률의 10% - e : 소형주택 지상 평균면적

- f : 기 결정된 주택의 지상 평균면적

기반시설 부담비율	소형주택 지상부분 평균면적 (e)	기준 상향구역	기준상향 구역별 주택의 지상평균면적(f)에 따른 결정된 세대수 10%를 모두 소형주택으로 건립하는 경우 소형주택이 차지하는 용적률 [g=d×(e/f)]				결정된 용적률의 10%(d)
			평균면적 90㎡구역	평균면적 100㎡구역	평균면적 110㎡구역	평균면적 120㎡구역
10%	80㎡	150→170구역	15.2%	13.6%	12.4%	11.4%	≤17.1%
		170→190구역	17.2%	15.5%	14.1%	12.9%	≤19.4%
		190→210구역	19.2%	17.3%	15.7%	14.4%	≤21.7%
		210→230구역	21.3%	19.2%	17.4%	16.0%	≤24.0%
비고(g/d)			0.89	0.79	0.72	0.66

※ 구역별 주택의 평균면적은 시범 117㎡, 2차 100㎡, 3차 108㎡임을 감안 90㎡~120㎡로 설정

‣ 기반시설 부담비율이 10%인 지역에 대해 소형주택규모를 80㎡로 설정하고 결정된 주택의 평균규모가 90㎡~120㎡인 구역에 대해 결정된 세대수의 10%를 모두 소형주택으로 건립할 경우 소형주택이 차지하는 용적률은 11.4%~21.3% 범위에 있다.

‣ 기준상향 구역별 결정된 용적률의 10%(d)와 결정된 세대수의 10%에 해당하는 소형주택의 용적률(g)의 비(g/d)는 0.66~0.89이며, 기 결정된 주택의 평균면적과 소형주택이 차지하는 용적률은 반비례하고, 소형주택의 평균면적과 소형주택이 차지하는 용적률은 비례한다.

10. 사업시행자와 구청장은 변경범위에 따라 단축기간내에 촉진계획변경이 이루어 질 수 있도록 상호 협력하여 변경추진 일정표를 작성하여 서울시에 통보하고, 서울시에서는 공정관리를 통해 변경기간이 최소화되도록 한다.