재개발․재건축사업에 공공관리 제도 도입

재개발․재건축사업에 공공관리 제도 도입

서울시에서는 지난 40여년간 계속 되어온 재개발․재건축 등 정비사업에서 발생되는 부조리와 주민간 갈등을 해소하여 주민 중심의 정비사업이 시행될 수 있도록 하고,
그동안 민간사업이라는 이유로 소극적인 감독과 정비사업의 제도적․구조적 문제점 등을 외면해 온 서울시가 철저한 자기반성을 통해 공공관리 제도 도입을 포함한 주거환경개선정책을 발표하였습니다.
이와 관련하여, 서울시에서는 공공관리 제도를 도입하여 추진하려는 주민과 지속적으로 사업을 추진하려는 주민간의 갈등이 있는 것으로 파악하고 있으며, 또한 공공관리 제도 발표 이후 많은 시민 고객께서 격려와 문의를 해주시는 내용 중 궁금해 하시는 내용과 오해의 소지가 있는 사항에 대해 Q&A 자료를 작성하여 정확히 안내하므로써 주민들께서 합리적인 의사 결정을 하실 수 있도록 도와드리고자 합니다.
뒤에서 설명하는 Q&A 자료는 법제화 과정에서 부분적으로 내용이 달라질 수 있음을 이해하여 주시기 바라며, 법 개정 이후 공공관리 제도의 구체적인 내용에 대하여는 추가로 안내하도록 하겠습니다.
시민 고객께서도 아시는 바와 같이 공공관리제도는 법 개정이 필요한 사항으로서 국회에서 두 분의 의원이 입법발의하여 법 개정 절차가 진행중에 있으며, 이에 서울시에서는 올해 안에 법 개정이 완료될 것으로 예상되어 2010년초부터 공공관리 제도를 시행할 수 있도록 세부적인 기준을 만들고 있습니다.
공공관리 제도가 재개발․재건축사업의 오랜 잘못된 관행을 바꾸는 어려운 일이지만 이익집단의 어떠한 저항이 있더라도 서울시는 반드시 실행할 것입니다.
아무쪼록 서울시의 개선방안이 성공적으로 정착될 수 있도록 시민 여러분의 많은 관심과 협조를 부탁드립니다. 고맙습니다.

 

2009.  9.
서울시 주택국 공공관리과장 드림.

 

 

〈공공관리 제도 관련 Q&A〉

Q1. 공공관리 제도란 구체적으로 무엇입니까 ?
 ⇒ 공공관리 제도는 사업시행 초기 구청장이 추진위원회 구성을 지원하고, 이를 위하여 정비업체를 선정하며, 설계자와 시공자 등 사업시행 단계별 참여업체의 선정 시기를 현실에 맞게 조정하고, 선정방법을 지원하며, 사업시행주체에 불법자금이 유입되지 않도록 공공에서 자금을 융자하는 등 추진위원회와 조합이 투명하고, 공정하게 운영될 수 있도록 행정․재정적 지원을 하는 것입니다.
    공공관리 제도를 추진하기 위해서는 크게 7가지가 바뀌게 되며, 구체적인 사항은 다음과 같습니다.

① 구청장이 추진위원회 구성을 위한 업무지원과 비용부담을 하게 됩니다.
   정비사업은 추진위원회 구성 전부터 각종 업체가 개입하여 음성적인 자금이 유입되고, 동의서 매매행위 등의 불법 행위가 일어나는 등 이러한 불필요한 비용은 결국 조합원의 부담이 되고 있으며,
   추진위원회 구성 주체에서 일명 OS요원을 투입하여 주민의 사생활을 침해하고, 주민은 정비사업에 대한 전문지식이 부족한 상태에서 의사를 결정하는 등 현행 법 체계의 구조적 모순이 있어 왔습니다.
   이를 개선하기 위하여,
   주민 스스로 자금을 조달하기 어려운 추진위원회 구성 전 단계에서는 서울시와 자치구가 공동부담하여 토지등소유자의 동의서 징구 및 추진위원장․감사 선출 등 추진위원회 구성을 지원하여, 음성적인 자금유입 방지와 주민의 책임있는 의사 결정으로 갈등을 해소하므로써 불필요한 사업비를 절감하고,
   향후 업체 선정시 사전에 개입된 업체와 관계없이 주민 스스로 관련 규정에 따라 투명하고, 공정하게 선정할 수 있도록 지원하겠습니다.

② 정비사업의 참여업체에 대한 선정 시기를 조정하고, 선정 방법을 개선하고자 합니다.
   정비사업의 업체 선정시기와 방법에도 문제가 있습니다. 그 중 주요업체인 설계자는 2회에 나누어 선정한다던지, 철거업자를 별도로 선정하는 것 외에 시공자의 선정시기가 조합설립 이후인 것은 소요자금을 시공자로부터 조달하기 위한 것이 큰 이유 중 하나입니다.
   조합설립 단계에서는 내역서 등 설계도서가 작성되지 않기 때문에 단순히 “평당 얼마”식의 불투명한 계약을 할 수 밖에 없고, 향후 공사비가 증가하는 경우 내역이 없으므로 왜 증가하게 되었는지 알 수 없게 되는 모순이 있습니다.
   따라서, 설계자를 추진위원회 구성 이후 한번만 선정하고, 시공자는 철거공사를 포함하여 세부 설계가 작성된 사업시행인가 이후 선정하는 것으로 조정하고자 합니다.
   구체적 개선내용은 다음 그림과 같습니다.

 

 

③ 클린업시스템을 구축하여 주민들의 알 권리를 충족시키도록 하겠습니다.
   지금까지 추진위원회와 조합에서 사업추진과 관련한 정보의 공개를 꺼려 주민들이 주민대표를 불신하여 많은 갈등이 있어 왔습니다.
   서울시는 추진위원회와 조합의 정보공개 업무를 지원하고, 사업시행 주체가 투명하게 정보공개를 이행하는지에 대하여 철저한 관리감독과 주민들께서 정비사업 관련 정보를 쉽게 취득할 수 있도록 하며,
   주민들의 비용부담이 수반되는 사항은 모두 공개하도록 의무화하여 투명한 정비사업이 될 수 있도록 하겠습니다.(현행 7개 항목 → 15개로 확대)

④ 주민들께서 사업초기부터 총사업비가 얼마나 되고, 비용을 얼마나 부담하여야 하는지 산정할 수 있도록 ‘추정 사업비 및 분담금 산정기준 프로그램’을 개발하여 보급하겠습니다.
   정비사업은 주민들의 소중한 보금자리와 삶의 터전을 송두리째 내놓는 중요한 사업인데도, 전체 사업비가 얼마나 되는지, 주민 각자는 비용을 얼마나 부담하는지를 알려주지 않은 채 사업을 추진하다가 건물 철거가 임박하여(관리처분계획 수립 후) 제시하므로써 주민들의 거센 반발을 사게 되고, 비용을 부담할 수 없는 주민들은 재정착이 어렵게 되는 악순환이 있어 왔습니다.
   이러한 문제점을 개선하기 위해 사업초기인 조합설립 동의서 제출시에 관리처분계획의 내용에 준해서 추정사업비를 작성하여 동의를 얻도록 개선하고자 하며, 이를 지원하기 위하여 서울시에서는 ‘추정사업비 및 분담금 산정기준 프로그램’을 개발하여 보급할 계획입니다.

⑤ 조합에 대하여 설계비 등 용역비, 세입자 대책비, 조합원 이주비까지 융자를 확대하고자 합니다.
   정비사업의 부조리 개연성의 근본적인 원인은 주민 스스로가 자금을 조달할 수 있는 능력이 부족한 데 따른 것이며, 이로 인하여 자금을 대여하는 시공자 등이 정비사업 전반에 대하여 영향력을 행사하므로써 정비사업의 주체인 주민이 오히려 소외되는 구조적인 문제가 있습니다.
   이에 대하여 설계비 등 용역비, 세입자 대책비, 조합원 이주비까지 융자 범위를 확대하여 조합에 지원하고자 합니다.

⑥ 추진위원장, 조합장 등 주민대표 선출을 선거관리위원회에 위탁하는 등 총회를 통한 주민 의견 수렴 방법을 개선하겠습니다.
   현행 규정상 총회 의결방법으로서 인정되는 서면의결권이 금품 거래 등 악용되는 사례가 있고, 주민이 총회 안건에 대하여 충분한 숙지없이 의결권을 행사함에 따른 사후 소송과 임원 선출시 선거관리를 둘러 싼 주민간 갈등으로 사업기간 연장과 사업비 증가의 요인으로 작용하고 있습니다.
   따라서, 총회의 주민 직접 참석 비율(10%)을 높이는 방법을 지속적으로 검토하고, 임원 선출에 관하여 주민의 선택에 따라 선거관리위원회에 위탁할 수 있도록 하고자 합니다.

⑦ 구청장이 직접 공공관리가 어려운 경우 공공관리를 위탁할 수 있도록 하여 적극적인 행정․재정적 지원을 하겠습니다.
   추진위원회 구성 전 단계에서부터 사업시행인가 후 시공사 선정시까지 추진위원회와 조합이 투명하고, 공정하게 운영하도록 관리감독을 철저히 하고, 참여업체 선정 등 행정적 지원을 통하여 주민 스스로 합리적이고, 책임있는 의사 결정을 유도하므로써 사후 소송 등 주민 갈등을 해소하여 사업이 지연되는 일이 없도록 하겠습니다.
   공공관리의 효율적인 업무추진을 위하여 공공관리자인 구청장이 주택건설사업의 노하우(know-how)가 있는 주택공사 등에 공공관리 업무를 위탁할 수 있도록 하여 실질적인 지원을 할 수 있도록 하며,
   시공사 선정까지 소요되는 공공관리 비용은 서울시와 자치구가 공동으로 부담하고, 시공사 선정 이후 공공관리를 계속할지 여부는 조합에서 선택하되, 공공관리에 소요되는 비용은 조합이 부담하도록 할 계획입니다.

 

  

이와 더불어 서울시에서는 공공관리자인 구청장(담당 공무원)의 책임과 역할을 명확히 하고, 사업추진 과정을 점검하기 위해 사업의 단계별․대상별 업무추진 및 조치사항을 문서화한 공공관리 운영매뉴얼을 작성․보급하여 적용상 혼란 방지와 공공관리자와 주민(사업주체)간 상호 협조와 견제가 가능하도록 할 계획입니다.

 

Q2. 공공관리 제도가 언제부터 본격화되며, 성수지역과 같이 공공관리제도를 적용받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 ?
 ⇒ 금년 7월 국회의원의 입법발의로 법 개정이 진행중에 있으며, 개정 절차를 진행하는 과정에서 시행시기와 내용이 변경될 수 있으나 서울시에서는 연내 법제화를 완료하고, 내년초부터 공공관리제도를 본격화할 수 있도록 적극 추진하고 있습니다.
    성동구 성수지역 일대에서 시행하고 있는 공공관리 시범사업은 현행 규정에 위배되지 않는 범위에서 추진위원회가 아직 구성되어 있지 않은 지역을 대상으로 추진위원회 구성 지원 업무에 대한 제도적․행정적 보완을 위하여 시범적으로 추진하는 사항입니다.

 

Q3. 공공관리자의 업무지원을 받을 수 있는 사업추진 단계는 ?
 ⇒ 법령이 개정되어야 확정되는 사항이나, 서울시에서는 조합이 설립되지 않은 지역은 의무적으로, 그 외 지역은 조합원의 선택에 따라 공공관리제도를 도입할 수 있도록 건의한 상태입니다.

 

Q4. 조합이 공공관리자의 업무지원을 받고자 하는 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는지 ?
 ⇒ 이와 관련하여 아직 구체적인 기준이 정해지지 않았으며, 법제화 과정에서 관계기관 협의 및 시민들의 의견 청취 절차 등을 거쳐 확정할 계획입니다.

 

Q5. 공공관리 제도를 도입하면 조합원 분담금이 정말 1억원 이상 낮아질 수 있는지 여부 ?
 ⇒ 서울시가 발표한 사업비 절감효과는 사업의 규모, 조합원의 수, 일반분양 대상 세대수, 공공관리의 적용 시점 등에 따라 달라질 수 있으며, Q1에서 안내해드린 바와 같이 추진위원회 구성에서부터 시공사 선정시까지 서울시의 개선안대로 시행한 경우 기대할 수 있는 금액입니다.
    서울시에서 2개의 구역을 분석한 결과, 전체 사업비의 20% 정도와 세대별로는 각각 1억원과 7천만원이 절감되는 것으로 산정되었습니다.

 

Q6. 공공관리 제도를 도입하여 시행하고자 하는 경우에는 기승인(인가)된 추진위원회(조합)과 이미 선정된 정비업체 등과의 계약은 취소 또는 파기되고, 새로이 진행하여야 하는지 ?
 ⇒ 현행 법령에 따라 적법하게 승인된 추진위원회(조합)과 선정된 정비업체 등은 공공관리 제도를 도입하더라도 그대로 인정되며,
    이 경우 공공관리자는 추진위원회(조합)과 정비업체 등이 운영규정과 계약내용 등에 따라 투명하고, 공정하게 성실히 업무를 수행하도록 관리감독하는 등 행정적으로 지원하는 역할을 하게 됩니다.

 

Q7. 공공관리 제도를 도입한 경우에만 자금 지원이 가능한지 여부와 이미 조합원 이주비와 세입자 보상이 이루어진 조합에 대하여도 소급하여 융자가 가능한지 여부 ?
 ⇒ 조합원 이주비, 운영비 등은 현행 법령에 따라 공공관리 제도 도입 여부와 관계없이 융자할 수 있습니다.
    다만, 공공관리 제도를 도입한 조합에 대하여는 한정된 예산을 운용함에 있어 우선 지원할 계획이며, 조합이 자체적으로 자금 운용이 가능한 시공사 선정 단계까지 투명하고, 원활하게 조합을 운영할 수 있도록 소요자금을 융자할 계획으로서 시공사 선정 등 자금조달 능력이 있다고 판단되는 조합에 대하여는 융자대상에서 제외되거나 후순위가 될 수 있습니다.

[출처] 재개발․재건축사업에 공공관리 제도 도입과 관련[서울시 안내자료]||작성자 성주산 백선기