분양가산정의 방법

분양가산정의 방법

분양가산정의 방법을 알려 주세요
[답변] 분양가산정의 방법에는....크게 세가지가 있습니다.

1. 거래사례비교법, 2. 수익환원법, 3. 원가법 이렇게 세가지가 있습니다..

거래사례비교법은 말 그대로 주위 인근 시세를 보고 가격을 판단하는 것이며, 수익환원법은 투자를 통한 수익(임대수익 등)을 근거로 가격을 역산하는 것이며, 원가법은 개발원가를 산정하여 개발이익을 추가하여 가격을 산정하는 것을 말합니다..

거래사례비교법은 임장활동이 가장 중요한데..요즘은 워낙 인터넷이 발달하여 인터넷검색으로도 충분해 보이나 이는 아파트 등 주거형 건축물의 경우이며 상가를 포함한 비주거형 건축물의 경우 임장활동은 필수적이라 생각됩니다..

수익환원법은...음..예전(IMF전)의 경우는 통계적으로 3년간 100%의 이익을 예상하여 부동산을 취득했다고도 얘기하던데...최근의 경우는 시중금리의 약 3~5%정도의 시세차익 정도를 예상한 부동산 가격을 이야기한다고들 하더군요..

원가법은 말그대로 개발원가에다가 개발이익을 추가하여 가격을 산정하는데, 제 경험상의 수치를 말씀드리면(단, 시행이익기준이며 최근의 경향에 한함)...아파트 6~7%, 주상복합 8~9%, 고급빌라 15%, 근린상가 20%, 복합상가 25%, 쇼핑몰 30% 정도의 최소개발이익을 추가하게 되지요.

아파트의 경우 사업성분석을 할때, 거래사례비교법을 주로 사용하되, 원가법을 일부 혼용하여 사용하여 사업성을 분석하고 있으며 제가 주로 하는 암산법은 원가법을 근간으로 거래사례비교법을 혼용하여 사용하여 사업성분석을 하고 있습니다..그러나, 상가의 경우는 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 이 세가지를 모두 혼용하여 사업성분석을 하고 있습니다.



사업성분석은

1. 개발원가산정

2. 적정시세판단

3. 적정시세 >,=,< 원가 여부판단

을 하는 순으로 합니다.



그러기 위해선 먼저 원가산정방법을 알아야 합니다.

부동산개발원가에는 크게 5가지가 잇습니다.

1. 토지비

2. 공사비

3. 영업비(분양경비)

4. 제세공과금 및 제잡비

5. 금융비용

여기서 토지관련 제세공과금을 통상적으로 토지비에 포함시키며, 설계감리비 및 철거, 각종인입비를 통상적으로 공사비에 포함시키나...암산하는데에는 포함시키지 않습니다.

즉, 순수하게 토지를 구입하는데 소요되는 비용만을 토지비라 생각하고, 순수하게 공사를 하는데 투입되는 공사비-도급공사비-만을 공사비라 생각하되, 포함되지 않는 토지매입관련 및 공사관련 비용은 전부 제세공과금에 포함시킵니다...



1. 토지비

토지비는 '변수'입니다. 즉, 위치에 따라 가격이 다르죠..

일단, 먼저 해당토지의 지역을 알아야 합니다.

일반적으로 아파트를 지을 수 있는 지역은 2종일반주거지역부터이며 시군구별로 다소 상이하지만 서울기준 용적율 200%이하입니다.

따라서 '분양평당 토지비'는 실매입토지가의 1/2이 됩니다.(정확히 얘기하면 1/2이하이나 1/2로 계산합시다)

가령 평당 1,000만원짜리 땅이라면...분양평당토지비는 500만원이 되는 거죠..



2. 공사비

공사비는 '상수'입니다. 물론 절대적 상수는 아닙니다. 마감에 따라서, 공사규모에 따라서 다소 상이하지만...적정 규모(300세대)일 경우 아파트 도급공사비는 연면적 평당 250만원입니다. 주상복합의 경우는 300~350만원 혹은 그 이상일 경우가 있습니다만..일단 아파트를 기준으로 해 보지요..

그런데 이 공사비는 연면적평당공사비로 '분양평당공사비'는 250만원이 아닙니다.

분양(공급)면적=전용면적+주거공용면적

계약면적=분양면적+공용면적+지하주차장

따라서 연면적평당공사비는 계약면적의 공사비이며 분양평당공사비는 분양면적의 공사비입니다.

통상적으로 분양면적에서 제외되는 공용면적과 지하주차장의 면적은 전체 연면적의 20~25%정도를 차지하게 되며, 따라서 연면적대비 분양면적은 전체 연면적의 약 77~78%정도를 차지하게 됩니다..

따라서 분양평당공사비=연면적평당공사비 ÷ 78% 가 됩니다..

즉, 분양평당공사비=250만원 ÷ 78% = 약 320만원이 되지요..

따라서 분양평당공사비는 대략 320만원이 됩니다...

이 분양평당공사비와 연면적평당공사비를 일반인들이 혼돈하여 괜히 가격거품이 어쩌고 저쩌고 하는 겁니다.



간단히 다시 한번 더 정리해보죠...

예를 들어, 서울시내 비강남권의 경우 2종일반주거지역인 땅은 아무리 싸도..7~800만원/평을 호가합니다..

보통은 1000만원에 육박하며 강남은 1500~2000만원쯤 하지요...제말이 맞죠?

그럼...800만원짜리 땅에다가 아파트를 지으면 순수토지비와 순수공사비는 400만원+320만원=720만원...720만원입니다...



3. 영업비(분양경비), 제잡비, 금융비용

영업비, 제잡비를 합쳐서 제잡비라 하지요..

제잡비의 경우 전체 매출에서 차지하는 비율은 12~15%정도 됩니다. 물론 공사규모 및 사업의 방식에 따라 다소 차이가 있지만..무난한 경우 그 정도 합니다. 사업의 규모가 크면 클수록 12%에 근접하고 공사규모가 작으면 작을수록 15%쪽에 치우치죠...100세대이하의 경우 20%에 달하는 경우도 있습디다..

금융비용은 보통 3~7%정도 차지합니다. 금융비용내에는 크게 세가지가 있습니다..PF대출이자비용, 취급수수료(매출의 1%), 대리사무용역비(필요시) 등이 있습니다. 또한 중도금무이자조건일 경우는 거기에 다소 얼마를 포함시켜야 하는데요...약산으로 계산하면...종도금무이자를 분양가의 60%한도내에서 한다면...

매출 X 60% X 금리 X 공사기간 X 1/2를 하면 대충의 비용이 나옵니다..

보통 금리를 6%로 산정한다면...공사기간이 1년이면 1.8%, 2년이면 3.6% 3년이면 5.4% 정도 되는데요...정확히 계산한것 보다는 대출기간이 정확히 1/2가 아닌점과 분양율에 따라서 중도금대출 받는 시점의 차이 등으로 개략산정한것 보다는 다소 적게 나옵니다..

통상적으로 아파트는 24~32개월의 공사기간이 소요되므로 통상적인 중도금무이자 금리는 약 3~4%에 달합니다.

그러나, 개략산정시에는 중도금 무이자 조건을 제외하고 산정하도록 하지요..어차피 그건 분양가와도 다소 차이가 있고 하니깐요..

그래서 결론적으로 말씀드리면.....제잡비와 금융비용을 합치면 전체 분양가(사업비, 매출)의 약 20%내외에 달합니다....



4. 시행이익

시행이익은 저번 글에서 대충 말씀드렸습니다만...사업의 최소이익기준, 아파트 기준으로 5%만 산정토록 합니다..



자, 그럼 이제 대충 다 나왔습니다...

전체 분양원가=순수토지비+순수공사비+(제잡비+금융비용)+시행이익

전체 분양원가=순수토지비+순수공사비+(제잡비+금융비용+시행이익)(25%)

이걸 역으로 계산하면...순수토지비+순수공사비가 전체 매출의 75%에 해당하는 시점부터 사업이 가능하다는 결론이 나오죠..

즉, 분양평당토지비와와 분양평당공사비의 합이 평당분양가의 75%이하 시점이 되어야 사업이 가능하다는 것이지요...

이렇게 역산으로 분양가를 산정한 후에(이건 원가법에 의한 분양가 산정법이죠) 주위 인근시세와 비교하지요..(이건 거래사례비교법에 의한 분양가 산정법이라 할 수있죠) 그렇게 하여 분양가가 적정하다면 사업성이 있는 것이고 시세에 비해 원가법에 의한 분양가가 과다하다면 사업을 못하는 것입니다..



예를 들어 설명하죠..

지금부터 강남의 아파트분양가가 왜그리 비싼지 설명 드리겠습니다.



■ 조건 : 2종일반주거지역, 토지대 평당 1500만원

1. 분양평당토지비(이하 토지비) : 1500 ÷ 2 = 750만원(변수)

2. 분양평당공사비(이하 공사비) : 250 ÷ 77% = 320만원(상수)

3. 토지비+공사비=750+320=1070만원

4. 원가법에 의한 분양가 역산정 : 1070 ÷ 75% = 1427만원/평....

즉, 인근 시세가 1500만원에 육박한다면 사업을 할 수 있는 것이고...인근시세가 1400만원 이하라면..사업을 포기해야 하는 것이지요..



■ 조건 : 3종 일반주거지역, 인근 아파트시세 1000만원일 경우 토지를 얼마에 매입해야하는가?

1. 평당분양가 X 75% = 토지비+공사비

2. 1000만원 X 75% = 750, 즉 토지비+공사비=750만원

3. 토지비+320만원=750만원

4. 토지비=750-320=430만원

5. 평당토지비=430 X 250% = 1075만원

즉, 1075만원이 토지매입의 상한가가 되는 겁니다...



■ 어느 게시판에 어느님이 적은 면목동 주상복합부지 사업성분석

-조건 : 토지 500평, 토지비 : 1500만원..., 준주거지역



1. 전체연면적 : 500평X400%(서울지역 준주거 용적율)X130%(주차장등)=2600평

2. 전체매출 : 500평X400%X850만원(면목역인근 최고가)= 170억

3. 순수공사비 : 2600평 X 350만원(규모가 작아 평당공사비 상승예상) = 91억

4. 순수토지비 : 500평X1500만원=75억

5. 3+4=166억

6. 제잡비:170억X20%=34억

7. 전체분양개략원가=166억+34억=200억....

따라서 이 사업은 30억 손해보는 사업으로 예상됩니다.



사업성이 나오기 위한 토지대의 역산정..

1. 전체매출X75% > 토지대+공사비

2. 170억X75% > 토지대+91억

3. 127.5억 - 91억 > 토지대

4. 토지대<36.5억

즉..토지대를 36.5억 이내로 구입하여야 하며...

36.5억 ÷500평= 730만원/평...



따라서 여기에다가 주상복합을 지으려면...땅값 1500만원으로는 도저히 사업성이 안나오며 700만원내지는 그 이하로 떨어져야 사업성이 나온다는 겁니다...(참고로 제 뜻을 오해하시어 그 정보를 올리셨던 분께서 화가 나셨다면 오해를 푸시기 바랍니다...바로 이런 이유에서 제가 말씀드린겁니다) 그리고 그 땅은 공시지가가 약 5~600만원으로서 통상적으로 주거형 건축물을 개발하여 사업성이 나오는 토지대가 공시지가의 2배정도(2.5배 이상은 절대 안됨)인 점을 감안할 때...그 부지의 적정토지대를 1200~1300만원이라 말씀 드린것이었습니다...



좋은데...약간 비싼 땅이란 말 자체가 모순입니다..

좋다는 말은....사업성이 있다는 얘기입니다..자본주의에서 입지적, 구조적인 유.불리한 사항은 모두 가격에 포함되기 때문입니다..

그래서 적정가에 비하여 비싼땅은 위치가 어떻든간에...그건 나쁜 땅입니다..

심하게 얘기하면...적정토지대는 개발하여 최소 개발이익을 남는 것을 전제로 역산한 토지대가 가장 적정한 것이지요...



사회과학에는 100%란게 있을 수 없습니다..따라서 여기서 말씀드린것은 전부 책에 나오는 이론으로 형성된 것이 아니라 개인적 경험을 통한 것이므로 일부 차이가 있으며, 세부적인 현실에 따라서도 다소 차이가 있을거라 생각됩니다..그러나 대개의 경우 작은 오차내에서는 큰 차이가 없을 듯 합니다

<부연>

1. 시행사를 끼지 않은 건설사 자체시공일 경우..시행이익과 공사이익의 구분이 없으므로 다소 이익율은 떨어지나 절대이익금의 확보로 가능할 수 있습니다..



2. 공사비 평당 단가가 굉장히 낮은 경우..즉, 지방건설사의 경우 아직도 200이하에도 공사를 한답디다..(지방 어디에서는 160에도 했다는 얘기를 들었습니다...) 물론 마감재의 수준이 서울의 수준에 비해 현격히 떨어지지요..또한...윗글에서도 말씀드렸다시피...도급공사비 연면적평당 250만원이하이면...가능합니다..

그러나...최근 공사자재단가가 또 올라서리..공사비상승의 압박이 굉장히 큽니다..가령...철근의 경우...2년전 33만원/톤 하던게 2003년 40만원/톤이 되었고...2004년 1월부로 44만원/톤이 되었습니다....

또한 제가 첨 건설에 발을 붙어놓던 90년대 초반은 100만원/평...90년대중반 100만원대초반..90년대후반 130~140만원대...90년대말~2000년까지는 160~170만원...2002년이후 190~200만원, 2003년도 200만원 이상이 도급공사비가 아닌 건설회사 실행공사비, 즉 이윤을 제외한 공사원가였던 '현실'적인 상황을 감안하시기 바랍니다..



3. 대규모공사이면서 토지대가 저렴할 경우인데요...대규모공사일 경우...매출에서 차지하는 제잡비의 비율이 다소 떨어집니다..아울러..400만원이하의 아파트라면 토지대가 저렴할 수 밖에 없으며 이는 곧 초기자본이 적게 들어감을 의미하며 따라서 금융비용도 다소 절감됩니다..그리하여 적정공사비를 고려한다 하더라도 제잡비와 금융비용 절감분으로 분양가가 하락될 수 있습니다만...(예를 들어 서울은 토지대가 매출에서 차지하는 비율이 40%에 육박하여 과다한 초기자본투자를 요하며, 이는 막대한 금융비용의 원인이 되지요) 그런데, 문제는...분양가 400만원이하의 지역에다가 대규모사업을 벌일 경우 물량부담이 굉장히 크다는 단점이 있겠지요...



4. 1,2,3항을 만족했다하더라도..토지비가 수십만원을 넘어가면 좀 힘들어지지요..



이에 대한 반증으로써...

최근 급격한 분양가 상승에도 불구하고 경부선을 따라가는 라인 말고는 어디 흔히 들어본 브랜드가 짓는 아파트가 많이 있지 않은걸 보면 압니다..

즉, 전라도(그쪽분께 대단히 죄송함다)쪽 같은 경우는 분양가가 낮아서 사업을 많이 못하는 것이지요...즉..전라도쪽 전주, 광주의 경우..큰 도시인점을 감안할때 시내의 땅이라면 기본적인 땅값이 있지만...아파트를 지을 경우 적정분양가를 받지 못하는 한계로 말미암아..전국적인 부동산열풍에도 불구하고 거의 무풍지대였다는 점은 생각해 보시기 바랍니다..



또한, 제가 말씀드리는 원가부분은...일반적인 시행사와 시공사가 다른 경우, PF를 하는 경우를 전제로 하는 예입니다...

자체사업 및 지방업체의 사업과는 다소 차이가 잇슴을 밝혀둡니다..



분양가...400이하...참 넘기 힘든 벽입니다...그건 엄연한 사실입니다...

그래서 전....분양가 400을...개인적으로 '절대분양가'라 명명합니다....^^







<예시>

토지비:평당200만원

토지면적:20000평

예상분양가 평당500만원

용적율200%일때...



토지원가

보통 감보율이 20%정도이니 실사업부지는 16000평,

총토지대금이 400억이니

400억을 16000평으로 나누면 평당250만원

용적율2로 나누면 토지원가는 125만원



여기에 공사비및 기타제경비 대략340-350만원 더하면

분양원가가 나오죠..

465-475만원정도..

그러면 분양가와의 차이는 35-45만원정도..

예상이익은 35-45만*32000평(분양면적)하면

112억에서144억정도...

대략 분석하는 방법이고 사업리스크와 면적에 따라서 공사비 차이 많이 남..

<답변>

적으신 감보율이란게...예전 준농림지 사업시 70x80=56%하던 그 감보율이 아닌(현재는 2종지구단위계획이죠) 제척부지를 얘기하시는 듯 한데요...

하기야..머..그런 세부적인것까지는 일일이 다 말씀드릴 순 없고요...제가 말씀드린 것에서 혹시 제척부지라든지, 감보에 따른 사용대지면적의 감소분을 감안하시어 토지비를 계산하시면 될겁니다..

아울러 여러가지의 경우에서 오는 DATA의 다소 차이는 있을 수 있습니다..

그래서 일일이 님께서 적으신 글에 대해서 말씀을 않겟습니다만...



대단히 중요한 오류를 범하고 계신거 같고요..그리고 흔히들 많은 시행사들이 그런 오류를 범하고 계신것 같아서리 몇자 적습니다..

님께서는 순수토지비외 공사비와 잡비를 합쳐서 평당 340~350만원이라 하셨으며 그 기준은 대단히 공사비가 싼 업체를 기준으로 하셨습니다..



제가 알기로 부동산개발분야에서 PF를 할 수 있는 건설사치고 2003년 가을까지 가장 공사비가 낮았던 회사가 바로..대우자판이었습니다..

대우자판의 경우 연면적평당 215만원까지도 한다는 얘기를 들었습니다..물론 대우자판도 2003년말을 기준으로 도급공사비를 240만원까지 올렸다는 애기는 들었습니다...

그 대우자판의 경우 215만원이면...분양평당공사비는...215 ÷ 78%=275만원을 다소 상회하는데...그럼 님께서 얘기하신 340~350만원을 기준으로 할때 전체 잡비가..65~75만원으로 이는 매출대비 13~15%임다..(평당분양가 500기준으로 할때)

이궁...금융비용포함해서...시행사이익없이 13~15%로 제잡비를 모두 끝낸다는건....거의 불가능입니다..

실제적으로 많은 시행사들이 제세공과금이라든지 각종 경비를 상당히 많이 누락합니다..

제가 볼때..님의 계산방법은 다소 누락분이 있는 듯 합니다..

아무리 최저의 공사비로 계상한다고 쳐도 말입니다..



금리만 계산해볼까요?

토지대금만 PF받고...최근 PF이자율이 9%까지 올라갔으니깐요...PF대출이자만 계산해보죠..

대출금액은 님께서 말씀하신 기준을 가지고 보면...20000평 X 200만원 = 400억

1. PF취급수수료 : 대출액의 1% = 4억

2. PF금융비용:사업기간 2년...매달 평균액씩 갚아나갈 경우

400억 X 9%/년 X 2년 X 1/2 =36억...

즉..1+2=40억..

님께서 말씀하신 전체 매출이 32000평X500만원 = 1600억이므로...금리는 전체의 3%입니다..

그런데 님은 거기서 최소 6~7%를 남긴다 하셨는데요...그럼 금리하고 시행이익만 10%입니다..

즉..나머지 토지매입관련 간접비, 공사간접비..분양경비 제세공과금 등을 합쳐서 3~5%에 끝내신다?

불가능입니다 불가능!!

즉, 님께서 말씀하신 평당 200만원짜리 토지를 구입해서 제척부지 20%를 감하고도 500만원에 분양하면 6~7%의 사업이익을 낸다는건...현재 PF가능한 1군건설회사 중 가장 공사비가 싼 업체를 기준으로 한다고 하더라도 불가능입니다..보통의 회사는 250만원은 받죠...그건 더 말할 나위가 없고요..

평당 200만원짜리 토지를 구입할 경우 제척부지가 없다하더라도...분양가 500대 중반까지는 가야 사업을 할겁니다..