주거이전비 보상 - 구역지정 공람·공고일 3개월전 거주자 대상

구역지정 공람·공고일 3개월전 거주자 대상 무허가건물 세입자는 1년 이상 살아야 보상   많은 조합들이 작년 10월 분양가상한제를 피하기 위해 관리처분계획 수립을 서둘렀다. 이로 인해 현재 이주를 시행하면서 세입자 대책에 대해 고심하고 있는 구역이 많아졌다. 하지만 재개발 사업에서 세입자 대책에 대한 근거가 〈도시 및 주거환경정비법〉, 시·도 조례, 표준정관 등에 산재해 있고, 특히 작년 4월 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙(이하 공익보상법 시행규칙)이 개정되면서 아직도 세입자 처리에 혼란을 가지고 있는 구역들이 있는 것으로 나타났다. 작년 4월 전에는 자격이 되는 세입자에 대해 주거이전비나 임대주택 중 하나만을 지급하면 됐고 유주택자에 한해서는 해당 사항이 없었다. 하지만 〈공익보상법〉 시행규칙이 개정돼 세입자가 집을 가졌는지, 안 가졌는지에 따라 적용 방식이 달라졌다. 뿐만 아니라 임대주택은 〈도정법〉 및 시·도 조례, 주거이전비는 〈공익보상법〉 시행규칙에 근거를 두고 있으며 표준정관은 아직 개정 법률을 반영하지 않아 혼선을 빚을 수도 있다. 전문가들은 이에 대해 “작년 〈공익보상법〉 시행규칙이 개정되면서 세입자 대책에 대해 헷갈리는 조합이 있다”며 “사업시행인가 신청 당시부터 세입자 대책에 대해서는 준비해야 하기 때문에 조합에서는 간과할 수 없는 것이 세입자 문제”라고 설명했다.   ▲주택이 있는 세입자도 혜택 가능   재개발 사업에서 세입자에 대한 대책은 주거이전비 지급과 임대주택 분양권으로 구분된다. 특히 작년 4월 12일 개정된 〈공익보상법〉 시행규칙이 시행됨에 따라 세입자 대책이 이전과 크게 달라졌다. 유주택자도 주거이전비를 지급받는다는 점과 지급 비용이 3월분에서 4월분으로 늘었다는 점이 그것이다.   작년 4월 12일 전 〈공익보상법〉 시행규칙 제54조(주거이전비의 보상) 제2항에 따르면 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 당시 또는 공익사업을 위한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 제도에서 정한 금액의 3월분을 주거이전비로 보상해야 했다. 이때 다른 법령에 의해 주택입주권을 받았거나 무허가건축물 등에 입주한 세입자에 대하여는 주거이전비를 지급하지 않아도 됐다. 즉 주택이 있는 사람은 주거이전비 지급 대상이 아니었다.   하지만 작년 4월 12일 〈공익보상법〉 시행규칙이 개정됨에 따라 세입자의 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다. 또 다른 법령에 의해 주택입주권을 받았거나 무허가건축물 등에 입주한 세입자에 대한 규정이 사라졌다. 대신 무허가건축물에 입주한 세입자에게도 주거이전비를 보상해야 하는 단서 조항이 신설됐다. 다만 무허가건축물 세입자의 자격이 일반 세입자와 다른 점은 3개월이 아닌 1년 이상 거주해야 한다는 것이다. 이에 따라 당해 지역의 세입자이지만 다른 지역에 주택을 가지고 있는 사람도 주거이전비를 받을 수 있게 됐다.   ▲사업인정고시일 등 지급 기준은   주거이전비의 지급 대상을 결정하는 시기, 즉 세입자가 언제부터 해당 재개발구역에서 거주하고 있어야 비용을 줄 수 있는가를 판단하는 잣대는 앞서 살핀 사업인정고시일 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 때이다.    이에 대해 대전의 모 재개발조합이 국토해양부에 질의한 결과 “공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시는 〈도정법〉에 의한 사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확정고시 또는 공고된 날 중 가장 먼저 고시·공고된 날을 의미한다”며 “구역지정을 위한 공람공고일을 기준일로 봐야 할 것”이라고 답변했다. 따라서 재개발구역에서 주거이전비를 받으려면 해당 구역에 거주하는 세입자로서 구역지정 공람·공고일 3개월 전부터 이주 시점까지 거주하면 주택의 유무에 관계없이 자격이 주어지는 것으로 분석된다.   ▲주거이전비 얼마나 받나   구역지정 공람·공고일 3개월 전부터 거주한 세입자에게 주어지는 주거이전비는 〈통계법〉에 의해 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한다.   가구원수가 1인인 경우에는 2인 기준의 월평균 가계지출비에서 〈공익보상법〉 시행규칙이 정한 산식에 의해 산정한 1인당 평균비용을 뺀 금액으로 한다. 작년 3/4분기를 기준으로 하면 1인당 평균비용은 6인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비에서 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 뺀 값을 4로 나눈 수치다. 6인(357만9천32원)-2인(218만6천309원)을 뺀 값(139만2천723원)을 4로 나누면 34만3천180원이다.   따라서 가구원수가 1인인 경우 2인 기준의 월평균 가계지출비(218만6천309원)에서 1인당 평균비용(34만3천180원)을 빼면 183만8천128원이 되는 것이다. 여기에 4개월 분을 곱하면 1인 가구원수가 받을 수 있는 세입자의 주거이전비(735만2천512원)가 되는 것이다. 가구원수가 7인 이상의 경우에는 6인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 6인을 초과하는 가구원수에 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정한다.   -----------------------------------------   전문가 “임대주택·주거이전비 중 택일해야”   ■ 개선점은 없나   전문가들은 작년 4월부터 시행된 〈공익보상법〉 시행규칙에 대해 이전과 같이 환원해야 한다는 의견을 제시하고 있다. 즉 종전과 같이 주거이전비와 임대주택 중 하나만 줘야 한다는 것이다.   한 재개발 전문가는 “〈공익보상법〉은 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의거한 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설 사업을 시행할 때 적용되는 것”이라며 “이에 대해 행정청이 공익사업을 시행하면서 재산권의 적정한 보호를 위해 만든 법률”이라고 설명했다. 이어 “민간사업이라고 할 수 있는 재개발 사업에서 동일하게 이러한 기준을 적용한다는 것은 〈공익보상법〉의 취지와도 맞지 않는다”고 덧붙였다.   두 가지를 한꺼번에 지급할 수도 있게 됨에 따라 재개발 구역의 피해도 큰 것으로 드러났다. 서울 모 구역의 관계자는 〈공익보상법〉 시행규칙의 개정으로 인해 이전보다 대략 100억~150억원 정도의 비용이 더 추가될 것으로 추산하고 있다고 밝혔다. 이 구역의 면적은 28만3천여㎡로 세입자 가구수는 약 5천여 가구에 이른다.   조합 관계자는 “구역지정 당시 임대주택 신청이 700여 가구고 주거이전비 신청자는 3천여 가구에 이른다”며 “임대주택에 입주하는 700여 가구에 주거이전비를 지급하는 액수만 약 100억원으로 추산한다”고 밝혔다.   이어 “주거이전비 보상액 또한 3개월분에서 4개월분으로 늘어났기 때문에 주거이전비만 신청했던 가구들에도 최소 50억원 이상의 비용이 추가될 것”이라며 “조합원 1인당 많게는 670만여원에서 적게는 450만여원의 비용이 더 발생할 것으로 보인다”고 설명했다.   --------------------------------------------   무주택 세입자 최우선 세대원 없는 세대주도   ■ 임대주택 자격   서울·수도권 재개발사업장의 경우 신축세대수의 17%이상을 임대주택으로 지어야 하고, 지방은 절반인 8.5%를 지어야 한다. 이 임대주택에 대한 임차인의 자격 선정방법 등은 〈도정법〉, 시·도 조례, 정관 등에 각각 규정하고 있어 세심한 주의가 필요하다.   우선 재개발임대주택의 입주 자격은 무주택 세대주여야 한다. 〈도정법〉 시행령 제54조 제2항은 임대주택을 건설하는 경우 임차인의 자격·선정방법 등 임대조건에 관한 기준 및 무주택세대주에 우선 분양 전환하도록 하는 기준 등에 관해서는 별표 3에 규정된 범위 안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다. 따라서 무주택세대주가 임대주택에 입주할 자격을 갖게 된다.   별표3에서는 임대주택 입주 자격에 대해 보다 명확히 명시했다. △기준일(구역지정 공람·공고일) 3월 전부터 당해 정비구역 또는 다른 정비구역에 거주하는 세입자 △기준일 당해 정비구역 안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자로 주택분양에 관한 권리를 포기한 자 △〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제2조 제11호 규정에 의한 도시계획사업으로 인해 주거지를 상실해 이주하게 되는 자로서 시장·군수가 인정한 자 △시·도 조례가 정하는 자 등에게 입주 자격이 주어진다.   또 시·도 조례에는 서울시를 예로 들면 △기준일 3월전부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록표상에 부부 또는 직계존비속으로 이루어진 세대 △관할 구청장 등이 소년소녀 가장세대로 책정한 세대로서 가족 2인 이상으로 세대별 주민등록표에 등재된 세대 △형제자매 등으로만 이루어진 세대로서 가족 2인 이상으로 세대별 주민등록표에 등재된 세대. 이 경우 세대주가 30세 이상이거나 〈소득세법〉 제4조 규정에 의한 소득이 있어야 한다 △임대주택 입주시까지 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계존비속인 세대원이 없는 세대(세대주 30세 이상 또는 소득이 있는 자) 중 하나의 경우만 해당되면 입주대상자가 될 수 있다.   이러한 사람들 중에서 순위 별로 임대주택을 공급받게 된다. 서울시 조례에서는 그 순위를 △해당 정비구역 안의 세입자로서 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3월전부터 계속해 당해 정비구역 안에 거주하고 있는 세입자 △해당 정비구역 안에서 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자(별표3의 자격과 같은 내용) △당해 정비구역 외 주택재개발정비구역 안 세입자로서 기준일 3월전부터 거주하고 있는 세입자(별표3 내용과 동일) △위의 내용 이외의 자로서 구청장 등이 선정한 자 등이다.   한편 전문가들은 표준정관의 내용에 대해서는 작년 4월 개정된 〈공익보상법〉 시행규칙의 내용을 아직 반영하지 못하고 있다고 지적했다. 재개발조합 표준정관 제35조(이주대책) 제3항에 따르면 사업시행으로 철거되는 주택의 세입자는 해당 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 임대주택을 공급하거나, 〈공익보상법〉 시행규칙의 기준에 해당하는 세입자에 대해서는 주거이전비를 지급해야 한다. 즉 임대주택이나 주거이전비 중 하나를 택해 시행하면 된다는 것이다. 이에 대해 한 재개발 전문가는 “〈공익보상법〉 시행규칙의 개정으로 임대주택을 분양받아도 주거이전비를 지급받을 수 있게 됐다”며 “표준정관의 내용을 〈공익보상법〉 시행규칙에 맞게 다시 고시하거나 시행규칙을 개정해야 될 것으로 본다”고 의견을 밝혔다.