시행계획서의 작성

시행계획서의 작성

   ◈ “사업성 판단서와 재개발로드맵”은 재개발사업의 비전이며, 재개발집행부가 주민에게 하는 약속입니다. 따라서 이를 가능한 한 정밀하고 사실에 근접하도록 작성하고 재개발집행부는 이를 달성하려고 최대의 노력을 기울여야 하는 것입니다.

1. 사업성 판단

   가. 판단 요소

      1) 사업기간 : ‘재개발로드맵’에 의한 총사업기간(예상기간)

      2) 대상구역면적, 건축연면적, 용적율 등 : 기본계획에 의거 판단하되 필요 시 세분화 가능

      3) 수입(예상액) : 총분양금액

      4) 지출(예상액) : 종전재산평가액, 정비구역 지정비(정비계획 수립비 포함), 철거공사비, 건축공사비(설계,감리비 포함), 추진위원회 운영비(상근 임직원 임금+회의비+회의수당+사무행정비 등 포함), 기타 비용(개발부담금+차입금이자+감정평가비+등기비+등등)

      5) 손익(예상액) : 수입-지출

      6) 아파트 및 부대시설 분양실적 (예상)

         가) 조합원 분양실적  (예상)

         나) 일반분양실적  (예상)

         다) 손익분기점 : 건축한 아파트 및 부대시설이 어느 정도 분양되면 사업비용을 충당할 수 있는 지를 가늠

   나. 필요성

      1) 주민설득의 자료 : 이익이 있으면 조합설립동의를 구할 때 유용

      2) 주민간의 분열과 갈등으로 사업지연이 우려되면 이를 근거로 화합을 종용

      3) 비례율 설정과 감정평가의 정도를 가늠

      4) 계약업자에게 일부 현물지급의 필요성과 정도를 가늠

2. 재개발로드맵

   가. 요소

법정의 절차	세 부  절 차
	소요업자	임무(기능)	소요기간	소요비용액	비용액 산출기준

  ※법정의 절차를 기준으로 실제로 이루어져야하는 세부절차 및 소요기간, 비용 등을 산정

   나. 사업비 조달방법

년도별	소요 사업비	조달방법 및 금액	비  고

   나. 필요성

       1) 주민간의 분열과 갈등으로 사업지연이 우려되면 이를 근거로 화합을 종용

       2) 자금조달세부계획 수립에 유용

       3) 세부절차 중의 다음 절차가 도래하기 전에 미리 소관분야의 임직원이 자료수집/분석/연구/검토를 할 수가 있으므로, 임직원의 전문성이 확보되는 데, 이는 곧 ‘업자에게 휘둘리는 추진위(조합)’에서 ‘업자를 부리는 추진위(조합)’으로의 위상이 향상됨을 의미합니다.  즉 추진위(조합)가 재개발사업의 주체적 지위를 확보한다는 말입니다.

3. 위 2문서의 준비방법 및 활용 등

   ㅇ 사업성판단도 하지 않고 사업에 착수하는 것은 주먹구구식 사업을 하려는 것과 다름없습니다. 특히, 재개발‧재건축사업장의 대부분의 집행부는 주민위에 군림하여 이득만 챙기면서, 타인의 재산처분행위를 함으로, 가능한 한 사업성을 정밀하게 판단해서 미리 주민에게 제시하는 것은 매우 필요하고 중요하다고 봅니다.

   ㅇ 이렇게 중요함에도 도정법은 선정된 정비사업전문관리업자가 작성하도록 규정하고 있어서, 이를 정비사업전문관리업자의 입찰참가서류로 앞당겨 제출하도록 입찰공고 함으로서, 입찰에 참가하는 정비사업전문관리업자의 능력과 경험을 평가할 수 있고, 주민의 동의를 얻는데도 유효하게 활용할 수가 있습니다.

      ⇒ 제출된 서류를 비교/검토(필요시 해당 업자의 설명 청취) 함으로써 선택되는 서류의 신뢰성을 높이고, 입찰참가업체의 정비사업관리에 대한 능력과 경험을 가늠할 수 있다

   ㅇ 매분기 및 년도 말에 추진실적을 이와 비교‧분석하고 보완함으로써, 불확실한 미래의 사업추진의 안내서로 활용합니다