부동산의 입지 조건

 

 

1. 입지선정의 의의 1) 입지선정과 입지 ① 입지선정: 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것으로 동적 개념이며 공간적 개념을 말하며 또, 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 것도 이에 해당된다 ② 입지(location): 주택, 공장, 점포 등이 위치하고 있는 장소로서 정적 개념인것 2) 입지조건(입지목적의 달성조건, 입지선정기준) ① 주택지 : 쾌적성․편리성 ② 상업지 : 수익성(매상고) ③ 공업지 : 생산성 ④ 농업지, 임업지 : 생산성(기상․토양 등) 문제] 입지조건(입지목적의 달성조건, 입지선정기준)위치의 유용성에 따라 달라지며 이는 용도에 따라 판단기준이 달라진다(O, X) 3) 입지선정에 고도의 전문성이 요구되는 이유 ① 위치가치는 그 유용성(쾌적성, 수익성)이 기초 ② 외부성의 원칙과 적합의 원칙을 고려 ③ 부동산이용의 비가역성 제2절 용도별입지선정 1. 주거지의 입지선정 1) 주거지 입지 ① 가정 ㉠ 어떤 동질적인 평면상에 하나의 중심이 있고 모든 기업들은 이 중심에 위치한다 ㉡ 각 가구는 주어진 제약조건(소득, 가격)하에서 최대의 효용을 얻을 수 있는 곳에 입지를 한다고 가정을 두고 있다 ② 예산의 제약과 주택 서비스의 소비량 ㉠ 가정 ⓐ 개별가구의 목적: 주어진 소득과 주택가격으로부터 효용의 극대화를 추구한다 ⓑ 각 가구는 주어진 소득으로 주택 서비스와 비주택 재화라는 2상품만 구매한다 ㉡ 조건 ⓐ 가격선과 무차별곡선이 상호 접해야 한다 ⓑ 한계효용균등의 법칙(주택의 MU/주택의 가격 = 비주택의 MU/비주택의 가격) ③ 소득변화 ⓐ 소득↑→ 주택이나 토지의 소비는 증가→ 외곽으로 이전하는 것이 유리 ⓑ 주택 소비↑→외곽에 이전함으로 생길 수 있는 금전적 유인의 절대량↑ ⓒ 교외거주자 = 주택에 소비↑, 다른 상품의 소비↓ ④ 교통비 ⓐ 교통비↓→ 가구나 기업은 외곽이전 유리 ⓑ 교통비↑→ 주거지역을 도심 이전 ⑤ 한계주거비(MHC - )와 한계교통비(MCC + ) ⓐ 우하향곡선( 도심→외곽에 이전: 곡선은 하락) ⓑ 전체교통비는 외곽에 이전→ 상승 ⓒ 단위거리당 주거비용의 감소액>교통비용의 증가액= (외곽이전이 유리) 한계주거비용> 한계교통비용: 외곽이 유리 ⓓ 단위거리당 주거비용의 감소액<교통비용의 증가액 = (도심으로 이전) ⓔ 한계주거비용=한계교통비: 최적의 주거입지 ⓕ 한계교통비용이 한계주거비용보다 도심에서는 크지만 외곽지역에서 먼저 0에 도달한다면, 최적주거입지점은 한계교통비용과 한계주거비용이 교차점이 된다.(O, X) 2) 주거지의 입지조건(P428～429) (1) 자연적 조건 ① 지형과 지세 ㉠ 남동은 트이고 완만한 경사, 북서쪽은 차가운 계절풍을 막아주는 산․숲이 좋다→ 앞이 낮고 뒤가 높은 곳이 좋다: 이유는 일조권과 여름철 통풍성↑ ㉡ 터↓, 저습지는 지하수위가 높고, 일조↓, 장마시 수해가 우려된다 ㉢ 언덕바지나 절벽 밑은 붕괴위험↑, 바람받이가 되며, 그늘이 지기가 쉬워 불리 ㉣ 우뚝 솟은 봉우리는 바람받이가 되어 나쁘고 움푹 파여 들어간 소형분지도 나쁨. ② 토지의 성질과 지질 · 지반의 상태 ㉠ 집터는 생땅(신선지)이 ↑, 지질은 습도를 알맞게 보존할 수 있는 점토와 사토가 적당히 섞인 토양이 좋다 ㉡ 암석↑, 점토↑, 모래↑, 과거에 논· 수면· 늪을 매립한 경우, 쓰레기 매립장 → 지질이 좋지 않다. ③ 기상조건: 풍향, 강수량, 일조시간, 기온과 습도의 변화 파악→ 주택의 쾌적성을 좌우함 2) 사회적 · 행정적 조건 ① 공해 · 위험 · 혐오시설의 유무 : 공해, 위험시설(변전소, 가스탱크), 혐오시설(오물처리장, 쓰레기처리장), 공장 인접지, 공항, 고속도, 철도, 번화가 등의 인접지는 주거지의 조건에 부적합 ② 도로 · 교통의 여건: 도로 및 교통의 접근성을 고려 ③ 공공시설의 정비상태: 교육시설, 의료시설, 문화시설, 구매시설, 스포츠시설과 상·하수도, 가스공급처리시설의 유무, 주차문제, 전파장애 등을 고려 ④ 공법상의 규제상태: 도시계획법, 건축법, 국토이용관리법 등의 제약 조건 ⑤ 지역의 사회적 환경: 거주자의 지위, 직업, 소득, 연령 등 ④ 도심과의 거리 및 교통수단 상태 2 상업지의 입지선정(P430～434) 1) 상권(배후지: hinterland) ① 의의: 시장지역, 상권, 고객이 존재하는 지역(권역)을 말한다. ② 조건: 인구밀도가 ( ), 고객수가 ( ), 면적이 ( ), 소득수준↑⇒좋다. ③ 배후지의 양 - 면적, 인구 등 배후지의 질 - 소득수준, 구매습관 등 ④ 범위: 점포의 크기, 시간의 변화, 지역요인의 변화에 따라 범위는 변한다 ▷상권의 구분( 1차, 2차, 3차 상권으로 구분할 수 있다) ㉠ 1차상권 : 대표상품 판매액 90% 판매지역. 점포판매액의 75% 판매지역 ㉡ 2차상권 : 점포판매액의 15% 판매지역 ㉢ 3차상권 : 나머지 10% 판매지역 2) 가로의 조건 ① 동서로 된 가로 : 서쪽 ② 커브를 이룬 가로 : 내부쪽이 유리 ③ 역, 정류장 등을 향한 가로 : 우측이 유리 ④ 비탈길 : 하부가 유리 ⑤ 이 원리는 구체적인 업종에 따라 다름 ⓐ 변질상품은 서양이 불리 ⓑ 부인용품은 오후에 그늘지지 않는 곳이 유리 ⓒ 식료품은 강한 석양이 상품을 상하게 함 ⓓ 음식점은 양지바른쪽이 유리 ⓔ 양품점· 서점· 가구점은 도로의 남쪽· 서쪽의 대지를 정하여 직사광선에 의한 상품의 퇴색을 피하는 것이 유리 ⑥ 가로의 길이가 500m이상의 직선인 경우는 상가로서 유리한 위치가 못되지만 100m이내에서 끊어지는 경우도 불리함 ⑦ 일일 교통인구: 5,000～6,000명 정도, 보행인구 + 자동차 인구=(1만～12,000명 정도) ⑧ 접면너비(바깥길이) ㉠ 상품의 전시를 위하여 가급적 가로와 접한 폭인 바깥길이가 넓은 것이 유리 ㉡ 가로의 폭은 지나치게 넓지도 좁지도 않는 것이 유리 ㉢ 상업의 종류와 규모에 따라 광·협의 적정도가 다름 ⑨ 지반의 고저: 주거지는 가로보다 낮으면 마이너스 요인이 된다 상업지는 가로보다 높으면 마이너스 요인도 있음 3) 점포의 입지와 종류(P432) ■ 공간균배의 원리 ① 의의: 경쟁관계에 있는 두점포 상호간의 공간은 서로 균배한다는 이론 ② 고객은 공간균배를 위하여 (인근)지역에서 유인함 ③ 시장이 좁고, 수요탄력성↓⇒ (중앙에 입지), 집심성 점포 ④ 시장↑, 수요탄력성↑⇒ ( ) ⑤ 공간균배에 따른 점포유형= 집심성, 산재성, 국부적 집중성 점포 입지유형별 점포의 종류 (소재위치에 따른 분류) 상품에 따른 상점의 종류 (구매관습에 의한 상점의 분류) 1) 집심성 점포 ① 배후지의 중심지에 입지, 배후지 크다 ② 전문품점→(극장, 백화점, 보석점, 대형서점 등) 2) 집재성 점포 ① 동일 업종의 점포가 서로 한 곳에 모여서 입지 ② 선매품점→(가구점, 은행, 관공서, 기계점 등) 3) 국부적 집중성 점포 ① 동업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지 →(농기구점, 비료점, 석재점, 어구점 등) 4) 산재성 점포 ① 서로 분산입지해야 유리, 배후지 작다. ② 편의품점→(슈퍼마켓, 제과점, 이발소, 약국 등) 1) 편의점품(최기품) : 저차원중심지 일상생활용품 2) 선매품(매회품) 중․고차원중심지 (집재․심성상품) 부인용품 3) 전문품: 고차원중심지 ☞ 부연설명] ------- 상품에 따른 상점의 종류(구매관습에 의한 상점의 분류)---------------- ① 편의품점(最奇品) ㉠ 근처의 가계에서 사는 상품으로 일상생활필수품이 대부분이며, 주로 저차원 중심지에 입지한다. ㉡ 입지는 고객 가까이에 위치해야 하므로 도보로는 10～20분 이내, 거리는 1,000m이내 위치로서, 주로 통행하는 길목에 상점이 위치하는 것이 좋다 ㉢ 상품이 주로 가정용품이며, 주부를 대상 ㉣ 이런 상점은 인근지역과 2차 상업지역에는 좋지만, 도심상업지역은 나쁘다 ② 선매품점(매회품) ㉠ 선매품이란 고객이 상품의 가격․스타일 등을 여러 상점을 통해서 비교한 후 구매함 ㉡ 특징은 편의품에 비해 가격수준이나 이윤율은 높고, 구매횟수가 적으며, 고객의 취미 등이 잘 반영되어야 하므로 표준화되기 어려움 (가구, 부인용의상, 보석류 등) ㉢ 집심성과 집재성 점포에 속하는 경우가 많고, 비교적 원거리에서 고객이 찾아오기 때 문에 교통수단과 접근성이 좋을 것 ( 주로 중차원 또는 고차원중심지에 입지↑) ③ 전문품점⇒ 고객이 특수한 매력을 찾으려는 상품으로서 구매를 위한 노력을 아끼지 않고, 가격수준도 높으며, 광고된 有表品이 많음(주로 고차원중심지에 입지↑) 3. 공업지의 입지선정 1) 용어 정리 ① 입지단위 : 생산과정에 소요되는 하나 하나의 비용항목 ② 입지인자 : 입지단위가 특정장소에 견인한다면 그 장소를 다른 장소와 비교할 때 발생하는 비용 절약상의 이익(경제적 인자, 비경제적 인자) ③ 집적인자 : 공업이 일정지역에 집중하는 현상(저렴한 지대, 공업용수 확보용이 등) ④ 분산인자 : 공업이 일정지역에 분산하는 현상(지대상승, 공업용수의 부족, 교통체증) ⑤ 입지선정과정 : 시장의 결정 ⇒ 지역의 결정 ⇒ 지점의 결정 ⓐ 목표시장에의 합리적 출하 ⓑ 공장과의 거리 ⓒ 인자의 비교 등을 참작한 지리적 범위 -수입인자(수요인자, 시장인자) - 경제적 인자 -운송인자-원료․제품운송비 입지인자- -비용인자 -비운송비인자 - 비경제적 인자 - 기업가의 애향심, 정책․사회적 가치 2) 산업입지특성과 입지 ① 원료지향적 산업 ⓐ 편재원료, 원료수송비↑> 제품수송비↑(중량감소산업) ⓑ 단위당 원료의 수송요율> 최종생산물의 수송요율 ⓒ 제품: 제련, 식품가공업, 시먼트 사업 등 ② 시장(소비지)지향형 산업 ⓐ 중량증가산업, 부패성이 심한 산업, 일반원료 ⓑ 채소, 청량음료, 맥주, 제과점, 이발관, 술집, 식당, 다방 ③ 중간지점지향형 산업 ⓐ 소비시장과 원료산지 사이에 이적지점이 있는 경우 ⓑ 수송체계를 달리하는 이적지점에 이적비용이 급격히 증대․감소하는 경우 ⓒ 정유, 밀수입, 주스 ④ 노동지향형 산업 ⓐ 수송비↑와 노동비 절약이 균등한 비용곡선상의 최소노동비 지점 ⓑ 전자, 인쇄, 출판업, 섬유, 신발, 합판업 ------------------[입지에 대한 부연설명]--------------------- ① 원료지향형 a, 원료생산지에 입지하여 생산활동을 하는 산업을 말한다 b, 특정한 장소에서만 생산되는 원료인 편재원료를 많이 사용하는 공장 c, 총비용 가운데 수송비가 절대적으로 많은 비중을 차지한다 d, 중량감소산업(시멘트, 제련공업)과 부패하기 쉬운 원료물품을 생산하는 공장 (통조림, 냉동공업)은 원료산지에서 입지 ② 시장지향형(소비지향형) a, 중량증가 산업으로 단위당 최종생산물 수송비가 단위당 최종생산물 수송비보다 적은 경우 b, 부패성 재화이거나 취급에 주의를 요하는 산업 c, 소비자와 많은 접촉을 필요로 하는 산업 d, 원료가 도처에 산재되어 있는 산업(보편원료) ③ 수송비지향형 a, 원료지수= 국지원료중량/제품중량 ·····(>1:원료지향, =1 자유입지, <1:시장입지) b, 운송비의 극소점을 입지선정의 장소로 정함 ④ 노동지향형- 수송비 증가와 노동비 절약이 균등한 비용곡선상의 최소노동비 지점을 입지결정점으로 함 ⑤ 환경지향형- 토지는 면적, 가격, 위치의 세가지 조건이 필요하며, 능률화 및 환경유지가 필요불가결한 요소이다. 따라서 환경지향은 안전· 보건· 능률 등 환경 여건을 분석 ⑥ 비용지향형 - 생산에 소요되는 최소비용인자를 추구하여 입지 결정 ⑦ 이윤지향형 - 수요변동과 시장경제의 변동으로부터 이윤극대화원리에 입각 ⑧ 도시계획형 공업단지 - 행정주체의 도시계획에 따라 기존 기업체를 이주시키고 도시의 기능을 최대한으로 살릴 수 있도록 일정한 지역을 설정하고 공장을 집단화 ⑨ 중간지점지향적 산업 a, 소비시장과 원료산지 사이에 이적지점이 있는 경우 b, 원료를 일정한 지점까지 기차로 수송하고 그것을 다시 트럭이나 다른 수송수단으 로 수송하는 경우로 이적지점에서 이적비용이 급격히 증대하거나 감소하는 경우 c, 중간지향적 산업의 입지는 교통규모경제를 기대하기는 곤란하겠으나 다음의 경우 규모의 경제가 가능하다 - 입지지점의 고정비용에 선적, 하적 및 행정비용이 모두 포함되므로 그 지점에서 거리가 멀수록 단위당 수송비는 감소한다 - 중간지점에서 소비시장 또는 원료시장까지의 거리에 따라 다양한 수송수단 (트럭, 기차 등)을 선택함으로써 수송비를 절약할 수 있다 #<입지의 분류> 유 형                   업 종 용수지향형 노동지향형 교통지향형 임해형 청량음료, 제지, 제철 섬유, 방직, 농산물, 제철 운송이 중요시 되는 공업(제철, 농산물) 제철, 정유, 제강 등의 공업· 석유화학 콤비나이트 제3절 주요입지이론 1. 농업입지이론(튀넨의 이론) ① 지대의 원인: 토지비옥도는 동일하다고 가정하고, 수송비의 차이를 지대로 봄 ② 지대= 매상고 - 생산비 - 수송비 ③ 도심 근교농업은 지대↑→ 집약적 토지이용, 곡물가격↑ ④ 도심외곽: 지대↓→조방적 토지이용 ⑤ 작물․경제활동에 따라 한계지대곡선은 달라진다. ⑥ 농산물 가격․생산비․수송비․인간의 형태 변화는 지대를 변화시킨다. 2. 공업입지이론 1) 베버(A. Weber)의 최소비용이론(공급 측면) ① 공장은 최소운송비가 드는 지점에 입지한다.[⇒비용최소화] ② 수송비는 원료, 제품의 무게와 수송거리에 의해서 결정 →원료지향형 입지와 시장지형형 입지로 나눔 ③ 원료지수(M) (M〉1 : 원료지향형 입지. M〈1 : 소비자향형 입지. M = 1 : 입지자유형) 2) 뢰슈(A. Losch)의 최대수요이론(수요측면), 원추형이론 ① 공장은 시장확대가능성이 가장 풍부한 지점에 입지한다.[⇒이윤극대화] ② 소비자 지불가격=시장가격+ 수송비 ⇒ 거리가 멀면 수요는 감소하고, 거리가 가까우면 수요가 증가한다는 논리 3) 그린허트(M. Greenhut)과 로스트론의 이윤극대화접근법 ① 베버의 최소비용이론과 뢰슈의 최대수요이론을 통합한 이론 ② ‘총수입-총비용 = 이윤’ 공식에서 수입증가요인, 비용감소요인을 분석 (수요량) (수송비, 생산비) 2 서비스입지이론(P433) 1) 크리스탈러(W. Christaller)의 중심이론 ⇒ 거시적 접근 ① 이론의 가정 ⓐ 고차원중심지와 저차원중심지로 분류 ⓑ 중심지 성립요건 : 재화의 도달 범위 ⊃ 최소요구치 ⓒ 이상적인 배후지를 형성하는 중심지는 벌집모형(6각형)이 된다 ② 결론 ⓐ 고차원중심지일수록 저차원중심지보다 거리(체적)은 멀고, 규모도 크고, 다양한 기능을 보유하고 있다 ⓑ 중심지수는 저차원에서 고차원 중심지에 갈수록 피라미드형을 이룬다 ⓒ 저차원 중심지수: 중차원 중심지 근처 > 고차원 중심지 2) 허프(D. L. Huff)의 중심지이론 ⇒ 미시적 접근(소비자 행태분석) ① 일반적으로 가장 가까운 곳에 상품구매 경향 ② 저차원중심지의 적당한 거리에 고차원중심지가 있어면 고차원중심지에서 구매함 3 상업입지이론(P434) 1) 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙 ① 중력모형을 이용한 상권의 범위를 확정하는 모양(크기에 비례, 거리에 반비레) ② 개념: 도시단위의 상권이론 : 두 중심지 사이에 상권이 미치는 영향력의 크기 ③ A. B도시의 크기가 같으면 → 중간지점 ④ A가 B도시보다 2배 크면 → A쪽이 1.4배 멀다 즉 상권경계는 B쪽에 가깝다. 2) 허프(D.L.huff)의 소매지역이론 소비자의 구매패턴, 기호, 소득관계를 참작하여 입지하여야 한다.→전문품이 유리 3) 넬슨(Nelson)의 소매입지이론 →[점포입지의 8원칙] 상권내 인구, 소득, 점포의 입지유형, 경합상태, 지가수준, 장래 발전가능성을 종합적으로 분석할 것을 강조함 ① 현재후보지역의 적합지점 ② 상거래지역에 대한 적합지점 ③ 발전가능성 ④ 집중흡인력 ⑤ 중간유인 ⑥ 양립성(점포간 상호 보완관계) ⑦ 경합성의 최소화 ⑧ 용지경제학 4)입지효과의 시간법칙(Hoover의 시간법칙) 좋은 상업지는 투자한 자본과 노력에 대하여 충분한 이익을 주지만, 이러한 이익 은 개점과 더불어 즉각적으로 나타나는 것은 아니고 충분한 시간적여유를 가진 장기간인 것일 것 제4절 매장용부지선정단계 1. 부지선정단계 1) 기존부지선정 ① 목적: 1점포가 유지되기 위한 최소요구치 파악할 목적 →이는 판매회사 유형이나, 주민소득의 차이에 따라 달라진다. 예를들어 1개월에 고객수가 5000명 이상일때 점포의 최소요구치가 되었지만. 소득의 증가로 2000명만 되어도 1점포의 최소요구치기 되는 경우도 있다.가능 ② 기존의 유사한 부지를 분석자료: 매상고, 인구수, 위치 ③ 유지: 단위면적당 매상고, 고객 1인당 구매력, 순현가법>0 2) 도시(지역)분석 ① 기존의 점포가 시장수요를 충족시키고 있는지 여부를 분석: 추가적 점포가 들어섰을 경우, 순현가값이 (-)가 되면 기존시장은 포화상태에 있는 것으로 판단할 수 있음. ② 점포입지전략은 회사에 따라 다름⇒ 여러 도시를 대상으로 수익성이 가장 높은 도시 로부터 점포를 설치할 수 있고, 1개의 도시에 가능한 많은 도시를 입지시킨 후에 시장이 포화상태가 되었을 경우 다른 도시로 이동 할 수 있다 ③ 특정도시의 선정여부의 판단: 소득과 고용의 안정성, 시장지역의 성장가능성을 판단 ④ 도시전체는 계층체계를 가지며 이것에 따라 제공되는 서비스의 종류와 질이 다르다. ⑤ 특정도시 선정: 소득, 고용, 시장의 성장가능성, 교통 등을 고려 3) 근린(인근)지역분석 ① 필요한 자료: 구역도(사람들의 거주지와 일터를 분석, 목표시장 내의 인구의 양), 교통도(일터와 집과의 통근노선분석, 도로별 교통량), 센서스자료 ② 센서스는 행정구역을 단위로하여 5～10년마다 행하는 것이기 때문에 자료는 최 근의 것으로 산출하는 것이 좋다 ③ 주택이나 건물이 신축, 개발은 어느 지역이 되는가의 자료를 획득하여 분석 ⇒이유: 도시와 해당지역의 성장방향도 고려해야되는 중요요소 ④ 도시내의 각 구역별 주민소득에 관한 자료획득 ⇒ 주택가격은 해당지역의 소득수준을 나타내는 지표. ⇒주택가격과 가구소득과 의 관계: 주택가격이 가구소득의 몇 배가 되는지 알면 평균적인 가구소득 산출 ⑤ 근린지역별로 해당업종에 대한 주민들의 지출가능액 산출 ⇒주민들의 가처분소득 중 업종별 개별품목에 대한 지출가능액의 비율은 도소매업 센서스자료나 유사점포의 자료를 분석하여 추출할 수 있고 이것을 해당품목에 대한 지출가능액의 비율이 결정되면 이것을 소득자료에 적용하여 지출가능액을 산출 4) 대상 근린지역선정 ① 근린지역의 지출가능액과 점포의 최소요구치를 비교하여 차가 큰곳에 입지 ② 경쟁점포가 있는 경우는 경쟁점포의 실제매상고와 주민의 지출가능액을 비 교하여 차가 큰 곳에 입지, 그러나 차이가 별로 없는 경우에는 상대적으로 약한 경쟁업자 지역에 위치 5) 대상부지선정 ① 입지가능한 부지가 선정되면 부지선정팀은 교통도를 이용하여 간선도로 상이나 주요교차로 등 목표시장의 소비자들에게 가장 접근하기 쉬운 부지 를 탐색한다, ② 일단의 부지가 선정되면 이 중에서 최대의 수익을 창출하는 부지를 선택 ③ 최대수익: 해당부지 차체의 수익성의 극대화 + 회사전체의 수익이 극대화 2 선정된 대안부지 분석방법 1) 비율법: 가장 간단한 방법, 주관성 개입↑, 가장 부정확한 방법 ⇒ 개념: 시장지역 주민들의 소득의 일정비율을 대상점포의 매상고로 추정하는 방법 2) 유추법: 같은 회사․유사점포를 대상으로 거래지역과 고객에 대해 분석하여 이를 바탕으로 대상점포의 가능매상고 추계 ⇒방법: ㉠ 유사한 위치에 있는 기존점포를 대상으로 각각 고객표본을 선정함 ⇒ 고객표본으로부터 주소, 쇼핑빈도, 품목, 구매량, 인구적 특성을 조사 ㉡ 기존점포를 중심으로 지도상에 250m나 500m 등 등간격의 격자망을 만들고, 고객의 주소를 지도상 표시하고 격자당 고객수를 계산한다. ⇒ 격자별 매상고 계산= 고객1인당 매상고×격자당 표본고객수 ㉢ 격자별 매상고를 기존점포로 부터의 거리에 따라 누적적으로 합산한다 · 해당점포의 주고객은 가까운 거리에 위치함⇒ 1차거래지역: 누적매상고가 60--70% 2차거래지역: 20%, 3차거래지역은 그외 지역 ㉣ 매상고의 추계 -기존점포에 대한 이상의 분석결과를 토대로 특정부지에 입지하고자하는 대상점포의 가능매상고를 추계 ⇒이 과정에서 경쟁점포의 면적, 그것의 매력도, 접근성, 가시도, 이미지 등을 비교분석 3) 중력모형: 실제자료가 없는 경우에 사용 ⇒개념: 두 물체간의 인력은 거리의 제곱에 반비레하고, 질량의 크기에 비례한다는 만유인력법칙을 원용하여 대상점포의 가능매상고를 추계하는 방법(Huff의 모형) ① 대상점포를 중심으로 일정한 간격으로 격자를 만듦⇒ 대상점포의 매상고는 각 격자에서 대상점포로 올 확률을 전부 더한 것으로 볼 수 있음 ② 실제매상고와 이론적 매상고가 차이(O) 4) 회귀모형: 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하여 이 변수들을 대상점포의 예상매상고를 추계 ㉠ 변수: 종속변수(점포의 매상고)와 독립변수(그외요인-- 거래지역의 인구수, 소득, 지출가능액, 경쟁업체의 규모···) ㉡ 자료수집⇒ 유사점포로부터 각 종 자료수집 ㉢ 모형의 예시 대상점포의 매상고(y)= a(상수항) + b(인구) + c(일인당 소득) - d(경쟁업체의 규모) ㉣ 장점: a, 많은 독립변수를 사용할 수 있음 b, 애초의 모형을 시간에 따라 달라지는 독립변수의 값으로 달라지는 예상매상고의 추계가 가능 c, 분석과정에서 산출되는 각종 통계량을 이용하여 대상점포의 매상고를 확률적으로 추계 ㉤ 단점 a, 모형을 개발하는데 비용이 많이 듬 b, 소비자의 형태, 기업의 판매전략, 시장지역의 변화 등의 변화가 심할 때는 적용이 곤란 c, 일단의 모형이 설정되었다 할지라도 수시로 이를 수정· 변경할 필요가 있음 5) 체크리스트의 활용 ① 여러 대안부지를 간편하게 평가하는 방법으로 사용 ②규모가( )회사에 사용 ③ 보통 매상고 추계수단보다 보조자료로 많이 사용 ④ 평점제 사용하기도 함 ⑤ 대상부지가 특정점포의 입지에 한계적 상황에 있을때는 “ ”를 부여한다. 2 공장부지선정(P439) ① 부지선정의 단계 ⓐ 대상공장이 필요로 하는 특성들을 망라한 체크리스트를 만듬 ⓑ 부지탐색을 제한할 수 있는 지역적 범위를 정하는 것. ⓒ 선정된 지역적 범위 내에서 부지를 탐색․평가 ⇒ 부지선정팀은 몇 개의 부지를 최고관리자에게 추천 ② 대안부지의 선정방법 ⓐ 지역선정 ⓑ 체크리스트의 작성 ⓒ대안부지평가 - 수집된 자료를 비교분석하여 최종적 서너개의 부지를 선택하여 최종선택은 최고관리자 또는 부지선정팀이 하고 나머지 서너개는 반드시 할인 현금수지분석함 ③ 현금수지분석 - 부지분석팀은 각 부지별로 현금수지분석을 하고 그 결과를 보고서에 포함 시켜야하며, 부지선정팀은 최선의 부지뿐만아니라 차선의 부지도 반드시 고려함 제5절 주거․상업․공업지역의 입지요인분석 지역적 요인 개별적 요인 ① 주거지역(거주의 쾌적성과 생활의 편리성을 중심) ․일조, 온도, 습도, 풍향 등의 기상의 상태 ․거주의 계층 등 사회환경의 양부 ․가로의 폭, 구조 등의 상태 ․도심과의 거리 및 교통시설의 상태 ․상하수도․가스공급․처리시설의 상태 ․학교 병원, 공원 등의 배치상태 ․변전소, 오수처리장 등의 위험시설 또는 혐오시설의 유무 ․홍수, 지진 등의 재해발생의 위험성 ․소음, 대기의 오염 등 공해발생의 정도 ․각 획지 면적, 배치 및 이용의 상태 ․조망, 경관 등의 자연환경의 양부 ․토지의 이용에 관한 공법상의 규제의 정도 ① 주택지 ․면적, 형상, 일조 및 건습 ․교통시설과의 거리 ․공급․처리시설의 사태 및 접근의 정도 ․고저․각지 기타 접면가로와의 관계 ․인접부동산 등과 주위와의 상태(부동산의 환경성) ․공공시설 등에의 접근상태 ․상점가와의 접근정도 ② 상업지역(매출수익성을 중심으로) ․배후지 및 고객의 질과 양 ․고객의 교통수단의 상태 ․영업의 종별 및 경쟁의 상태 ․당해 지역 경영자의 창의와 자질 ․번화성의 정도 및 성쇠의 상황(입지경쟁의 특징) ․토지의 이용에 관한 공법상의 규제정도 ② 상업지 ․가로와의 접면 폭, 형상, 지적 및 지반 ․고저, 각지 기타 접면가로와의 관계 ․접면가로의 계통, 구조 등의 상태 및 그의 위치관계 ․고객의 통행패턴 및 적합성 ․상업지역의 중심에의 접근성  부동산의 상태 ③ 공업지역(생산비의 저렴성 및 생산능률에 따른 기업의 재산성을 중심으로) ․제품판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치 ․간선도로, 항만, 철도 등 수송시설의 정비상황 ․동력자원 및 용․배수에 관한 비용 ․노동력확보의 난이 ․관련산업과의 위치관계 ․온도, 습도, 풍설 등의 기상상태 ․수질의 오탁, 대기오염 등 공해발생의 위험성 ․행정상의 조성 및 규제의 정도 ③ 공업지 ․면적, 형상 및 지반 항만, 철도 등의 수송시설과의 위치관계 용․배수 등의 공급, 처리시설의 정비상황 및 정비의 필요성 제5편 부동산 정책(P458～464) 제1절 부동산문제 : 부동산과 인간과의 관계악화현상을 말함 ▶ 부동산문제 발생의 근본원인 ① 부증성 ② 부동성 ③ 영속성 ④ 인접성(상린성) ⑤ 도시화현상 1. 토지문제 1) 토지문제의 양면성: 토지부족의 문제→ 상대적 희소성문제 ① 물리적 토지부족문제(부증성) ② 경제적 토지부족문제⇒ 해결방안: 물리적 공급(X), 경제적 공급(O) 2) 지가고   3) 토지이용의 비효율성 ① 토지자원이용․배분의 비효율성 ② 관리의 비원활화 4) 토지소유의 편중문제: 계층별로 균등분배가 아님 ☞ 지니계수: 완전균등분배“0”, 완전불균등분배“1” 5) 개발이익의 사유화 2 주택문제 1) 양적 주택문제(양적 주택수요 증가요인) ① 인구의 증가, 평균수명의 연장 ② 핵가족화 현상 ③ 기존주택의 노후화 ④ 공공사업에 따른 주택의 철거 ⑤ 결혼, 이혼의 증가 ⑥ 필요공가율의 증가 ▶ 대가족화, 필요공가율의 감소(×) 2) 질적 주택문제(질적 주택수요 증가요인) ① 소득의 증대 ② 생활수준의 향상 ③ 문화생활에의 욕구 ④ 신건축자재의 개발 ⑤ 주택금융의 확대 ⑥ 행정상 배려(정부시책) ꌜ 공가현상 ① 마찰적 공가: 주택의 유통을 원활히 하기 위한 합리적 공가율(이사철) ② 의도적 공가: 여가주택(별장, 콘도, 전원주택) ③ 통계적 공가: 2/3이상 건축시 통계상 주택으로 본다. ④ 주택의 방기현상: 농촌의 빈집 ▶주택의 특성 ① 주택은 일정한 장소에 고정되어 있어서 상품으로서 유통성이 낮다 ② 비교적 큰 상품으로서 생산비↑, 가격도 ↑ ③ 주택의 생산과 유통과정에서 이익이 창출되기에 생산업자에게 이윤창출수단 ④ 개인의 기초적 욕구를 충족시켜주는 것으로 수요는 절대적이며 긴요하다 ⑤ 주택공급은 비탄력적이며, 수요는 필수적이기에 주택시장은 항상 불완전함 ⑥ 주택에 공공서비스가 제공되며, 정부의 쟝책과 인근지역에 영향이 크다 ⑦ 가구소비에 큰 영향을 주며, 재산가치의 수단, 프라이버시의 역할을 담당함 ▶주택의 속성 ① 위치가 고정 ② 내구성이 강함 ③ 외부성이 존재→ 주변환경에 영향을 주고 받음 ④ 정부정책에 영향을 받음 ⑤ 비동질성을 특성으로 함 ⑥ 외인성(exogeneous)의 영향을 받는다 →주택은 지역시장에서의 영향을 받음 ⑦ 생산과정이 장기간(공급의 비탄력성) ⑧ 거래과정의 복잡성과 거래비용이 많이 듬 ☞ 주택공급의 5대원칙 ① 적량성: 수요에 맞춰 공급 ② 적시성: 수요가 발생한 시점에 공급 ③ 적지성: 접근성↑, 환경↑, 편익시설이 잘 갖추어진 곳에 건설 ④ 적법성 ⑤ 간소성: 취득이 간편해야 marketing이 효과적 3. 부동산 문제의 특징 → 최유효사용을 추구하여 부동산의 오용을 방지하여야 할 것 1) 악화성향 ① 주택공급을 중단→ 주택의 양적․질적문제가 악화 ② 지가대책을 소홀→ 지가상승으로 산업, 경제, 주택공급 등이 악화 ③ 토지이용규제를 소홀→ 스프롤(spraw)이 확대 ④ 거래질서 확립을 위한 노력소홀→ 각종투기,거래사고 속출 2) 비가역성 ① 폭등한 지가는 다시 종전가격으로 돌아오기 어렵다. ② 토지이용계획이 한 번 잘못되면 종전으로 환원하기 어렵다. ③ 건물을 잘못 신축하면 다시 철거한다는 것은 경제적으로 어렵다. ④ 지표의 토양을 파괴하면 인위적으로 환원하기가 어렵다. ▶ 토지를 한 번 잘못 산 것은 다시 팔기가 어렵다.(×) 3) 지속성 ① 주택문제: 양적 문제 해결, 질적 수준 향상을 위해 지속성 ② 토지이용: 계속적인 지속성이 요구 4) 해결수단의 다양성 ⇒ 세제, 금융, 재정, 주택건축, 택지개발 등 다양하므로 종합정책의 성격 5) 복합성(이창석 교수) 부동산문제는 기술적, 경제적, 법률적(제도적)인 면 등이 상호 영향을 미치면서 마치 한 개의 문제처럼 나타남→ 해결수단의 다양성 제2절 부동산정책 1 부동산정책의 의의 부동산문제를 해결함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 공적인 노력 2.정부의 시장개입 필요성 ① 원인: 시장실패, 사회적 목표 달성 ② 방법: ㉠ 효율성(경제적 기능) ㉡ 형평성(정치적 기능) ㉢ 공정성: 공․사익의 조화 1) 정책적 기능(형평성, 효율성)⇒ 사회적 목표 달성 정부는 사회적 목표를 달성하기 위해 여러 가지 방법으로 시장에 개입한다. ⇒예) 저소득층에의 주택공급 정책은 사회적 목표를 달성하기 위한 정부의 정치적기능 2) 경제적 기능(효율성) ⇒ 시장실패를 수정(효율적 자원배분) 정부는 시장실패(market failure)를 수정하기 위해 시장에 개입한다. ⇒예)외부효과의 제거문제는 시장의 실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능 ■ 시장실패 1 정의: 시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원이 용도별 효율적배분의 실패 2. 시장실패의 원인 1) 독과점 및 도덕적 해이 2) 외부효과 문제 3) 공공재(성격: 비경합성, 비배제성) 4) 소득 및 부의 재분배문제 5) 시장은 현재와 미래 사이에 자원을 합리적 배분(X)→ 석유, 가스 6) 규모의 경제⇒ 재화부문간의 불균형 초래 7) 심한 경기변동을 초래하여 사람들은 큰 시련에 빠짐 ￭ 외부효과의 문제 (그림이해 할 것) (1) 의의 경제주체가 시장기구를 통해 대가를 지불하지 않고 제3자에게 손해나 이익 ▷의도하지 않은 편익제공 ⇒ 정(+)의 외부효과 ▷의도하지 않은 손실유발 ⇒ 부(-)의 외부효과 (2) 외부경제(PIMFY현상, 정의 외부효과) ① 예 : 주택의 경우 공원, 호수와 같은 자연경관의 ② 수요곡선을 상향이동 ⇒ 주택가치↑, 수급량↑ ③ 사적 비용 > 사회적 비용 ⇒ 과소생산 사적 편익 < 사회적 편익 (3) 외부불경제(NIMBY현상, 부의 외부효과) ① 예; 주거지역에 공해 및 수질오염을 발생시키는 공장 ② 공급곡선을 상향이동⇒ 주택가치↑ 균형량↓ ③ 사적비용 < 사회적 비용⇒ 과대생산 사적 편익 > 사회적 편익 (4) 외부효과에 대한 해결책 ① 부의 외부효과는 시장실패를 가져오고 이는 사적시장이 해결불가능 하므로 정부개입 필요 ② 해결책 : 지역지구제, 토지이용규제, 공해방지법 등