미분양아파트 - 세제혜택 [취득세 & 등록세]

미분양아파트 - 세제혜택 [취득세, 등록세]

 

1. 금번 미분양주택에 대한 거래세 감면 배경

○ 지난 ‘08.6.11. 지방 미분양대책을 발표하여 지방의 주택경기 활성화를 지원하였으나

-‘09년에도 지속적인 주택거래 위축으로 건설사 부실로 지역경제 침체 및 금융부문 동반부실 등이  우려

- 이에 주택시장 안정화와 건설사 유동성 공급지원을 위해 ’09. 2.12일 현재 전국 미분양주택에 대

  한 거래세 감면을 확대, 지원하고자 함.

 

2. 2.12. 발표한 미분양주택 거래세 감면 대상은?

① ‘09.2.12일 현재 미분양주택을 ’09.2.12일부터 최초로 분양계약하여 시도세 감면조례개정일부터 ‘10.6.30까지 취득하는 주택(전국)

※ 감면조례 개정 전에 계약한 경우라도 취득(잔금지급 및 등기)이 감면조례시행일부터 '10.6.30일까지 이루어지는 경우도 감면

② ’08.6.11일 현재 미분양주택을 ‘08.6.11일 이후 최초 분양계약하거나, ’08.6.12일부터 ‘09.2.11일까지 기간중 신규발생한 미분양주택을 최초 분양계약하여 ‘10.6.30일까지 준공․취득하는 주택(비수도권)

※ 6.11대책은 '09.6.30까지 준공․취득하는 경우에만 감면대상이었으나 금번 대책으로 '10.6.30까지 준공․취득하는 주택까지 감면기간 연장.

 

3. 금번 지원대상에 수도권까지 포함한 이유 ?

○ '08.11월～12월 주택거래량을 보면, 서울 등 과밀억제권역을 중심으로 수도권의 거래량이 급감하고 있고

※ '08.12월 주택거래량 감소율('03년～‘07년(5년)평균 대비)

: 서울 △32.2%, 경기 △27.6%, 전국 △15.1%, 지방 △5.0%

- 주택거래 활성화의 시너지 효과를 감안, 서울을 포함한 수도권도 지원대상에 포함

※ 일반 미분양 현황(’08.11월) : 전국 162,570호(수도권 25,866호)

※ ’08.11월 기준 수도권의 공사완료 후 미분양주택은 1,173호이나, 일반미분양은 전국 미분양의 18.9%인 25,866호이므로 대책발표일 이후 수도권 공사완료 후 미분양이 점차 증가할 것으로 예상

 

4. 금번 감면대상 미분양주택의 개념

○ 사업승인을 받아 20세대 이상으로 건설·공급하는 주택으로서 입주자를 모집하였으나

- ‘08.6.10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 ’08.6.11일 이후 분양계약하거나, ‘08.6.12일부터 ’09.2.11일까지 기간중 발생한 신규 미분양주택을 ‘10.6.30일까지 분양계약하여 준공·취득하는 주택(비수도권)과

- ‘09.2.11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 ’09.2.12일 이후 분양계약하여 ‘10.6.30일까지 준공·취득하는 주택(전국)

 

5. 지난 6.11일 대책과 금번 대책과의 연계성?

○ 지난 6.11일 대책은 '08.6.11일 현재의 지방미분양 주택을 대상으로 한 것이고,

○ 금번 대책은 '09.2.12일 현재의 미분양주택을 지방과 수도권을 구분하지 않고 감면하는 것이므로 별개의 감면규정을 신설하여 기존 대책과 구분하여 지원

○ 다만, 이와 동시에 ‘08.6.11일 지방 미분양대책의 감면기간은 ’09.6.30일에서 ‘10.6.30일까지 연장(1년)되었으므로

- ‘08. 6.11일 이후 미분양주택을 계약하였으나 ’09.6.30일까지 준공되지 않아 감면대상에서 제외되었던 주택도 ‘10.6.30일까지 준공․취득하는 경우에는 감면대상에 포함

- 또한, 정책의 신뢰성을 위해 ‘08.6.12∼’09.2.11일 사이에 발생한 지방(비수도권)의 미분양주택을 계약한 경우도 감면대상에 추가하였으므로, 위 기간중 미분양주택을 계약하여 ‘10.6.30일까지 취득하는 경우라면 감면대상임.

 

6. 감면대상에서 제외되는 미분양주택

○ ‘09.2.12일 현재 미분양주택에 해당하더라도 아래의 경우에는 감면대상에서 제외됨

- ① 주택이 ‘10.6.30일까지 준공(사용승인)되지 아니한 경우

- ② 분양이 아닌 일반매매계약으로 취득하는 경우(전매의 경우 혜택없음)

- ③ 시/도 감면조례 개정시행일 전에 취득하는 경우

 

7.감면조례 개정 이전에 분양계약을 체결한 경우 미분양주택 취득으로 감면을 받으려면

 

○ 미분양주택의 취득일(잔금지급일) 현재 감면조례가 시행되고 있어야만 감면적용이 가능하므로

- 시도감면조례 개정일 이후부터 ‘10.6.30일까지 잔금을 지급하여만 취득세 감면혜택을 받을 수가 있음

① 준공되어 잔금을 지급하더라도 소유권 이전등기가 이루어지지 않는 경우에는 등록세 감면 제외

② 잔금을 지급하더라도 준공되지 않은 경우에는 취득자체가 이루어지지 않은 것이므로 취득세와 등록세 모두 감면 제외

8. 금번 지원대책에 따른 감면적용 기간

○ 금번 미분양주택 지원대책에 따른 감면적용 기간은 시도 감면조례 개정시행일부터 ‘10.6.30일까지이며

- 감면대상 미분양주택 여부에대한 판단기준일은‘08.6.11일, '08.6.12∼'09.2.11일,‘09.2.12일임.

 

9. 취득 ․ 등기의 판단기준일 및 감면 종기일

 

○ 취득세의 취득시기 판단기준일은 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날 이며,

- 등록세의 등기시기 판단기준일은 등기접수일임

○ 따라서 ‘10.6.30일이전에 분양계약을 체결한 경우라도 ‘10.6.30일까지 잔금지급 및 등기접수가 이루어지지 않은 경우 취․등록세 감면이 배제됨

※ '10.6.30일까지 준공(사용승인)되었으나 소유권 이전등기가 없는 경우에는 취득세는 감면대상이나 등록세는 제외됨.

 

 

10. 금번 미분양주택 감면적용 대상지역

 

○ 금번(‘09.2.12) 지원대책에 따른 감면적용 대상지역은 수도권을 포함한 전국임

※ 지난 6.11일 지방미분양 대책으로 감면기간이 ‘10.6.30까지 연장되어 추가로 감면대상에 포함되는 것은 지방소재 미분양주택에 한함.

 

11. 미분양주택이 규모에 관계없이 감면되는지

`

○ 미분양주택의 규모에 관계없이 취․등록세가 감면됨

- 다만, 1가구 1주택자가 전용면적 40㎡이하이고 가액이 1억원 미만인 소형주택을 취득하는 경우에는 취․등록세가 전액 기 면제됨(별도 감면조례)

 

 

12. 1가구 1주택인 경우에만 감면 대상인지

○ 금번 지원대책은 부동산시장 안정화를 위해 미분양주택을 해소하는 것이 근본취지이므로

- 1가구 1주택 소유자뿐만 아니라 1가구 다주택 소유자라도 미분양주택을 취득하는 경우에도 감면대상임.

 

13.미분양주택 취․등록세 감면 절차

지방세 감면조례 표준안 시달

:

행정안전부

시도 지방세 감면조례 개정

:

광역 자치단체

단지별 미분양확인서 발급또는 확인신청

:

사업주체

신청서 확인후 미분양확인서 발급(확인)

:

기초 자치단체 (또는 광역자치단체)

분양계약시 미분양확인서 사본교부

:

사업주체(분양회사)

미분양확인서 또는 미분양주택으로 확인된 분양계약서 첨부하여 감면신청

:

수분양자

 

※ 다만, ‘08.6.12∼’09.2.11까지 미분양주택 확인은 시군구세무부서에서 감면신청자의 감면신청서, 분양공고문사본, 분양계약서, 입금표 등을 확인하여 감면(문답 18번 참조)

 

 

14.세율감면 해택은

○ 미분양주택 취득에 따른 취․등록세 세율감면 혜택은 세율이 2% → 1%로 적용되어 50%의 감면효과가 있고

- 농어촌특별세 및 지방교육세까지 포함할 경우에는 총 57.4%의 감면효과가 있음

<세율 감면효과 세부내역>

- 전용면적 85㎡초과 : 2.7% → 1.15% (57.4%↓)

구 분		감면 비율	비 고
합 계		2.7% → 1.15% (57.4%)
취 득 세		1% → 0.5% (50%)
등 록 세		1% → 0.5% (50%)
농어촌 특별세	과세분	0.1% → 0.05% (50%)	※ 감면분 비과세
	감면분	0.4% → 비과세
지방교육세		0.2% → 0.1% (50%)

 

※ 농어촌특별세는 현재 : 취득세 1%의 10%인 0.1%

취득세 감면분(‘06.1.1) 1%의 20%인 0.2%

등록세 감면분(‘06.1.1) 1%의 20%인 0.2%

총 0.5%를 부과중이나,

⇒ 이번 추가 거래세 50%를 감면하게 되면 취․등록세 감면분에 대한 0.4%는 농어촌특별세법에 따라 전액 비과세되고 있어, 실제 부과세율은 0.05%로 인하

※ 지방교육세는 현재 등록세 1%의 20%인 0.2%를 부과중이나,

⇒ 금번 등록세 50% 감면으로 0.1%로 인하

 

 

15.세액감면 혜택은

 

○ 전용면적 99㎡(30평)인 미분양주택을 2억4천만원에 취득하는 경우

- 세액이 648만원 → 276만원으로 낮아져 372만원의 감면혜택을 받게됨.

 

<세액 감면효과 예시>

취득가액 (만원)	전용면적 (㎡)	세율(%)		세액(만원)		차액
		당초 (A)	변경 (B)	당초 (a)	변경 (b)	세율 (A-B)	세액 (a-b)
2억4천	99(30평)	2.7	1.15	648	276	1.55	372
3억2천	132(40평)	2.7	1.15	864	368	1.55	496

 

 

16. 공사비 대가로 대물변제 받은 미분양주택에 대한 감면혜택은

○ 분양계약만 감면대상이므로 대물변제계약에 의하여 취득하는 경우 감면대상에서 제외됨

- 다만, 대물변제로 취득한 경우라도 분양계약의 형식으로 취득한 경우에는 감면 가능

※ 사업시행자의 부도로 부득이하게 대물변제로 취득하는 경우 별도 감면조례로 취․등록세를 면제하고 있음.

 

17. 미분양주택을 최초 분양받은 자로부터 분양권을 취득하여 취득하는 경우

○ 금번 미분양주택의 취득세 등 감면대상은 미분양주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득(감면조례개정일부터 ‘10.6.30까지 취득하는 주택)하는 경우에 한하고 있음.

- 미분양주택을 최초 분양받은 자로부터 분양권을 취득하는 경우에는 사업주체로부터 최초로 분양받은 경우라고 할 수 없으므로 감면대상에서 제외됨

○ 다만, ‘09.2.12일 전에 미분양주택을 분양하고 ’09.2.12일 전에 분양계약을 해제하여 사업주체로 귀속된 결과, ‘09.2.12일 현재 미분양주택으로 확인된 경우에는 취득세 등이 감면대상임

※ 지방의 경우 ‘08.6.12부터 ’09.2.11일까지 미분양주택을 계약하였으나 위 기간 중 해제하였더라도 사업주체에게 귀속되어 다시 분양되는 경우에는 감면대상임(다만, 취득은 ‘10.6.30일까지 이루어 지는 경우에 한함)

 

18. '08.6.12일~'09.2.11일사이의 미분양주택의 감면대상 포함여부 및 미분양 확인절차

○ 지방의 미분양주택의 지원은 ‘08.6.11일 최초 시행되었으므로 '08.6.12부터 ‘09.2.11까지 발생한 미분양주택 계약자도 ’10.6.30일까지 취득하는 경우라면 감면대상에 포함(수도권은 제외)

○ ‘08.6.11일과 ’09.2.12일 현재의 미분양주택 여부는 시군구청 주택관련 부서에서 미분양주택 확인서를 발급하거나, 확인(날인)을 하는 경우에 한해 감면

○ 다만, '08.6.12부터 ‘09.2.11까지 발생하는 미분양주택의 여부를 주택관련부서에서 확인이 곤란한 경우에는

- 감면신청자가 감면신청서, 분양공고문 사본, 분양계약서, 입금표를 첨부하여 감면신청하고

- 지방세부서에서는 분양공고문상의 계약일이 경과한 이후 계약한 분양계약서와, 입금표 등을 확인하여 미분양주택여부를 판단하여 감면여부 결정

 

[출처] 미분양아파트-취득세,등록세 |작성자 여유로움