중국에서 부동산 구입에 관하여

중국에서 부동산 구입에 관하여

북경공업대학 건축 성시학원 김준봉


1. 중국에서의 부동산 투자

요즈음 들어 한국의 여러 부동산 투기 억제정책에 따라 중국으로의 투자에 대한 문의가 많다. 중국은 큰 시장이고 투자상 좋은 여건이 많은 건 사실이다. 그러나 시장이 크고 조건이 좋다고 무조건 투자하는 것은 극히 위험한 일이다. 중국은 엄연히 외국이다 그것도 아직도 시퍼런 칼날을 가지고 있는 공산주의 사회인것을 잊으면 안된다 기회도 많고 조건도 많지만 경쟁자역시 수없이 많다. 그들이 외국인들이 쉽게 돈벌어가는 것을 놔들리 만무하기 때문이다.

사실상 중국에 부동산 가격이 수년간 엄청나게 뛰었다고들하고 지금도 엄청나게 아파트가격이 오르고 있다고 하지만 필자는 중국에서 아파트를 사고팔아 현금을 두둑히 챙겨 중국을 떠났다는 한국인을 아직 만난적이 없다.

내막적으로 들여다보면 중국의 부동산 시장은 그리 만만한 곳은 분명 아니다. 이단은 기본적인 부동산 구입의 요령을 정리해 본다

2. 중국에서 부동산을 구입하기 위해서는 필요한 서류

(1) 은행 대출을 하지 않는 경우

장기적으로 거류하는 거류증이 없어도 보통은 현금으로 구입을 할경우에는 여권만 있어도 가능.- 보통 공증처를 거쳐 교역 중심에 가서 서류 절차를 마무리 하는데까지 25일정도 시간이 소요됨.

(2) 은행 대출을 통해서 구입을 할 경우

가. <부부중 1인 소유일 경우>

ㄱ. 여권(또는 거주증)......필히 있어야 함
ㄴ. 호적등본이나 초본이 있으면 됨- 한국에서 영어로 발급받아 영사관에 확인하거나 한글로 된것을 번역하여 공증을 받으면 됨
ㄷ. 소득 증명서 (최근 년도 1년소득이 나와 있어야 됨) .....예전엔 세무서에서
해줬지만 지금은 재직중인 회사에서 발급함.

한국인이 경영하는 중국회사의 경우도 가능함

*한국 회사의 경우는 소득 증명에 나와 있는 소득은 예를 들어 인민폐로 환산해서 월소득이 10.000원일 경우 대출 가능 액수는 원금과 이자를 합쳐 매월 6.000원 이하임-그러나 월 소득이 높을 경우 월급의 60%정도로 하여 경우에 따라서는 초과할 수도 있슴.

나. <부부 공동 소유일 경우>

위 서류와 동일하나 두사람 여권과 소득 증명이 많을 경우에는 한사람의 소득증명만 있어도 가능하며 부족할때에는 두사람 소득증명을 합쳐도 된다.위 서류는 한국에서 준비하다보니 한글로 되어 있으나 공증 번역을 통해서 처리하므로 법적으로 문제가 없다. 일반적으로 위에 기술한 서류만 구비되면 매매가 가능하다.

은행 대출은 최고 분양가의 70%까지 가능합니다. 보통 내국인은 20ㄴ녀 상환이나 외국인은 10-15년 상환임 (대출 액수가 많을때나 한국내 소득 증명서를 구비하시지 못하는 경우는 대출 서류를 구비해 주는 회사도 있음.-중국은 수수료를 받고 소득 증명서를 떼어주는 곳도 있슴)

80%까지 대출이 가능한 경우가 있는데 이는 부동산 대출로 70%를 받으며 소비대출로 10%를 받았을 경우에 한함.
소비대출 10%는 매매가의 10%까지 대출을 받을수 있으며 대출을 받은후 1년후에 원금과 이자를 한꺼번에 갚는 방법과 3년동안 매월 원금과 이자를 분할하여 상환하는 방법이 있다.

산출기간은 나이에 따라 달라지며 65세를 정년으로 계산한다.
예 :42세의 경우 20년까지 가능하지만 46세의 경우 15년까지밖에 안됨.
l5년단위로 대출 기간을 끊는다.
- 상가나 사무실은 대출이 50%까지밖에 안됨.
- 만 20세가 넘으면 유학생 자녀의 명의로 구입이 가능.
- 소비 대출의 이자는 부동산 대출과 큰 차이는 없다.

준비된 서류는 중국 정부에서 지정한 공증 번역을 통해 번역하며
별도의 번역비를 지불해야 함.(200-800원정도-글자수에 따라 틀려짐)

3. 중국의 부동산-

중국에서 부동산(房-집, 地-땅의 용어로 방지산이라고함)이라 하면 토지사용권과 건물을 말합니다.

(1). 토지사용권

중국은 모든 생산요소에 대하여 사회주의공유제를 채택하고 있기 때문에 (헌법 제 6조), 토지에 대하여는 국가 또는 집체(향, 진, 촌 등에 있는 농민집단을 말함)에게만 소유권이 인정되고(헌법 제 10조) 사유제는 인정되지 아니한다. 그러나, 소유권의 권능인 사용, 수익, 처분권 중에서 처분권이 제외된 “토지사용권”이라는 제도를 만들어, 지역에 따라 차이가 있지만 대략 40~70년의 사용기간을 인정하고, 개인에게 토지사용권의 취득, 양도, 임대, 담보제공 등을 허용함으로써, 실질적으로는 토지사유제를 인정한 것과 같이 운영되고 있다.

토지사용권은 국유토지에 대한 사용권(국유토지사용권)과 집체 소유토지에 대한 사용권(집체소유토지사용권) 으로 나뉜다.
토지사용권의 만기가 도래한 경우, 사용권자는 타인에 우선하여 일정한 사용료를 지급하고 연장할 수 있다. 토지사용권의 출양(국가가 사용자에게 토지사용권을 부여하는 행위) 초기인 1990년대 초에 화남지역(심천 근처)을 시작으로 전국적인 투기바람이 일어났을 정도로, 현재 토지사용권은 개인의 중요한 재산권의 하나로 기능하고 있다.

(2). 건물

건물에 대하여는 토지와 달리 개인의 소유권이 인정되며, 자유로이 거래되고 있고 거래도 활발한 편이다. 그동안 주택이나 업무용건물을 내국인용, 외국인용으로 구분하는 정책을 시행해 왔으나 2001년 이후 대도시를 중심으로 폐지하는 추세이다. 건물에 부속된 토지사용권은 건물에 수반하여 동시에 이전된다.

가).토지사용권

국가로부터의 토지사용권 취득은 <중화인민공화국 토지관리법>과 상해의 경우 <상해시 토지사용권출양방법>에 의한 국유토지의 출양(양도)절차에 따라 입찰 또는 경매의 방식으로 진행된다. 개인간의 매매에 의한 취득도 관련법규에 따라 당사자의 계약에 의해 가능하다. 외국인에 대하여는 취득자의 취득목적에 따라 지역별로 상이한 우대 또는 제한 정책을 시행하고 있다. 상해시의 경우, 토지사용권의 출양에 의한 취득과 매매에 의한 취득에 있어서 외국인도 내국인과 똑같이 취급 된다 ( <상해시 토지사용권출양방법>제5조, <상해시 부동산양도방법>제7조).

나). 건물

중국은 주택과 기타 건물에 대하여 외국인이 취득할 수 있는 건물을 한정하여 내국인과 외국인을 구분하는 정책을 시행해왔다. 상해시는 중국에서 최초로2001년6월5일에 <상해시 내외분양주택 통일에 관한 의견>을，2003년 2월 18일에는 <비거주건물에 대한 매매 및 임대차 제한의 취소에 관한 통지>를 공포함으로써, 2003년 3월 1일부터 상해시에 있는 상업, 여행, 오락, 금융, 서비스업, 기타 용도 건물 등 각종 건물에 대하여 (단, 국가와 상해시의 특별한 규정이 있는 경우는 제외) 내국인과 외국인에 대한 매매 및 임대차 대상 구분을 취소하였다. 이에 따라, 외국인은 상해에서 주택에 이어 상가, 업무용건물도 내국인과 차별 없이 취득할 수 있게 되었다.

4. 시 현정부가 아닌 개발구 와의 계약은 효력없을 수 있다.

중국 각 지방의 경제개발구•기술개발구 등 개발구가 투자 유치를 위해 토지를 헐값에 제공하겠다는 말을 믿고 투자했다간 낭패를 볼 수 있다. 개발구와 토지사용 허가권 양도 계약을 맺어도 아무런 효력을 얻지 못한다.

중국 최고인민법원은 이런 내용을 담은 ‘국유토지 사용권 계약과 관련된 분규 사건에 적용하는 법률에 대한 해석’을 공포하고 8월 1일부터 시행하기로 했다고 신경보(新京報)가 22일 보도했다. 중국 최고 법원이 마련한 새 규정에 따르면 토지 사용권을 양도할 수 있는 주체는 시 또는 현 정부만 가능하고, 관련 계약의 체결과 이행도 시나 현의 토지관리 담당 부서만 할 수 있다.

그러나 새 규정 시행 이전에 개발구와 맺은 토지사용권 양도 계약은 시와 현 정부의 추인을 받으면 효력을 유지하도록 했다. 새 규정은 또 양도 계약을 할 수 있는 토지는 국유 건설성 토지만 가능하고, 국유 농장 토지나 집체소유 토지는 불가능하도록 했다. 예컨대 집체소유 토지에 부동산 개발사업을 하려면 법 절차를 밟아서 국유토지로 전환한 뒤에야 사용권 양도 계약을 맺을 수 있다.

이에 따라 중국 지방의 각종 개발구에 진출하려는 기업은 개발구가 속한 시 정부나 현 정부와 토지 사용권 양도 계약을 맺어야 하고, 대상 토지의 소유 형태가 국유토지인지 여부를 꼭 확인해야 한다.

현재 중국에 진출한 한국 기업들은 약 3만여 개에 달하며, 이들 중 상당수가 각종 개발구에 입주해 있다. 한국 기업들이 많이 진출해 있는 개발구는 톈진(天津)첨단기술개발구, 칭다오(靑島)경제기술개발구, 베이징(北京)경제기술개발구 등이다. 중국 전역에는 약 2000여 개의 각종 개발구가 조성돼 있다.

5. 부동산의 매매

부동산(토지사용권, 건물)은 관련 법규에 따라 당사자간의 계약에 의해 자유롭게 매매할 수 있으며, <계약법> 의 규율을 받는다. 부동산매매에 있어서는 정부가 제정한 표준계약서를 사용하여야 하며, 주택의 매매계약을 체결할 경우에는 그지방 정부가 공표한 계약서에 근거한 < 부동산매매계약서>를 사용하여야 한다. 당사자의 일방이나 쌍방이 외국인일 경우에는 <부동산등기시 공증에 관한 통지>에 의거, 당해 지방정부의 공증처에서 공증을 받아야 한다. 부동산 매매계약의 쌍방당사자는 당해 지방정부의 등기처 에 이전등기를 신청하여야 한다.

중국은 각 지방마다 약간의 차이가 있으며 상해시의 경우 계약 당사자는 각지역의 < 부동산등기조례 >에 의하여 예고등기( 한국의 가등기에 해당하지만 차이가 많음), 이의등기( 한국의 예고 등기에 해당하지만 차이가 있음 ) 등을 통하여 법적인 보호를 받을 수 있다.

이전등기가 완료되면 한국과 마찬가지로 등기권리증(房地, 방지산권증)을 수령하게 되며, 각 구정부의 등기처에서 등기부를 자유로이 열람할 수 있다. 부동산 소유자는 은행에 저당권을 설정하고 대출을 받을 수 있다. 외국인의 경우에는 매매계약 때와 마찬가지로대출계약, 즉 소비대차계약에 대하여 공증을 받아야 한다. 은행마다 약간의 차이는 있으나, 내국인의 경우 신축주택은 분양가의80%이하, 일반주택은 매매가의70%이하에서 담보대출을 받을 수 있으며, 외국인의 경우에는 각각 70%와 60%의 수준에서 운영되고 있다. 대출 이자율은2003년 현재 20년 만기의 경우 연리 약 5%정도이다.

<외상투자 산업지도목록>에 의하면 부동산임대업은 일반업종(장려업종도 아니고 제한업종도 아닌 업종)에 해당 되므로, 일반적으로 외국인이 부동산을 취득하여 임대하는 경우에 내국인과 차이가 없다. 보통 당해 비방에서 공표한 건물의 임대에 관한 < 건물임대차조례>는 내국인과 외국인에게 동일하게 적용된다.

6. 부동산 구입시 소요되는 제 비용들

1)부동산 구입시 세금 및 부대비 취득세 -> 매매가의 1.5%
2) 교역수속비 -> 평방당 인민폐 5원(면적X5원)
3) 계약인지세 -> 매매가의 0.05%
4) 등기비 -> 인민폐 100원
5) 권리 양도 인지세 -> 1장 인민폐 5원
6) 지적도 -> 인민폐 100원
7) 계약 공증비 -> 매매가의 0.3%
8) 평가비 -> 매매가의 0.3%
9) 보험비 -> 0.05% X 대출액 X 대출년수
10) 저당 공증비 -> 대출액의 0.3%
11) 저당 등기비 -> 인민폐 200원
12) 저당 계약 인지세 -> 대출액의 0.01%
13) 담보비용
14) 관리 기금 및 상관 수속비 -전화, 가스, 전기등

상기 기재된 내용중 약간의 변동 사항이 생길수 있으나 대게는 이 정도다. 분양가 백오십만위엔짜리 아파트를 은행융자를 백만위엔 얻어 산 경우 약 7000위엔정도의 수수료가 든다. 일반적으로 매매가의 3.5-4%정도를 매매 수속 및 세금으로 생각하면 된다.

7. 임대 사업의 경우

중국에서의 임대사업은 한국과는 전혀 다른 체제를 가지고 있다. 일반적으로 다른 외국과 마찬가지로 전세로 세를 주는 경우는 없고, 대개 보증금으로 1개월분을 내고 사는 월세이다. 보통 3개월 선납이나 6개월 혹은 1년 선납으로 월세를 내고 사는 방식이다. 물론 이때 부동산 중계 수수료는 대개의 경우 1개월치가 되는데 집주인이 내는 것이 상례이다. 집관리상 여러 문제가 도출되며 한국의 관리사무소에 해당하는 우예부의 권한이 막강하다. 현지에 살지 않으면서 월세를 받아 건물을 현지 업체에 맡겨 관리하다가 적당한 시간에 팔아 치우면 되겠지 하는 안일한 생각은 금물이다. 예상외로 부동산 임대 관리가 쉽지 않으며 특히 집주인이 현지에 살지 않으면 많은 문제점이 생길 수 있기 때문이다.

8. 한국이랑 다른 점

융자를 받을 때는 꼭 부부 공동으로 하던지 한 쪽의 이름으로 할경우 배우자의 동의를 받아야 한다. 급한 매매는 무조건 큰 손해를 보게 되기 때문에 여유자금의 투자가 아니면 낭패를 본다. 중국의 물건들은 일반적으로 환금성이 크게 떨어진다. 우리는 외국인이기에 그약점을 충분히 아는 그들이 우리를 가만히 돈벌게 놔둘리가 없음을 잊어서는 안된다.

중국은 지역마다 아니 건물마다 시기마다 담당자마다 조금식 다르게 적용되는 것이 보통있는 얘기이기 때문에 직접 경험하기 전까지 남의 얘기만 듣고 하다간 큰 낭패를 당하게 된다. 물론 부동산 전문가나 현지 부동산의 소개나 도움을 받아 일을 시작하겠지만 그와 더불어서 그 지역의 한국인 변호사 중국인 변호사 양자의 도움을 반드시 구해 여러가지 법적 절차나 문제점을 충분히 들은 다음 매매에 나서야한다. 그러지 않으면 해당 관청에서 매매 물건에 대한 확인 절차 정도는 필수적인 사항이다.

9. 《도시부동산양도관리규정》 과 은행 대출 서류

부동산 관리규정

1. 부동산 양도조건

가. 정의
부동산 양도는 부동산 권리인이 매매, 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통하여 부동산을 타인에게 이전하는 행위를 말
합니다.

나. 양도불가능한 부동산
양도할 부동산은 반드시 법률, 법규에서 인가한 양도가능한 부동산이어야 합니다. 이는 부동산 양도관계가 합법적이
고 유효한 전제조건입니다.

아래의 부동산은 양도불가입니다.
1) 법적인 등기절차에 따라 부동산 재산권한증서를 취득하지 않은 경우
2) 공동소유 부동산일 경우 공동소유자의 서면 동의를 거치지 않은 경우
3) 권리이전(귀속)에 분쟁이 있는 경우
4) 법적으로 차압되거나 또는 기타 형식으로 부동산권리가 제한되였을 경우
5) 법에 근거하여 토지사용권을 회수한 경우
6) 법률법규에서 양도금지를 규정하고 있는 기타 상황

* 외국인이 구입가능한 부동산인지는 현지 부동산관리부문에 가서 확인하시기 바랍니다.

다. 상품주택 판매조건
상품주택 판매에는 상품주택의 현매와 예매가 포함됩니다.

1) 상품주택 현매의 조건

a. 상품주택을 현매하는 부동산개발회사는 반드시 기업법인 영업집조(법인등기에 해당)와 부동산 개발기업자격증서를 구비해야 함.
b. 토지사용권증 또는 토지사용에 관한 비준문서를 취득해야 함.
c. 건설공사계획허가증과 시공허가증을 소지해야 함.
d. 준공검사에 통과해야 함.
e. 철거와 배치가 확실해야 함.
f. 물, 전기, 에너지, 가스, 통신 등 기반시설이 사용조건에 부합되어야 하며, 기타 부대기반시설과 공공시설도 사용
조건에 부합해야 하거나 또는 이미 시공진도와 교부일자가 확정된 상태여야 함.
g. 건물관리방안이 확정되어야 함.

2) 상품주택 예매의 조건
예매허가제도를 실시하는데, 상품주택의 예매조건과 예매허가 증명수속의 절차는 관련 규정에 따라 집행해야 합니다.

2. 부동산 양도절차

가. 부동산양도당사자는 서면으로 양도계약을 체결하여야 합니다.
나. 부동산양도당사자는 부동산양도계약체결 후 30일 내에 부동산 소재지의 부동산관리부문에 부동산 재산권 권속증
서, 당사자의 합법증명, 양도계약 등 유관 서류를 제출해야 하며, 거래가격을 신고해야 합니다.
다. 부동산관리부문은 제공한 유관 서류를 심사한 후 15일 내에 신청수리여부를 서면으로 답변합니다.
라. 부동산관리부문은 거래가격에 대하여 심사하며, 필요할 경우, 양도한 부동산에 대해 현장조사와 평가를 합니다.
마. 부동산 양도당사자는 규정에 따라 유관 세액을 납부해야 합니다.
바. 부동산 관리부문은 過戶單을 발급합니다.
사. 부동산양도당사자는 過戶單을 근거로 재산권 이전수속을 밟으며, 부동산 권속증서를 발급 받습니다.

3. 건물소유권 및 토지사용권의 동시양도에 관하여

부동산 양도시 건물소유권과 동 건물이 점용한 범위내의 토지사용권은 반드시 동시에 양도합니다.

부동산양도의 목적물은 부동산 소유권과 토지사용권이기 때문에 두자가 동시에 존재할 경우 반드시 동시에 양도하며 불가분입니다. 만약 일정한 토지상에 건물 또는 기타 건축물이 건설하지 않은 경우, 이의 양도는 토지사용권의 양도 일 수 있습니다.

은행 대출시 필요한 서류 및 납부방식

1. 개인 주택대출 신청서
2. 외국인은 여권 및 거류증 원본 및 복사본3부
3. 공증한 주택계약서 및 관련 비준문서 원본 및 복사본 3부
4. 차용인의 정식수입증명 혹은 대출금 지불능력 증명자료 노동 채용계약서 또한 회사법인은 투자증명서 법인증명서 납세증명서 사업자등록증 공식재무제표 공식회사장정이 필요함 (각 원본 및 복사본 2부)
5. 신청인 및 배우자 (기혼인 경우)의 여권 원본 및 복사본3부
6. 혼인사실증명: 호적등본 원본 및 복사본2부 외국주재 중국영사관의 도장확인 필요함.
7. 선납금 영수증 원본 및 복사본2부
8. (공증한 부부쌍방의 저당동의서한방이 외국에 있는 경우 외국주재 중국영사관의 도장확인 필요함)
9. （대출은행에서 요구하는 기타 서류）

一、 付款方式（지불방식）
1) 완납지불식:정식계약시 해당금액을 전액 지불
2) (은행대출시)：정식계약시 선납금 50% 잔금50% 은행대출
3) 분납지불식: 정식계약시 선납금50% 지불 잔금 50%는 계약후 30일내로 지불
주1: 외국어로 발행된 모든 문서는 중국 내 번역자격이 있는 번역회사가 인증한 서류를 제출해야 한다.
주 2: 모든 문서의 원본은 사실여부확인 및 관련기관 요청 시 필요함.