부동산 DTI 규제 확대에 따른 대출액 늘리는 법

DTI 규제하에서 대출한도 올리는 '5가지 방법'

절반으로 떨어진 대출금액, 내집마련 서민들 대출난

 

정부가 DTI(총부채 상환비율) 규제를 강남3구에서 수도권 전역(비투기 지역)으로까지 확대하면서 내집마련 서민들의 대출난이 심화될 전망이다.

DTI는 연간 부채상환액이 전체 소득에서 차지하는 비율로 대출금액이 5천만원을 넘으면 강남3구는 DTI가 40% 적용되고(연간 부채상환액이 소득의 40%를 넘지 못한다) 나머지 서울지역은 50%, 경기인천은 60%가 적용된다.

연소득 4천만원의 대출자가 서울 양천구에 있는 5억원짜리 아파트를 담보로 은행에서 3년거치 만기 15년에 6%의 금리로 대출을 받을 경우 예전에는 3억원까지 대출을 받을 수 있었다. DTI가 적용되지 않아 주택담보비율(LTV) 60%만 적용됐기 때문이다. 그러나 DTI 50%를 적용하면 1억 7,070만원 밖에 대출을 받을 수 없다. 거의 절반으로 대출금액이 떨어지는 셈이다.

그러나 조금이라도 더 대출을 받는 방법이 있기는 하다.

1. 대출기간을 늘려 잡아라

DTI규제 아래서 대출한도를 늘리는 가장 일반적인 방법은 대출기간을 늘리는 것이다. 대출기간이 늘면 한해 갚아야할 상환액도 줄어들기 때문이다. 현재 대부분의 은행에서 20,30년 장기 대출을 취급하고 있는데 비투기지역에서는 30년, 투기지역에서는 6억원 이상은 20년, 6억원 이하는 30년까지 가능하다.

2. 소득을 높여라

'분자'가 되는 연간 상환액을 줄이는 방법 대신 '분모'인 연간 소득액을 늘리면 대출액을 높일 수 있다. 연봉은 물론 이자소득, 사업소득, 임대소득 등이 모두 소득에 포함된다. 급여생활자라도 임대소득 등 근로소득 외의 다른 소득이 있을 경우 이를 신고해야 한다.

맞벌이 부부라면 소득을 합산하는 것도 한 방법이다. 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부합산 소득으로 계산할 수 있다. 만약 배우자가 주택담보대출이 없는 경우라면 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다. 남편 연소득이 3000만원, 배우자 연소득이 3000만원일 때 시세 5억원 아파트를 담보로 만기 20년 대출을 받을 경우 DTI 규제 이전과 동일한 금액을 대출받을 수 있다.

연소득은 객관적인 자료를 통해서 입증해야 하는데, 이를 위해 근로자소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공기관이 발급한 소득증빙자료를 준비해야 한다.

소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득증빙 자료를 활용할 필요가 있다. 실질소득 입증이 어려운 자영업자나 고령자도 이런 증빙 소득 외에 자기신고소득방법도 택할 수 있다.

예를 들면 ① 세무사의 확인을 받은 부가세 과세표준 증명원상 매출액 ② 재무제표상의 매출액(매출액 추정) ③ 연말정산용 신용카드 사용내역(신용카드 사용액 추정) ④ 은행 잔액 증명서(저축액 추정) ⑤ 임대계약서와 임대료 입금 통장(임대소득 추정) 등을 제시하면 소득이 입증돼 대출한도가 높아진다.

3. 고정금리로 대출받고 원리금분할로 상환하라

대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라간다.

4. 신용도를 높여라

대출한도를 높이기 위해서는 거래은행에 대한 집중도를 높여 개인의 신용등급을 높이는 것도 좋은 방법이다. 신용등급을 높이려면 신용도에 치명적인 이자나 각종 대금 연체는 반드시 막아야 하며, 급여 이체와 공과금 납부, 신용카드 사용 등을 주거래 은행에 집중시켜야 한다. 그리고 불필요한 마이너스 대출 통장은 없애는 것이 좋다. 마이너스 통장은 대출을 받지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문이다.

5. 제2금융권 대출을 적절히 활용하라

자금이 더 필요하다면 마지막으로 쓸 수 있는 것이 제2금융권을 이용하는 것. 이번 DTI 규제는 제 2금융권(보험 ,농수축협,저축은행) 등 제2금융권에는 적용되지 않기 때문이다. 단 은행권보다는 금리가 다소 비싸고 선취수수료도 떼는 경우가 있기 때문에 사전에 체크해야 한다. 따라서 제 2금융권 대출을 이용하더라도 주택구입 후 주택담보대출을 이용해 제 2금융권 대출을 갚는 게 효과적이다.

(도움말: 부동산 컨설팅업체 '유앤알' 박상언 대표)