개발사업 투자분석기법

Ⅰ. 開發 投資理論

 

투자란 미래이익을 얻기위해 현재의 경제적 이익을 희생하는 경제행위로 정의된다. 그리고 이러한 투자의 목적은 투자가의 부나 효용을 극대화하는 것이다. 따라서 부동산투자도 현재 소유하고 있는 자산을 소비하지 않고 장래의 보다 큰 이익을 기대하면서 지금 부동산으로 구입하는 것으로 이해할 수 있다.

 

1. 投資와 危險

 

부동산투자에는 항상위험이 존재하고 있다. 예를 들어 우리가 부동산을 구입하거나 건축을 할 때 발생하는 비용은 현금으로 지불한다. 그러나 그 부동산 투자로부터 예상되는 수익, 즉 임대수입이나 자본이득은 미래에 발 생되기 때문에 과연 기대했던 만큼 수익을 얻을 수 있는가는 매우 불확실하다.

 

그러면 위험이란 과연 무엇인가? 부동산경제학에 의하면 “위험이란 장래 에 일어날 수 있는 상태가 2개 이상 존재하고 있는데 투자가는 과거의 경험 을 통해 이들의 상태가 발생할 수 있는 주관적 또는 객관적 확률을 알 수 있는 상태를 뜻한다..”라고 정의하고 있다. 이 정의의 뜻은 투자가는 과거 경 험이나 객관적 자료를 분석하여 투자의 결과를 어느 정도 예측할 수 있다는 것이다. 그러나 어느 누구도 그 예측치를 100% 보장할 수 없다는 것이다.

 

부동산투자에 따른 위험의 종류는 매우 다양하다. 그러나, 일반적으로 알 려져 있는 위험으로써 영업위험, 재무위험, 제도적 위험, 유동성위험 등이 있다. 이들 위험을 간단히 설명하면 아래와 같다.

 

가. 영업위험

실질적인 영업성과가 예상수준에 미치지 못하는 경우를 의미한다. 영업 위험의 예로서 경기변동이나 경쟁의 심화로 인하여 공실율이 증가하여 임 대료가 하락하는 경우이다.

 

나. 재무위험

부동산투자에 필요한 자금을 타인으로부터 빌려서 조달함으로써 발생하 는 위험을 뜻한다. 예를 들어 만약 영업활동이 성공적인 경우 쉽게 부채 를 변제할 수 있다.그러나 만약 영업활동이 어려워 부동산 영업소득이 감소하다면 타인의 부채는 매우 심각한 경영부담이 될 수 있으며, 최악의 경우에는 기업자체를 파산으로 몰고 갈 수있다.

 

다. 제도적 위험

부동산에 관련된 법규나 정치적 상황이 바뀌어서 그 결과 투자자가 예 상치 못한 경제적 불이익을 받는 것을 의미한다. 예를 들어 사회적·경제적 으로 불안한 개발도상국가보다는 유럽과 같은 안장된국가에 부동산투자 하는 것이 제도적 위험이 적을 것이다.

라. 유동성위험

짧은 기간동안에 부동산을 현금화 하기가 매우 어렵다는 것을 의미한다. 예를 들어 부동산을 급매하는 경우 이를 쉽게 처분하기 어려우며, 매입자 가 있더라도 가격을 큰 폭으로 할인해 주어야만 부동산을 처분할 수 있다 는 것이다.

위와 같은 투자위험을 줄이기 위해서는 부동산시장에 대한 충분한 연구 을 통하여 투자대상과 시기에 관한 객관적이고 합리적이 투자의사결정이 이루어져야 한다.  

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